" 賣傢報價 728 萬，從 7 點半砍價到夜裡 11 點半，745 萬成交。"
這是去年 3 月 17 日前，北京樓市狂熱氛圍的一個典型寫照。但也正是在 3 月 17 日，北京出臺瞭 " 認房又認貸 "、提高二套房首付的 "3 · 17 新政 "。
這項被稱為北京樓市最嚴厲調控措施的 "3 · 17 新政 "，昨天正好滿一年。這一年，北京樓市真的降溫瞭嗎？
二手房房價與 2016 年 12 月接近
" 和去年限購前比，目前朝陽區的房價均價跌瞭 15% 左右吧！"
3 月 13 日下午，在北京市朝陽區一傢鏈傢門店內，一位中介對經濟觀察報記者表示，經過一年多的回調，目前該區域房價已經回落至 2016 年第四季度的水平，" 普遍跌瞭一萬元左右。"
每經小編（微信號：nbdnews）查詢第三方購房平臺看到，3 月北京朝陽區的二手房均價為 71717 元 / 平方米。
2017 年 3 月 17 日，北京市住建委、人民銀行營管部、銀監局、北京市公積金管理中心四部門聯合發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在實施認房認貸的同時，大幅度提高二套首付比例和按揭利率，政策規定：
居民傢庭名下在本市已擁有 1 套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於 60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於 80%。暫停發放貸款期限 25 年以上的個人住房貸款。
隨後，多數一、二線城市及周邊城市也跟進加碼調控，全國主要熱點城市普遍進入調控序列。
據人民網報道，北京房地產市場史上最嚴調控政策實施一周年之後，鏈傢研究院 3 月 16 日發佈的一份報告顯示：
2018 年 3 月北京二手房均價為 58527 元 / 平方米，與 2016 年 12 月的水平接近。
北京二手房均價走勢 圖片來源：鏈傢網截圖
鏈傢研究院的統計顯示，2017 年的 "3 · 17 調控 " 結束瞭北京房價連續 17 個月上漲的勢頭，隨後價格連續 9 個月下跌，累計跌幅 15% 左右。目前，北京二手房房價似乎出現瞭企穩跡象，1 月房價環比上漲 0.3%、2 月環比下跌 0.5%。
分城區來看，調控後通州、西城的跌幅顯著，這兩個區域均價漲幅在 2016 年也較快，調控使得前期上漲過快的片區面臨相對更大幅度的回調，價格向價值靠攏。
每經小編（微信號：nbdnews）查詢第三方購房平臺發現，北京通州 3 月二手房參考均價僅為 46024 元／平方米；西城區 3 月二手房參考均價則為 109844 元／平方米。
除此之外，證券時報記者發現，目前北京多個小區的部分二手房價已經較去年 "3 · 17" 新政前下跌瞭超過 20%：
東城區某熱門小區一個不到 60 平方米的兩居室，去年 4 月掛牌時報價 760 萬元，現在掛牌價已經降到 595 萬元，降幅達到 22%。一位房產中介稱，該房子掛牌時有客戶出價 700 萬元業主沒賣，隨後掛牌價一路下調。
據證券時報記者梳理多個小區在售及成交記錄發現：
東城區某熱門小區，去年 3 月中旬成交的某兩居室單價高達 14.96 萬元 / 平方米，而今年 1 月底成交的某兩居室單價則為 10.6 萬元 / 平方米，降幅達 29%；
西城區某熱門小區，去年 3 月中旬成交的某兩居室單價 14.7 萬元 / 平方米，而今年 1 月底成交的同戶型單價 11.4 萬元 / 平方米，降幅近 23%。
圖片來源：視覺中國
從非熱門小區的價格來看：
東城區某小區，去年 3 月初成交的某一居室總價 498 萬元、單價 10.2 萬元 / 平方米，而目前在售同戶型房源掛牌總價 449 萬元、單價 9.4 萬元 / 平方米，降幅近 10%；
西城區某小區，去年 3 月中旬成交的某兩居室總價 788 萬元、單價 9.9 元萬 / 平方米，而目前在售同戶型掛牌總價 592 萬元、單價 7.5 萬元 / 平方米，降幅近 25%；
通州區某小區，去年 3 月中旬成交的某兩居室總價 368 萬元、單價 4.2 萬元 / 平方米，而目前在售同戶型掛牌總價 290 萬、單價 2.3 萬，降幅為 21%；
海淀區某小區，去年 3 月初成交的某居室總價 608 萬元、單價 8.6 萬元 / 平方米，而今年 1 月底成交的同戶型總價 520 萬元、單價 7.3 萬元 / 平方米，降幅超過 14%。
多個區域的房產中介表示，根據業主的售房急迫程度、客戶的付款方式和周期等因素，目前在售房源的掛牌價還有不同程度的議價空間。這意味著上述在售房源實際成交價的降幅，會比記者根據目前掛牌價算出的降幅還要大一些。
圖片來源：視覺中國
二手房銷量下跌 50%
近一年，上述政策效果逐漸顯現，不管是新房還是二手房，成交量都出現大幅下滑。
中新經緯消息稱，中原地產研究中心數據顯示，2017 年 3 月 17 日至 2018 年 3 月 12 日，北京新建商品房住宅合計簽約 23388 套，同比 2016 年 3 月 18 日至 2017 年 3 月 17 日，成交量下降瞭 48.7%，刷新歷史最低紀錄。
二手房方面，"3 · 17 新政 " 以後，北京二手房僅簽約 120821 套，與 2016 年同期的 254916 套相比，下跌瞭 52.6%。
從 2017 年 3 · 17 限購政策發佈至今，北京市的一、二手房的成交數據表現不一，據經濟觀察報報道，其中一手房去年 3 月份成交量為 2259 套，成交均價為 44503 元 / 平方米，從成交量來看，限購後逐步小幅下跌，但 2017 年 12 月至 2018 年 1 月份，月成交量均超過 2017 年 3 月份，月成交均價則均高於 2017 年 3 月。
但二手房的變化較為劇烈，2017 年 3 月份北京市二手房成交量為 30737 套，評估均價為 63082 元 / 平方米，至今，成交一直未能突破 2 萬套大關。2018 年 2 月份北京市二手房成交量為 7914 套，評估均價為 58319 元 / 平方米。
剛需占比增加
據中新經緯消息，中原地產研究中心數據統計，過去一年，北京樓市政策發佈密度創造瞭全國及北京的歷史紀錄，一年內發佈瞭超過 30 次各種調控措施。二手房市場全面降溫，成交價、成交量均明顯下降，成交結構也呈現出剛需占比增加的特點。
圖片來源：視覺中國
" 認房認貸 " 是 3 · 17 調控的主要手段，這一政策對於換房需求的影響較大。有貸款記錄購房者均被認定為 " 二套 "，房貸利率從之前的 95 折（首套）到調控後的上浮 20%。
以 2017 年 500 萬總計的 " 低總價改善 " 房源的首付、利率同比變化為例，數據顯示雖然調控後均價下跌，但是換房的難度尤其是首付門檻同比依舊大幅增加。
鏈傢研究院統計數據表明，與換房首付比例大幅增加不同的是，純剛需的首付在調控前後沒有變化，因此調控後剛需占比有明顯增加，從總價段來看，400 萬總價的房源成交占比明顯提升。
對於今年北京二手房市場量、價走勢，鏈傢研究院首席市場分析師許小樂接受證券時報記者采訪時預計，在現有政策延續不變的情況下，2018 年二手房成交量將和 2017 年接近，原因在於，2017 年調控後的 2-3 季度需求被大幅抑制後，四季度開始小幅修復，加上價格的下跌使得部分需求開始補位。但是受制於行政調控和信貸政策，市場修復的力度有限。另外，預計今年會有不少限價房和共有產權房入市，在一定程度上會分流二手房市場的需求。綜合來看，預計 2018 年價格總體將保持平穩。
每經編輯 湯亞文
每日經濟新聞綜合證券日報、中新經緯、經濟觀察波、人民網、中商情報網等
