本月 7 日開始，不少小區已經率先開始瞭供暖，然而，冬日裡的暖意明顯沒有傳達到冰冷的樓市裡。二手房方面，調控政策經過大半年的發酵，作用愈加明顯，無論是西城、海淀的學區房還是朝陽、豐臺的改善盤，甚至昌平、大興的剛需二手房，都出現瞭明顯的降價。
根據我愛我傢市場研究院的數據顯示，從今年 4 月份開始，一直到 10 月末，北京二手房成交價格連續下跌，從未上漲。北京青年報記者在走訪中也發現，尤其是一些核心區內的房齡較大、戶型較小的老舊房源，降價幅度相比今年的成交高點，都超過瞭 20%。
二手房最高降幅超過 20%
在王府井某傢基金公司上班的孫小姐，嚴格意義上並不是急切需要用房的剛需，父母名下有兩套大三居的房子，讓她從來沒有為住房感到憂愁過。但隨著工作越來越辛苦，每天從五環外的傢裡到王府井上班，往返差不多需要兩個半小時耗在路上，這讓孫小姐每天都感到很疲憊，於是買房，離公司近一點就成瞭她最迫切的需求。
不想距離父母太遠，又想有地鐵直達公司，於是 5 號線周邊的北三環、北四環一帶就成瞭孫小姐重點關註的區域。
" 剛考慮買房的時候，正好趕上調控，於是買房計劃放緩，如今重新開始看房，發現原來關註的小區都降瞭好多。" 孫小姐告訴北青報記者，她每天都會在網上查看一下惠新西街北口和惠新西街南口附近的兩居室二手房。到瞭年底，房源相對來說增多瞭不說，價格也下降瞭不少。
" 惠新裡小區是我最心儀的，距離惠新西街南口步行幾百米的距離，上班很方便。" 孫小姐透露，3 月底的時候，經紀人催促她盡快下手，原因是南北通透的兩居室成交價格已經到瞭 9.5 萬元左右，當時一套 80 平方米的兩居室報價 780 萬，成交價也得至少 760 萬。可如今，孫小姐再去看房時，整個小區房源的報價也普遍在 7.5 萬元 / 平方米上下。仔細一算，價格降幅都達到瞭 20%。
這次的二手房價格回調不止波及瞭老舊二手房，高總價的改善型豪宅也同樣降價明顯。北青報記者發現，以往高端改善人群比較關註的泛海國際、觀湖國際等重點的高端二手房交易也都出現動輒幾百萬的降價。以泛海國際香海園的三居為例，在鏈傢網的報價為 1820 萬元，並且是一套滿五年且唯一的房源，但在去年，類似戶型的成交價都達到瞭 2000 萬元以上，並且不是滿五年且唯一的房源。
以往都是價格堅挺的學區房在這次的價格回調中，同樣未能幸免。東城的和平裡區域，最受關註的有和平裡九小、和平裡一小、和平裡四小等。其中重點小學和平裡九小就位於和平裡七區院內，平時孩子上學方便，也不存在過馬路的問題，因此和平裡七區的房子一直是區域內價格最貴的。
不過，小區由於建設時間較長，基本都是 80 年代的老舊房子而且戶型很小。即便如此，在 3 月份時，這裡的二手房成交價接近 13 萬元 / 平方米，以一套 56 平方米的南北小兩居為例，總價達到瞭 720 萬。但目前，在鏈傢網上的報價，當前該小區同戶型、同滿五、樓層和裝修接近的房源報價 580 萬，單價跌到 10 萬元左右，跌幅達到 20%。
區域內鏈傢地產的一位經紀人表示，總的看來，片區價格算是穩住瞭，但成交比較暗淡，整個小區一個月也就能成交兩三套房子。
據偉業我愛我傢集團市場研究院統計，價格上，10 月北京二手住宅成交均價在 25000 元 / 平方米左右，環比 9 月下降 1.5%，今年 4 月份以來連續下行瞭半年，從未上漲。業內人士也表示，調控半年以來，不少二手房的降幅都在 20% 以上，目前看來，如果沒有新的打壓政策，這個降幅基本穩定住瞭。
房主預期出現實質性松動
成交均價出現下跌，部分房源價格出現超過 20% 的降幅，市場進入低溫運行期。在這樣的市場下，二手房業主心態也發生瞭變化。
東五環外某小區，9 月份之後，小區新增掛牌量明顯減少。據鏈傢網的數據，該小區共有 15 棟樓，1690 戶。由於該小區主要以 100 平方米以下的小戶型為主，小區房源流動性一直較強，平均都有 10 套以上房源在售。而目前鏈傢網上，該小區的在售房源僅有三套，其中一套還是半地下室戶型。
以該小區的三居戶型為例，9 月至今掛牌的五套房源，僅有一套售出，三套房源的業主選擇瞭停售。負責跟蹤該小區業務的一名中介人員表示，成交的那套房源是因為價格相較之前類似房源價格下跌瞭近 100 萬元，加上買傢是為瞭結婚購房，也比較著急，雙方很快就實現瞭成交。
上述中介人員表示，從他從業的歷史和接觸的業主看，一般房源上線幾周即選擇停售的業主，很多都不急於出售，掛牌的主要目的就是試探一下市場，看看能不能遇上合適的買傢。當市場行情好的時候，有的業主會將房源價格定得很高，碰碰運氣，而市場冷清的時候，房主一般會按照自己的預期進行掛牌，沒人買單後，不急著出手的房主就會選擇停售。
他最近接觸業主感覺下來，預期明顯出現松動，如果碰上真的很有誠意的購房人，業主都比較願意坐下來和買傢認真談，一般多多少少都會給出一定價格上的讓步。而一些不願意在價格上作出讓步的業主，直接就選擇停售。
鏈傢研究院研究員魏艷霞分析稱，市場成交及新增供需似有恢復到 9 月中上旬穩中微升態勢的跡象，但回溫乏力。成交節奏依舊緩慢。二手房業主預期有實質性松動，月度掛牌價數據顯示，與 4 月相比，10 月新增掛牌價下跌 12.6%，隨著預期的松動，態度也有所緩和，客戶在交易中話語權增強。
交易量降至日均 300 套以內
價格雖然下降明顯，但成交情況依舊不樂觀，據偉業我愛我傢集團市場研究院統計， 10 月份北京全市二手住宅共網簽 5500 餘套，同比 2016 年 10 月同期下滑 72.8%，日均網簽隻有 270 套。
數據統計，上周北京全市二手住宅共網簽 1898 套，環比前一周下降瞭 5.6%。日均網簽約 271 套。
結合周網簽量走勢、每日網簽量走勢可以看出，北京二手房交易目前仍然穩定在一個較低的水平。偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示，經歷新一輪調控帶來的直線下滑和快速觸底後，北京二手房市場已經開始向正常交易水平恢復，但回升的幅度小，速度慢，走勢顯得理性而穩定。
胡景暉表示，今年 "317 新政 " 及一系列後續政策出臺後，市場上的投機投資得到瞭很好的遏制，許多正常的、剛性的需求也因市場下行預期的增強而進入瞭觀望和等待期。在此期間，北京二手房交易迅速低位企穩，房價也持續小幅下跌，經過幾個月的觀望後，部分需求開始重新考慮入市。
全款買房成為最主要的支付方式
值得註意的是，由於調控政策關於首套房認定的變化，使得二手房市場的交易方式發生瞭明顯變化，對於大部分購房人來說，首付提高至八成以上，進一步促使全款買房的增多。
偉業我愛我傢集團市場研究院統計顯示，10 月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例為 33.3%，商貸支付的比例為 23.9%，市管公積金支付的比例為 26.9%，其它支付方式的比例為 15.9%，這也是北京二手房交易中少有的全款買房比例超過商業貸款的現象。
總的來看，前 10 個月，商貸支付購房的比例曾經超過一半，但 3 月調控開始，商貸支付占比不斷縮小，從過半下降到瞭四分之一；全款支付占比不斷擴大，一度從四分之一增加到近半；市管公積金支付占比及其它方式的占比也一直穩步擴大。到 8 月、9 月、10 月時，全款占比穩定在 33% 左右，商貸占比穩定在 24% 左右，市管公積金占比穩定在將近 27%，其它方式穩定在 15% 左右。可見，在政策、交易量開始穩定的情況下，北京二手住宅交易的支付結構也逐步穩定瞭下來。
業內人士表示，貸款仍是當前絕大部分人購房所必須采用的方式，尤其是在北京這樣的高房價城市，由於公積金貸款額度較小，使用商業貸款購房曾是大部分人的選擇。"317 新政 " 後，二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，銀行貸款利率也不斷提高，批貸門檻嚴格，一系列政策讓商貸購房的比例大幅縮小，全款購房及其它方式的比例大幅增加。
90 平方米以下戶型為二手房交易主力
據偉業我愛我傢集團市場研究院統計，北京二手住宅 10 月的交易中，一居室占 22.1%，兩居室占 55.3%，三居及以上占 22.6%，各戶型占比與 9 月的 21.7%、55.6%、22.7% 基本一致，整體結構保持穩定。
10 月北京交易的二手住宅中，60 平方米以下、60-90 平方米、90-140 平方米、140-200 平方米及 200 平方米以上各占 36.0%、37.9%、20.3%、4.9% 、0.9%，除 60-90 平方米環比 9 月增加瞭 1.1 個百分點外，其它各面積段占比與 9 月的差距都在 1 個百分點以內，整體結構同樣保持穩定。
胡景暉表示，兩居室符合大部分傢庭的居住空間要求，價格也更為合適，所以一直是北京二手房市場的房源供應主力和市場需求主力，占北京二手房交易過一半以上。從面積上看，非普通住宅總價高，首付比例高，交易困難，所以絕大部分的二手交易都是 140 平方米以下的非普通住宅。
而在非普通住宅中，60-90 平方米的住房更符合大部分傢庭的空間需求，所以交易占比最高；60 平方米以下由於總價較低，有更多的人能夠承受，所以交易占比基本與 60-90 平方米的一致；90-140 平方米大多是改善型傢庭所需求，更高的總價對傢庭經濟實力也有一定需求，所以交易占比最小。整體來看，90 平方米以下的二手房仍會是市場的主力，也是成交周期相對較短的熱門房源。文 / 本報記者李桁
