7 月 14 日，《銳理數據 2017 年半年報發佈會》在恒大玖瓏灣營銷中心舉行。新希望、碧桂園、藍光、萬達、中鐵、實力、新城控股、遠洋、萬科、綠地、中鐵十一局、雲南城投等 100 餘傢房企代表，近 250 餘人來到發佈會的現場。
參會來賓
發佈會上，銳理數據昆明分公司總經理梁彩霞從宏觀大環境、土地、住宅、商業和辦公的供銷存價，多維度、全面的解讀昆明房地產市場行情，同時還對昆明房地產市場下半年的發展走向進行瞭預測。
銳理數據昆明分公司總經理梁彩霞對數據深度分析
政策輔助之下 樓市走向會越加趨於理性
活動當天，現場爆滿，參會嘉賓都熱情高漲，不斷拍照錄像。梁彩霞首先站在大環境背景下，分析瞭 2016 年房價上漲的深刻背景是由於貨幣增發、實體經濟不振、寬松信貸政策以及地方債劇增。房價上漲過快則引來史上范圍最廣、最嚴厲調控。一線城市及部分二線城市接連出臺限購政策，為樓市降溫，樓市走向會越加趨於理性。但昆明並未出臺有效的限購政策，政策相對來說較為寬松，昆明樓市一時之間也較為火熱。
土地供銷兩旺 南市區與西市區為熱點區域
2017 年上半年，昆明土地市場成果喜人，量價齊升，出現整體供銷兩旺的景象。因歷年關系土地供應相對減少，但成交面積、單價、金額均有一定幅度上漲，土地市場一路飄紅。南市區和西市區為 17 年上半年土地供求熱點區域。鑫海匯、北大資源、恒大、金科等一線房企佈局會展板塊；萬達和新希望則將目標轉向西市區；未來房地產熱門地區將圍繞廣福路和環湖東路沿線以及呈貢高鐵和東西三環地鐵附近。
目前昆明土地市場掛牌為主，透明度低，純住宅與純商業用地為主流供地方式。從掛牌價格來看，昆明土地市場利潤空間高，但除去 " 外掛成本 "，利潤空間與拍賣價格差異不大。外來開發商在昆明陷入 " 有錢拿不到地 " 的尷尬局面，為破局，多數外來開發商采用合作開發、收購、城中村改造等多元化拿地方式。
住宅量價齊升 去庫存整體狀態較好
商品住宅一直是市場購買主力，上半年市場購買力強勁且平穩，使得商品住宅一直處於去庫存狀態，成交量及均價均有不俗表現。按照 2017 年上半年月均去化來算，商品住宅去化周期為 7.6 個月。而從今年 5 月開始商品住宅均價正式邁入萬元時代。整個供銷中，高層為供銷存主力，核心成交主力 90~110㎡、均價 80-100 萬。在眾多項目中，俊發城以銷售面積 19.48 萬㎡及總價 19.92 億元均位居榜首。
商業庫存大 去化難度大
昆明為二線半、三線典型城市，庫存大，去化難度大。商業和商務體量尤為明顯，依舊較難翻身。目前商業存量為 547 萬㎡，按照近半年的月均去化速度來看，需 110 個月（約 9.1 年）消化，庫存堪憂，商業供應將放緩。上半年商業供銷呈貢區均占主力，置信銀河廣場商業銷售面積 2.78 萬㎡及總價 6.86 億元均位居榜首。
寫字樓 + 公寓庫存堪憂 新政刺激樓宇經濟迎來紅利時代
寫字樓雖然呈現瞭良好的去庫存狀態，但存量較大，去化任務仍然艱巨。公寓市場 SOHO 占 88%，LOFT 占 12%，庫存巨大。近年，昆明開始出臺一系列刺激樓宇經濟轉型發展的新政，樓宇經濟迎來巨大紅利時代。
預測：房價一路飆升，昆明或將亮起警覺線
在發佈會的最後環節，梁彩霞分析瞭上半年的熱點項目分別是恒大玖瓏灣、俊發城、萬科城市之光等十大項目。下半年值得關註的項目分別是融創瀾玥臺、金科江湖海、恒大濱河左岸、世博生態城 · 鳴鳳鄰裡等十大項目。
梁彩霞女士
而對於今後下半年的樓市發展走向，梁彩霞也有獨到的見解。在上半年，中國樓市的限購、限貸、限價、限售、限商，對房地產市場的投資投機造成瞭打擊，成交頻次和流動性進一步降低。在房地產稅方面，預計未來將分時間批次、分具體方案逐步落地、區別執行。
被嚴厲調控圍堵的投資需求和資金從核心城市 " 外溢 " 至其它城市，受此影響，上半年中國許多三四線城市房地兩市雙雙 " 逆勢 " 升溫。昆明政策持續寬松，大批投資客在昆置業，致使昆明房價一路飆升，樓市火熱，昆明或將亮起警覺線。
