涿州開發區困局：同質化競爭 房地產先行
顏世龍
" 日邊沖要無雙地，天下繁難第一州。" 這是乾隆皇帝南巡時路過涿州留下的千古詩句。涿州因緊鄰北京房山區和大興區，交通發達，又恰逢京津冀一體化等政策推動，近年來區位經濟優勢越發明顯。
近年來，河北省及涿州市先後批準成立瞭包括涿州京南經濟開發區 ( 以下簡稱 " 京南開發區 " ) 在內的 4 個國傢級和省級開發區，以期就此拉動當地經濟發展。但《中國經營報》記者在調查中發現，雖然多個開發區規劃都頗具氣勢和宏大，但由於同質化競爭以及缺人少編、招商乏力、機制不暢等原因，涿州的開發區發展存在房地產化過重的尷尬。
規劃宏大，定位重復
從北京西站乘坐高鐵僅需二三十分鐘就可抵達涿州東站，這裡交通較為便利，距北京新機場僅 25 公裡左右，並且還有京津冀一體化發展的推動，區位經濟優勢很明顯。
目前，涿州市共有 4 個省級和國傢級開發區，分別為京南開發區、松林店經濟開發區 ( 以下簡稱 " 松林店開發區 " ) 、涿州經濟開發區以及保定 ( 涿州 ) 國傢農業高新技術產業開發區 ( 以下簡稱 " 農業高新區 " ) 。
其中涿州經濟開發區成立時間最早，於 1992 年成立，規劃面積為 17.5 平方公裡，現已開發 11.5 平方公裡，後經省政府批準，加掛涿州高新技術產業開發區 ( 以下簡稱 " 涿州高新區 " ) 牌子；而京南開發區則成立於 2010 年，規劃面積近 40 平方公裡；松林店開發區則是在 2011 年經省政府批準的 " 省級工業聚集區 "，規劃面積為 15.22 平方公裡；農業高新區則是於今年剛剛成立，規劃總面積 126.5 平方公裡，其中上述涿州高新區將包含在內。
據記者粗略統計，上述四大開發區總規劃面積約在 200 平方公裡左右，而涿州全市總面積為 742 平方公裡，城區總面積為 30 平方公裡左右，四大開發區總面積約占全市總面積的 24.49%，相當於再造 6 個現有城區。
記者梳理發現，上述四大開發區功能定位有較多重疊，其中，與信息產業相關的就涉及涿州經濟開發區、京南開發區、松林店開發區；涉及裝備制造、汽車的有涿州經濟開發區、松林店開發區；包含醫療的有松林店開發區、京南開發區；涉及金融服務的有京南開發區、農業高新區。
資深產業研究專傢柴磊表示，這與政府官員的考核機制有關，同一個縣或市，資源和區位優勢等都是不相上下的，當出現多個開發區時各兄弟單位很難避免雷同，" 很多時候各個園區都是先圈定或者說先占好一個行業范圍，至於以後能否發展，要不要發展該行業則另當別論。但當實際去園區看時，可能並沒有那麼多企業或行業入駐。"
部分園區項目停工待建，招商乏力
記者走訪發現，盡管規劃宏大，但實際卻 " 瘦身 " 不少，部分招商項目甚至已經停工許久，而個別開發區受制於土地等原因招商遲遲難以落地。
以松林店開發區為例，據其官網顯示，成立於 2011 年的松林店開發區雖然其規劃面積為 15.22 平方公裡，但截至目前建成區面積僅為 1.81 平方公裡，尚有 13.41 平方公裡處於待開發狀態。
而在涿州經濟開發區內記者也發現，園區內多個占地面積較大的如中煤科技園項目、歌華有線智慧雲項目、鐵路裝備創新產業基地項目、涿州西熱環保催化劑有限公司項目均處於停工、待建或未生產狀態。
此外，記者走訪發現京南開發區的兩大核心園區之一創新科技園的招商情況也不容樂觀。據瞭解，創新科技園板塊總規劃面積約 15 平方公裡，約占京南開發區總面積的 37.68%，主要發展智慧城市等產業。但據京南開發區相關負責人介紹，目前創新科技園板塊僅有一棟 24 層的中關村涿州創業園大廈，入駐企業也僅有 20 多傢。" 外地企業有的想要進駐，但是卻沒地開發。京南開發區原來規劃的面積非常大，但一直都沒有實現，包括現在也沒有一個明確的區域地理范圍。目前涿州市幾個開發區都還在研究，首先要有一個明確的產業定位，要差異化發展，不能再同質化惡性競爭。"
而據中關村涿州創業園內部工作人員介紹，這棟 24 層的大廈是由天保集團建設，隻有少部分租給入駐企業和京南開發區政府部門使用。記者通過樓層索引名牌瞭解到，入駐的 20 多傢企業中，與科技創新類相關的企業並不多見，而文化傳媒、天然氣能源銷售、房地產開發和房地產經紀類企業占大多數。
此外，記者在走訪涿州市與中關村合作的重點項目之一 ——中關村創業公社涿州人才港時卻吃到瞭閉門羹。據悉，該項目為去年 3 月啟動，目的為推動京冀創新創業人才孵化進程。而當記者進入該大樓內試圖采訪時卻被不明身份的人員阻攔，並表示，" 負責人不在，項目尚未投入使用。" 記者從涿州市有關部門瞭解到，該項目現為河北省審計廳工作組臨時駐地。
房地產先行，亂象難止
盡管規劃宏大，但開發區招商進度卻十分緩慢，而房地產市場卻在超速前進，同時，商改住、工改住、違規銷售等現象屢見不鮮。
記者在走訪京南開發區另一重點園區——碼頭國際健康產業園時發現，該園區規劃總面積 24.8 平方公裡，定位為智慧醫養服務園，目前僅有一座占地面積 1000 畝的北京 301 醫院涿州培訓保障基地項目。但據上述京南開發區相關負責人介紹，目前碼頭國際健康產業園尚未建成，所以還無法招商。" 我們不能指著一片麥子地就和企業談招商。"
雖然產業園招商工作至今尚未正式啟動，但記者發現，房地產項目卻已經在當地炙手可熱，多個項目雖然剛起地基，但銷售卻已是如火如荼。
記者在走訪京城九裡項目時瞭解到，其一期預售證頒發日期為今年 4 月 28 日，但項目於去年 9 月就已開盤，目前所剩房源已然不多。" 我們是在 40 年的商業用地上蓋的 70 年住宅。" 工作人員解釋說，" 目前還有三棟尚未開盤，再開盤肯定還要漲價，這都是一貫的思路。"
而記者在涿州經濟開發區走訪時發現，位於涿州市技師學院東側的涿州創業園項目施工正在緊張進行，但據工作人員介紹，該項目土地為 50 年的工業用地，分平層公寓和 4.5 米層高的 LOFT 以及聯排別墅，" 項目之所以能拿地是以創業園的名義審批立項 "。
據京南開發區官網消息，自 2014 年至今，僅該區就已供應住宅、商住等地塊 22 宗，合計總用地面積約為 643648.17 平方米，總建築面積超 2200954.82 平方米。
據涿州市統計局提供的數據顯示，2014~2016 年涿州市固定資產投資中的房地產投資分別為 479499 萬元、854398 萬元、1075222 萬元，建設項目投資分別為 1216363 萬元、1121064 萬元、1272367 萬元，房地產投資增速始終高於建設項目投資增速，且房地產總投資金額在 2016 年反超建設項目總投資金額近 4 倍。
事實上，河北省也已經意識到上述問題，並於去年 4 月發佈《關於加快開發區改革發展的意見》 ( 以下簡稱 "《意見》" ) ，《意見》出臺瞭 6 項改革重點措施，其中引人關註的是要實施優化整合，即各縣 ( 市、區 ) 管理的省級開發區，實行 " 一縣一區、一區多園 "，現有兩個以上的，整合為一個開發區。但據上述京南開發區相關負責人透露，應開發區改革要求，京南開發區於去年 8 月就已完成改名，但目前並沒有太大的實際變動。
在采訪中，京南開發區相關負責人說，京南開發區過去之所以招商等進展緩慢，確實與管理體制不順、缺人少編有較大關系。" 京南開發區作為保定市下屬管委會，雖然和涿州市一樣都是縣處級平級單位，但我們所在的地盤是屬於涿州的，土地指標也是由涿州分配，所以比較麻煩。但現在已經明確京南開發區將委托涿州市管理。"
但記者在近日的采訪過程中仍然遇到類似尷尬，當記者來到京南開發區采訪時被告知需要經過涿州市有關部門批準，而當記者向涿州市有關部門發出采訪請求後則被告知 " 京南開發區與涿州市平級，涿州市無權管理 "。
《中國經營報》記者分別就開發區管理、招商運營、房地產等情況向保定市政府、涿州市政府及涿州市有關開發區發出采訪請求，但截至記者發稿前尚未獲得回應。
