文 / 巴九靈 （微信公眾號：吳曉波頻道）
3 日，北京樓市丟來一顆重磅炸彈，擬推 " 共有產權住房 "，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平。
也就是說，一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產權，房屋的使用權完全歸購房人，購買 5 年後，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。其中，三成房源劃給 " 新北京人 "。
當然，申購條件較嚴格：需符合在北京限購條件且傢庭成員名下均無住房傢庭，單身人士申購需年滿 30 歲，1 個傢庭隻能購買 1 套共有產權住房等，離婚傢庭需 3 年之後再申購等。
在 " 房子是用來住的，不是用來炒的 " 口號之下，最近各地推出瞭不少房產新政。
如廣州推出 " 租購同權 " 政策，住建部稱將立法明確 " 租購同權 "；上海公開出讓兩幅租賃住房用地，采用 " 隻租不售 " 模式；四川成都試點 " 先租後買 "，5 年後可按入住時的價格購買。
那麼，北京 " 共有產權住房 " 政策將對樓市帶來怎麼樣的影響？全國各地接連不斷的政策之下，下半年房價趨勢如何？來聽聽大頭的分析。
丁建剛
浙報傳媒地產研究院院長
" 中國房價最大的影響因素：
貨幣泛濫、投資渠道狹窄、對貨幣貶值恐慌 "
共有產權房不是現在才提出來的，2013 年時就提出來瞭，類似香港的居屋和新加坡的組屋，在理論上經濟適用房也是共有產權房。
政策看似美好，實際操作卻有很多問題：誰來開發？地價怎麼定？房價怎麼定？誰可以準入？個人和政府的產權比例如何分配？
舉個例子，杭州 2004 年 9 月 1 日之後的經濟適用房，出售增值部分，55% 要上繳政府。在當年購買時並沒有作明確的約定，公民個人當時並不知情，但沒有選擇權。因此，共有產權房應該在購買時就明確約定產權的比例。
當然，這個新政對於中低收入階層來說，進入的門檻比較低，可以購買一套，雖然沒有全部產權，但可以擁有自己的房子，解決瞭居住穩定、落戶就學等關鍵問題，也使得這個階層不必都去擠高價商品房的獨木橋瞭。
新政會使一部分需求分流，但不能期待它很快就對房價有很大的影響。因為中國房價的最大影響因素，實際上是貨幣泛濫，投資渠道狹窄和人們對貨幣貶值的預期和恐慌。僅從居住角度來說，真正供不應求的，隻有極少數一線城市。
所以，今年下半年，一二線城市的房價趨勢要看貨幣政策怎麼走。至於三四線城市，不能籠統的來說：
優質的三四線城市，特別像浙江省的三四線城市，已經提前兩年完成瞭去庫存的任務，大多數由於供應不足，現階段還處在供不應求的狀態，很多城市還有一定的上漲慣性，但這並非全國現象；
有些三四線城市，北方、特別是東北地區等三四線城市，人口凈流出的城市，去庫存還遠遠沒有完成。
最近一系列的政策，讓人眼花繚亂：租售同權，租房落戶，發展專業的租賃企業，共有產權房等。
這涉及到一個更大的話題，就是始於 1998 年中國住房制度市場化的頂層設計，是否要變化？在走過瞭近 20 年的市場化道路之後，中國近 90% 的城鎮居民已經擁有瞭自己的產權房。中國是否還有可能重新走新加坡的那種絕大多數公民住組屋的高福利模式？
張大偉
中原地產首席分析師
"市場的觀望情緒會繼續加強
2017年北京房價出現降低的可能性非常大 "
新政策影響主要有 3 點：
明確瞭共有產權房的長效調控機制，疊加 2017 年已經實現的超過 30% 供應量，預計這部分供應將繼續增加，成為未來新建住宅市場最主要的供應形式。從價格看，因為共有產權，而且限制瞭價格，使得這部分房源的投資屬性降低，房子回歸居住。
從退出機制看，更加有力地保障瞭居民的財產權。共有產權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮傢庭購房承受能力等因素綜合確定，銷售均價在土地供應文件中予以明確。
這使得購房者的預期出現瞭轉變，而且從 5 年內體系內循環，5 年後可選購買政府產權，這體現瞭調控的回歸市場。
從購買對象的資格看，吸收瞭自住房的優點，並且總結瞭過去多年自住房發展過程中發現的一些問題。針對購房者群體有擴大，有減少，增加瞭 " 新北京人 "，減少瞭北京人中的帶投資屬性的非真實保障人群。
整體看，共有產權房有利於房價的穩定，而且可以進一步發揮之前自住房發揮的作用。
從房地產發展看，三年小周期，2017 年北京樓市已經進入調整年，2017 年北京房價出現降低的可能性非常大。特別是這類限價及自住房的價格明顯低於普通商品房價格。在共有產權房繼續推動下，市場的觀望情緒會繼續加強，特別是大量房源供應後，價格的穩定已經可以預期。
齊俊傑
投資人、財經專欄作傢
"如果買來自住
相當於政府一下幫你降瞭 3 成房價"
關於產權比例，這次沒給明確的規定，說是參考周邊小區，找專業機構來認定。按照之前的規定是，基本是周邊相似樓盤價格的 7 成歸業主，3 成歸政府。也就是說，如果買來自住，相當於政府一下幫你降瞭 3 成房價。這讓北京房價回到這輪暴漲之前。
綜合來看，將大大緩解北京人購房的預期。對於很多剛需一族，是一個比較大的誘惑，是對不炒房者的一種保護。
所以這就是重點在保證居住屬性，可以預見，未來共有產權房的供給還將繼續加大，甚至供給會遠遠超過純商品房。再加上公租房，以及開發商自持物業租賃的住房，北京的著力點就在於底層需求，要把剛需的這部分人穩住，努力把房子從奢侈品的地位上拉回來。
當然肯定也有很多黑嘴說，政府也要從房價漲幅裡面分一杯羹，這就屬於小人之心度君子之腹瞭。高房價之下，大量的土地供給，嚴格的人口控制政策，與其說政府要分一杯羹，還不如說政府要跟買房人共擔風險更靠譜一些。
現在基本每隔幾天都會有一大波樓市政策落地，可見時間之急迫，任務之緊急，起碼重點城市已經動起來瞭，而且很緊張。以北京為首，大有給全國做表率的意思。事實上北京的房價也確實掉頭向下，二手房領跌全國，一些區域的房價已經跌瞭 2 成以上，要知道這個建設周期還沒到，今年的很多政策還沒落實。
一旦新房落成，那 20 萬套房源入市，再加上保障房到位以及共有產權房大比例供應之後，北京也許是另外一番景象。北京都不漲瞭，其他地方，還能漲幾天？這是趨勢。
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