文 | 凱風
來源：微信 公眾號房屋屋（its-home）
最近房地產市場的創新可謂接連不斷，廣州推出瞭 " 租購同權 "，江蘇無錫出臺瞭 " 租房可落戶 "，成都出臺瞭 " 人才公寓租 5 年後可按 5 年前價格購買 "，北京則推出瞭 " 共有產權房 "。
共有產權房聽起來很新鮮，但實際上早在 2007 年就有試點，而且與過去經濟適用房也有一定的相似之處。
那麼，共有產權房能不能真正減輕購房負擔，能不能降房價，會不會重蹈 " 開著寶馬申請經適房 " 的覆轍？
所謂共有產權房，實際上就是購房者以低價購買房子，政府按照房價與商品房房價之間的差額，折算自己的入股比例。
換句話說，政府讓渡一部分土地出讓收益，買房人享受低於市場價的房價，政府空手套取其中一部分產權比例。
舉個例子，北京某商品房市場價為 6 萬，100 平方總值 600 萬，作為共有產權房按照 4 萬進行售賣，買房人隻需拿出 400 萬就能買得起 600 萬的房子，但天上不會掉餡餅，這兩百萬的差額，就相當於政府湊份子（實際並沒有掏錢），最終結果是個人產權占比 2/3，政府占比 1/3。
如果 5 年之後（5 年內不得轉讓），市場價升到 8 萬，個人可以按照 8 萬的價格從政府手裡買回全部產權，也可以進行專賣，當然政府要從中抽走 1/3 的收益。
同樣，轉讓也是有條件的，同等出價下，政府有權優先購買，隻有政府不願購買的，才能賣給其他有共有產權房資格的人（這倒不用擔心買傢少，因為符合條件的大有人在）。
當然，房價也有可能下跌。房價下跌，理論上個人仍舊隻是承擔 2/3 比例的損失，但政府的實際損失並沒有 1/3 那麼多，這是因為政府出資並非真金白銀，隻是讓渡一部分土地出讓收益，房價下跌，損失的也隻是部分土地出讓收益而已。
通過這種方式，政府實際已經深入參與房地產市場，相比於以前隻是一錘子買賣拿走土地出讓金，現在則是讓這部分土地出讓金折算成產權，犧牲一點土地出讓金，從而從房價上漲中分一杯羹。
既然政府能夠從房價上漲中直接獲益，那麼容忍房價下跌的可能性隻會更小。而且，由於更多人有能力以 400 萬的出資買到價值 600 萬的房子，相當於降低瞭購房門檻，那麼市場成交就更活躍，房價被托底的可能就更大。
無論如何，這都是一個穩賺不賠的遊戲。
有人說，共有產權房隻是經適房的翻版，其實兩者有相同點也有不同之處。
相同點是，經適房同樣是以低於市場價的方式出售，持有人同樣是 5 年內不得出售，政府同樣是享有優先收購權，但關於溢價的分配，共有產權房是政府按產權比例享受漲價收益，而經適房則是由業主補足土地出讓金而獲得完整產權。
經適房的問題就在於，隻是以收入作為限定條件，結果開著寶馬申請經適房的案例層出不窮；加上隻要補繳出讓金就能轉正，而出讓金本身的評估是有操作空間的，這就為權貴尋租提供瞭簡潔易行的通道。所以，這種模式最終被淘汰。
共有產權房會否重蹈經適房覆轍？可能性極大。
原因在於，首先，共有產權房一開始就存在價差，到最後收購時仍然要評估價差，這就會帶來套利空間和尋租可能；
其次，雖然共有產權房把關較經適房更嚴格，但在僧多粥少的情況下，也充滿彈性操作的空間。
如何來評價共有產權房政策？
其實政策的初衷不難理解。從性質上看，保障房隻租不售，面對的是低收入人群，這需要財政實打實的付出；商品房按照市場價格調節，滿足的是高收入人群的購房需要；所以共有產權房就是為瞭解決夾心層的住房問題而來，以更少的投入讓更多人住得起房，這無疑是值得肯定的。
但是，經適房當初也是面向夾心層的，但由於套利空間的存在，最終果子被權貴所攫取。共有產權房也不得謹防這一點。
不過，共有產權房的真正問題，還在於政府深度參與其中。一方面通過政府湊份子，降低瞭剛需購房門檻，雖然隻擁有部分產權，但對於整個市場也起到攪熱作用。
另一方面，既然政府能夠從房價上漲中獲得更多收益，那麼就更有動力保證房價不下跌。這對於未來房地產市場的改革，未必是件好事。
所以，共有產權房有其積極意義，但指望它一勞永逸明顯不現實。
房地產市場的改革，還是要堅守去土地財政化的總體方向，減少人為對於市場的過度幹涉，同時以保障房來滿足廣大低收入者的住房需求，以真正落實租購同權來滿足租房者的權益，這比什麼花式創新都有效。
來源：微信 公眾號房屋屋（its-home）
