1
寒潮未至，涼意先襲
近日，央行公佈瞭 2017 年 5 月中國 M2（廣義貨幣）同比增長瞭 9.6%，出現瞭前所未有的個位數漲幅，從而引起瞭諸多行業，尤其是房地產業的震動。相關業內人士紛紛感嘆：樓市泡沫雖未破滅，但終究將要萎縮瞭。
M2 廣義貨幣，是流通中現金 + 存款（活期存款 + 定期存款 + 居民儲蓄存款 + 其他存款）之和，即全社會的貨幣存量。
對於很多人來說，M2 是一個遙不可及的抽象概念。但事實上，它與我們的生活息息相關。隻不過，是以一種看不見的形式在影響著我們。以房產為例，多數人隻會感嘆房子貴瞭，卻未註意 M2 對房價的復雜影響。
如果把中國看做是一個封閉市場，把 GDP 比作總貨量的話，M2 就是總錢數。貨的增長速度一直落後於錢的增長速度，最後錢多貨少，貨必定漲價，錢自然貶值。隻不過在中國，這個 " 貨物 " 的漲價主要體現在瞭房地產上面。
雖然增速放緩，但 M2 還是在增長，為什麼區區一個漲幅變化就激起瞭偌大波瀾？這是因為，本次堪稱為歷史新低的 M2 漲幅是一個信號，是國傢調整經濟結構，穩定貨幣政策，降低金融杠桿的表現，也是全民炒房的房地產經濟時代的終止符。
Winter is coming。
2
經濟增長的背後
是貨幣超發和房地產泡沫
中國的貨幣超發到瞭什麼程度？M2 世界第一！盡管增幅下降，2017 年 5 月份，中國的 M2 仍達到瞭 160 萬億元，比美國和日本之和還多。中國的 M2 從 1996 年的 7.6 萬億元增長到瞭 2016 年的 155 萬億元，20 年長瞭 20 倍。
貨幣超發是指貨幣發行的增長速度超過貨幣需求的增長速度，即貨幣供給量超過瞭維持經濟正常運行所需要的貨幣量。換言之，正常情況下，GDP 每增長 1 元，貨幣也相應增長 1 元。廣義貨幣供應量即 M2 在一定范圍高於 GDP 增長也算合理，但 M2 過高就會面臨通貨膨脹的風險。
通常用 M2/GDP 的比值來衡量一個國傢貨幣的超發程度，世界平均水平為 1.26。如上圖所示，2016 年美國 M2/GDP 比值為 0.74，日本為 1.71，而中國已經超過瞭 2.0，這還是在某些省份 GDP 可能註水的情況下。
不僅如此，人民幣跟美元還有重要區別。美元一直是世界貨幣，在美國境內隻有約 60% 的 M2，剩下的實際是存在於各國外匯儲備和居民手中。
因此就算美國超發美元，也會被世界各國所稀釋，從而避免美國國內美元貶值或物價上漲。而人民幣的國際貨幣能力要遠低於美元，超發人民幣大部分還是在國內消化，其必然結果就是物價上漲和人民幣貶值。
誠然，如大傢所見，目前人民幣不但沒有大幅度貶值，匯率甚至還有所上升。但需要註意的是，現在的短期上漲，很大一部分要歸因於前所未有的嚴格外匯管制政策，導致資金難以出境。
長期來看，無論如何管控，即使 M2 的漲幅下降，由於目前龐大的基數所在，再加上 GDP 增速放緩，未來 M2 還是處於大量超發的狀態，人民幣貶值隻是時間的問題。畢竟，貨幣本質上也是商品，量多必貶，這是規律。
中國 M2 和房地產泡沫互為因果。
顯而易見，中國的房地產是存在著巨大的泡沫的。過去有無數看空中國房地產的專傢們都被持續高速增長的房地產市場事實所擊敗瞭——他們所預言的房價大幅下跌、樓市泡沫破裂並未出現。可是，這難道就能說明中國的房地產市場不存在泡沫嗎？
評價房地產是否存在泡沫，主要看人們買房的目的。買房居住是剛性需求，買房出租賺取房租是投資性需求，而炒房是投機性需求。在房地產市場上，以上三種需求的比例反映瞭房地產泡沫的大小。
2007 年以前，中國居民買房主要是為瞭居住，即剛性需求占主要比例，說明房地產泡沫較小；而最近幾年人們買房主要是出於投機性和投資性需求，說明房地產泡沫較大。
目前中國一線城市如北京、上海、深圳等地投資或投機性購房占比甚至已經超過瞭 70%，而這些城市房屋出租收益又遠比不上房價，意味著投機炒房可能已經成為瞭買房的主要目的，可想而知房地產的泡沫有多大。
房地產增長促進貨幣超發。
M2 快速增長的本質原因之一是信貸高速增長，而信貸增長中房地產的貢獻巨大。購房人數增加，房價、地價上漲導致土地開發增加，樓市升溫，房地產成交量上漲，房貸從而上升。
房貸被開發商或賣傢存到銀行成為存款，既可變成貨幣又可變成二次貸款。同時房價上漲又會導致房產和土地抵押價值上漲，從而撬動更多的貸款，這些貸款最後也變成存款。存款和貸款不斷循環，就形成瞭多倍杠杠作用，最終 M2 也隨房地產市場的迅速增長而激增。
反過來，過量的 M2 需要釋放到房地產市場並拉升房價以維持經濟平衡。
貨幣超發必然會導致通貨膨脹和商品價格上漲。有人會說貨幣超發並未帶來明顯的通貨膨脹，這一點從 CPI（居民消費價格指數）增長穩定中就可以看出。
可是，我們的 CPI 數據從何而來？美國統計 CPI 時超過三分之一是房價，而中國的 CPI 裡最大構成為食品。作為中國人傳統上最看重的衣、食、住、行之一，占居民資產比重 65% 以上的房價竟然沒有計算入內，那麼這個 CPI 的指導意義究竟有多大？
通常當 M2 一直上漲，錢越來越多之後，必然會有東西價格上漲。可令人奇怪的是，中國 M2 明明是超發瞭那麼多，結果好像並未引起劇烈的通貨膨脹，我們的基本生活品處於正常的通脹范圍內。但是，超發的貨幣不會憑空消失，隻是轉移在大宗商品及房產裡面瞭。
也就是說，中國的通貨膨脹是體現在房價裡面的，高房價即高通脹。當然，如果沒有房地產市場的消化，可能超量的 M2 會導致全面的通貨膨脹，最後對經濟造成嚴重破壞。
貨幣超發，M2 上漲，錢是多瞭，但投資渠道有限。之所以很多中國人投資買房，是因為所有資產裡面，幾乎沒有什麼資產的升值可以與 M2 增長相提並論。
也就是說，如果持有貨幣或其他資產，最終面臨的可能就是因為 M2 的快速增長而導致資產大幅縮水。也就是說，人們對於房產的投機隻是一種無奈之舉。隻要 M2 保持高速增長，人們的錢就會再回到房地產市場，從而導致房地產市場持續升溫，房地產泡沫進一步擴大。
所以說，貨幣超發和房地產泡沫難以說明先後順序，而是惡性循環，互為因果。
貨幣超發和房地產泡沫的背後，還有土地供求失衡和土地財政
房地產泡沫不能完全歸咎於 M2，其背後還有土地供求失衡、過度依賴土地財政等原因。一線城市土地有限，寸土寸金，因此土地開發代價高昂；而中國 90% 以上的城市都過度依賴土地財政並強力推動地價上漲，從而實現經濟增長目標。
對於這些城市的政府來說，出售土地和房地產稅收成為主要財政收入來源，再用土地抵押獲得杠桿撬動更多資金進行基礎建設以招商引資，使得地價再次上漲，泡沫不斷加劇。當然，就算 M2 不是房價飆升的最大推力，也至少是難辭其咎的助燃劑。
3
中國的房地產經濟泡沫到達臨界點
而我們面臨的問題可能更為嚴峻
中國特色的經濟發展，房地產功不可沒。
過去十年間，房地產及相關行業對經濟增長的貢獻占很大比例，甚至超過 20% 以上，可以被稱之為房地產經濟。可以說，是貨幣超發、土地供求失衡和土地財政依賴等在支撐著中國房地產經濟泡沫經久不破。
土地財政固然對於中國經濟長期的穩定高速增長有著決定性的作用，但其副作用也淋漓盡致的得以體現：不斷地推高土地和房產價格。
從 1999 年至今的 18 年間，房地產價格節節攀升，不但房屋逐漸失去瞭居住屬性，實體經濟更受到房地產瘋漲的持續沖擊，甚至達到瞭上市公司賣房保殼的地步。目前來看，房地產經濟泡沫已經接近一個臨界點，再往後就可能引發整個體系的泡沫經濟瞭。
如果說 2009 年是中國房地產經濟飛躍的拐點（2009 年是中國 M2 增速最高的一年，為 28.4%），那麼 2017 年就是中國準備從房地產經濟中脫離出來的轉折點。
2017 年 2 月 28 日的中央財經領導小組第十五次會議上，習近平指出，建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握 " 房子是用來住的、不是用來炒的 " 的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產市場穩定。
" 房子是用來住的，不是用來炒的 " 這一定位說明國傢已經把房地產經濟定義為泡沫而進行控制瞭。從出臺房產新政到提高信貸門檻再到宏觀調控降低 M2 增幅等一系列措施，既可以避免一下子刺破房地產泡沫，又可以防止房地產經濟泡沫最終演化成中國的泡沫經濟。
最理想的結果是，房地產市場慢慢降溫，其他產業逐漸取代房地產及相關行業的主導地位，房地產在整個經濟中的占比被沖淡，最終實現經濟的軟著陸。
然而，禍不單行。除瞭房地產泡沫之外，中國經濟正處在一個內憂外患的時間節點，其形勢可能比我們看到的和想象的更為嚴峻。
於內，早在 2012 中國的人口紅利就面臨消失，而 2000 年開始中國就邁入瞭老齡化社會。因此，中國經濟增長會因為人口紅利趨於消失和老齡化日益加重而減速。於外，在美國加息等國際金融環境的影響下，人民幣難以獨善其身，長期必定面臨貶值壓力。同時全球經濟環境也可能受到美元加息的影響而變得不確定，導致中國經濟發展的外部環境惡劣。
總之， M2 漲幅下降表明中國的貨幣投放變得穩健，投機炒房的時代即將成為歷史。雖然國傢不會放任房地產泡沫破裂，但政策幹預再加上缺少瞭作為動力的 M2 高增速，房地產總歸要進入衰退期。與此同時，當中國的 M2 嚴重超發遇到美元加息時，促成的人民幣貶值幅度可能會讓人始料不及。
因此，在從 2017 年下半年開始充滿未知的未來幾年中，若還執意把風險集中在國內或者舉棋不定，無異於資產的慢性自殺。
4
財富的突圍與自救
敢問路在何方？
據中信銀行和胡潤研究院發佈的《2016 年中國高凈值人群出國需求與趨勢白皮書》數據報告，2016 年中國高凈值人群未來最大的海外需求包括：海外旅遊、海外置業（主要出於投資考慮）、海外金融投資、海外教育和海外移民，而他們進行海外投資的最大目的就是資產配置，分散風險。根據該報告，未來中國高凈值人群的海外資產配置需求將進一步增加。
2017 年可以被稱為中國高凈值人群進行全球資產配置的新元年。
由於中國 M2 超量、經濟增長放緩、貨幣政策調控、房地產泡沫、美元加息等一系列因素，中國高凈值人群的海外資產配置意識明顯增強，從過去把資產局限於境內而變為以全球資產佈局為考量。十年前，中國高凈值人群的海外需求偏低，主要是子女教育和旅遊，僅是有先見之明的一部分人選擇海外資產配置。
僅從 2011 到 2017 年的幾年內，隨著該人群海外需求的增加及眼界的開闊，擁有海外資產配置的高凈值人士從 19% 直線上升至 56%。毫無疑問，未來中國人對個人的財富管理將進一步與國際接軌，變得更加專業而分散，資產配置會更加多元化。
以分散風險和保值為目的的海外資產配置中，房地產無疑是最受歡迎的投資品之一。從海外置業的地區分佈來看，美國一直遙遙領先於其他國傢。
2017 年 6 月 15 日，美聯儲宣佈當前加息周期內的第四次加息，將基準利率和貼現率各上調 25 個基點。
美元加息的直接結果是：
一、全球范圍內的資金流入美國本土，中長期美元資產升值。
二、美元走強，中長期人民幣貶值。
相對而言，剛經歷過信貸危機的美國經濟已經全面恢復，未來相當長的時間內都會處於穩定增長階段。而特朗普總統上臺後的一系列政策會更加強化美國本土行業，尤其是房地產行業的發展。
因此，對於中國人來說，未來幾年內盡量多配置美元資產是最好的投資及風險分散途徑之一，並可以考慮把美國房地產作為資產配置的首選。
同在最熱門的美國，房產投資仍有優劣之分。
既然目的是投資和風險分散，那麼投資價值、性價比、地段以及收益穩定性等必然是主要考慮的因素。
從城市來看，相對於中國投資者傳統上偏愛的紐約、洛杉磯、舊金山等城市，美國十大城市之一的亞特蘭大房產越來越受到全球投資者的歡迎。
這是因為，與同等城市相比，亞特蘭大的經濟水平、教育醫療、居民收入和發展速度等毫不遜色，房價卻相對低很多，意味著亞特蘭大的房產升值空間更大、房屋性價比更高、租金收益更多。並且，從交通、環境、基礎設施等角度對比，亞特蘭大更勝一籌。因此，亞特蘭大是最具投資價值的城市之一。
從項目來看，由亞特蘭大知名房地產開發商麥克金利地產有限公司開發並直接管理的 Mason's Mill 名仕公館豪華獨棟別墅項目，無論是從投資升值、收益穩定、性價比、售後管理還是從項目配套、地理位置、周邊環境等方面考慮，該項目都是首屈一指的優質項目。
Mason's Mill 名仕公館位於亞特蘭大都會區 DeKalb 縣內最炙手可熱的 Lithonia 市，該區域經濟發達，環境優美，是亞特蘭大市未來重點發展區域之一，更是眾多美國及國際投資者近年來最為看好的熱門房地產市場之一。過去一年間，該地區的平均房價增長瞭 12.9%，雖然預計未來漲幅會放緩，但仍居全美前列。
項目計劃開發共 398 套獨棟別墅，總占地約 941 畝，其中 80% 以上為森林、綠地和湖泊，傾力打造亞特蘭大東部最宜居社區。根據亞特蘭大區域委員會和 DeKalb 縣官方報告， 作為規劃重點的 Mason's Mill 名仕公館項目周邊地區將於 2017 年第三季度開始興建大型體育娛樂綜合設施，以此為起點帶動該地區未來 20 年的發展。
可以預見的是，Mason's Mill 項目所在區域即將迎來高速的人口增長、就業增加和經濟發展，成為亞特蘭大最具潛力的地區之一。
未來財富突圍之路，或許就在 Mason's Mill。
