摘要：現在政策格局是：一線城市嚴查消費貸，強二線城市暫時不動，弱二線城市繼續加碼五限令。最大的殺器是加息，定向加息，還沒祭出。通過加息，持續抬高購房者的月供成本，讓那些通過首付貸、消費貸激進加杠桿的投資者，或吐貨或退場。
本文作者朱文策，來自朱羅紀，原文標題《當前房地產市場的最大殺器不是限售，而是定向加息》。
上周末房地產出臺瞭新一輪調控，這是第四輪調控。感謝敬業的媒體同行，制作瞭很多詳細的圖表。
這幾天新開始限售的城市大概有 9 個：石傢莊、長沙、南昌、南寧、重慶、武漢、西安、貴陽，還有今天下午剛剛加入限購大軍的無錫（限購）。
加在一起，中國現在限售的城市有 40-50 個，看這張 " 全國凍產地圖 "，很齊全。不過要說一下，裡面有些錯漏，比如鄭州沒有列入，有些城市鎖定期非以 " 房產證 " 為起計時間。
我在朋友圈開瞭個玩笑說，以後：胡煥庸線以右的地方叫 " 凍產 "，凍結交易的房地產。以左的地方叫 " 不動產 "，漲不動的房地產。
怎麼看這些政策。
首先回顧一下，這次的調控不意外，我之前幸運預判到瞭，但真的猜不到這個時間點。
8 月 15 日我發出第一篇文章，基於國傢統計局發佈的 1-7 月的房地產投資銷況，以及住宅庫存的去化水平。判斷中國房地產的去庫存周期已經結束，以去庫存為主基調的三四五線城市，政策將追平一二線城市。《房地產 " 去庫存 " 任務已完成，再去就去過頭瞭！》
在 9 月 18 日，我又發出第二篇文章《房價這還沒怎麼跌呢，你告訴我又要漲起來？》，基於消費貸收緊和 1-8 月的房地產投資銷況。再次提醒：當前住宅庫存已經回到 2013 年底，去庫存政策會很快結束。在不少城市，去庫存將變成補庫存。而為瞭防止房價再度上漲，有些城市將會加碼調控。
整體上講，去庫存時代的結束，就是這新一輪調控的大背景。
"去庫存" 已經變成瞭 " 房地產過熱"
我們看下自 2016 年以來四輪政策調控的時間線。
2016 年 3 月，第一輪調控，上海深圳同日出政策，少數一線城市收縮貸款政策。2016 年 10 月，第二輪調控，一線城市、強二線城市收縮調控，全面限購、收縮貸款。
2017 年 3 月，第三輪調控，新加入環都市圈城市收縮調控，限售祭出，" 五限令 " 時代開動。
2017 年 9 月，第四輪調控，新加入 " 弱二線城市 " 收縮調控。
分析這新些加入限售大軍的 9 個城市（未來還會有），有一些共同特征：1、基本都是弱二線城市，除武漢較強外。2、基本都是原來去庫存的重災區。3、去庫存政策以來漲幅很大，都翻瞭倍。4、原來沒怎麼嚴厲調控。
原來那些一線、強二線以及大都市圈衛星城，差不多都已經出臺瞭調控政策來收緊房地產瞭。現在這些又出猛招的城市，都說明瞭這些城市的去庫存任務已經完成瞭。不但完成瞭，而且過熱瞭。再去庫存，就兜不住瞭。
比如重慶這個城市，我上月還去考察過一次。當時重慶還是中國唯一不限購不限價不限售的超大城市。著名的黃奇帆市長走後，重慶房價從今年春節後漲瞭大約有一倍，半數主城區攀升到 2 萬，主城遠郊區域的地價也升到瞭 1 萬多 / 平米。
再如石傢莊這個城市，從去年到現在，房價也是足足翻倍。但你看它過去兩年的政策線，很炸毛的。
2016 年 3 月，鼓勵買房，去庫存。首付降低至 2 成，利率 7 折，契稅減半。
2017 年 3 月，政策進入緊縮期，限制買房。部分區域限購、限貸。
2017 年 9 月，嚴厲限制買房。買房五年不能轉手。
你說碰到這種城市，你去買房，跑都跑不掉。雖然也號稱千萬人口的超大城市，但是它市區隻比深圳大一點，市區人口 470 萬，人口密度大概是深圳的 1/4。我實不知，像石傢莊這樣的城市，1.58 萬平方公裡；以及像重慶這樣的全世界最大的城市，8 萬平方公裡。它的房價 1 年漲 1 倍，是哪來的勇氣。反正對我來說，超過 1 萬平方公裡的城市，我都不去（北京特殊，你懂的）。
這裡插播一句，石傢莊的 5 年鎖定期，沒想象得那麼恐怖，實際上還是 3 年。仔細看原文，這個 5 年的起計時間是 " 簽合同 "，不是 " 拿到房產證 "。買新房的話，從簽合同到拿到房產證一般要 2 年左右的時間，所以，並沒有多狠。
警惕都市圈外的的小城市收網
現在的政策格局是：一線城市嚴查消費貸，強二線城市暫時不動，弱二線城市繼續加碼五限令。
排排坐吃果果，接下來是誰？
不在都市圈范圍內的三四五線小城市。
你把上面調控的順序排一排，就是一幅資金流動圖。一線——周邊、二線——弱二線、三四五線。現在弱二線也限瞭，消費貸也查瞭。隻有一個地方沒有限瞭，三四五線。而三四五線現在的房價也是漲得兇猛不已。再等一段時間，巴掌大的小城市房價都上去瞭，也隻能限。
我也不知道為什麼就是有人去買三四五線的房子，也許，人有時候就是想體驗一把為人民群眾站崗放哨的滋味吧。去年的時候，我說：珍愛生命，遠離三四線。現在要說：那些還沒出政策的小城市，有多快跑多快。
看房價，不是看這些城市的房價漲不漲，而是你走不走得掉。就像石傢莊，政策說變就變，你房產證還沒辦出來，政策已經掉頭瞭，隻能拍張照片掛墻上自己看。
大城市不適合跟進限售
第三個看法：限售政策，嚴厲打擊二手房流動性，大城市不適合跟進。
看一個政策，不要隻看一點，要看到機會成本。限售對短期炒房，當然是立竿見影。但它也有副作用：二手房的流動性會削弱。對新房，因為有期房——入夥——辦證這個前置的流程，所以你買瞭到辦證，基本上限售期也滿瞭。但是如果你在石傢莊買二手房，幾個月完成過戶瞭。卻發現等待你的是漫漫的 5 年限售，那會怎麼樣？
沒人再買二手房，如果房價預穩定的情況下，反倒會刺激大傢隻去買新房。
在一線城市，至少北上深不合適推行這種限售政策。因為中國的城市裡，真正可以稱得上二手房活躍的城市，隻有這 3 個，廣州都算不上。在這樣的地方搞限售，能不能帶來房價下跌不好說，但是帶來供應量的下降卻是肯定的。因為限售帶來的房價下降預期和因為供應量下降帶來的房價上漲預期，又會形成預期對沖。如果真要搞，學香港搞辣招算瞭，對 2 年內賣房課你高達 30-40% 的重稅（辣招也沒有降低香港房價）。
從現在看，也的確是主要的一線城市沒有限售，應該有這樣的考慮。總之，你供應量不夠，就老老實實拼命的建房子，花花腸子越多越不管用，除瞭耽誤正事兒。
房地產的長效機制是 " 五限令"
房地產的長效機制已經出來瞭：五限令。不要玩短期瞭。
我們一直說，長效機制是什麼房產稅、租購同權、財稅改革等等，都對。但是，在那之前，要看到：如果房價不能有效的穩定下來，現在的 " 五限令 " 就是長效機制，它會一直執行到市場化的長效機制出來。
從 2010 年中國第一次進入三限令時代，到現在已經 7 年瞭。看這個樣子，再搞個三五年也不是個啥問題。你說一個行政管制的政策、之前大傢都預期是短期幹預政策，搞到 10 年之久，叫不叫長效機制？
這樣的政策下，漲也起不來，跌也下不去。那短期炒房子能賺什麼錢？什麼錢都賺不到。所以，玩短期的趁早歇瞭。你還想玩，就會看到一個景象：哪裡的房價漲瞭，哪裡就去限你，限到你買到就虧到，全砸手裡。
的確沒有這種政策可以更直觀的控制房價瞭，但這個政策也有成本，而且很大。訣竅就在，能不能把握好時間窗口。在它的成本不那麼大之前，完成市場化長效機制的替代。
小火燒打不掉預期
第五個看法。小火燒、小步走，政策的兩難打不掉預期。
我們看這一輪的調控和以前不一樣，那可謂是道高一尺魔高一丈道再高一丈。原來都是一刀切、一步到位捅到底，現在不是瞭，從一開始就是 " 文火戲諸猴 "，小火燒、小刀割、小步走。房價漲瞭，我就收，但不一刀切、捅到底，每個城市都不一樣（因城施策），每個城市都是一點一點收。
還舉石傢莊的例子，3 月搞限購、收貸款，房價還是漲，那就搞限售，如果接下來還是漲的話，那就繼續提高限貸、限購的等級，一點點試探。但不會一步搞太狠，大目標從來沒有變，既不要你大漲也不要你大跌。
所以，這種情況下，大傢都難受，難受之一信息成本太高瞭。現在那 40 多個出政策的城市，每個城市都不一樣。你要是想去哪個城市買房子，你會發現，光是搞清楚政策就要花很多時間。別說普通買房人，就連專傢都不一定搞得清楚你要付幾成首付。遍地都是雷。
這種小火燒、小刀割的調法，有好處，防止政策用力過猛導致房價大跌收不住場。但也有個壞處，就是真的房價不給面子，明天 duang 一下子跌瞭個 20%。現在像石傢莊、高老莊的這些個政策，一夜之間又統統都會取消。
這是政策目標導致的兩難，也正是這個兩難，觀眾們關於房價的預期才會比鋼還強，真的不好打掉。
最大的殺器是定向加息
最後一個看法：最大的殺器是加息，定向加息，還沒祭出。
伴隨著弱二線大限售，是一線城市的信貸收緊（針對購房貸款的定向加息、嚴查消費貸違規入樓市）。
現在的特征是：整體貨幣政策不緊不松，但定向針對房地產逐步收緊。深圳最新的消息，首套房利率在之前的上浮 5% 繼續上浮到 10%，就是從 4.9% 升到 5.4%。
嚴密註意定向加息，這是我認為的大殺器。
有兩個原因，一是，現在首付款繼續提高的空間不大。現在中國的好一點的城市，首套房都是首付 3 成，二套 7-8 成，全世界最高的首付比。這個繼續上升的空間已經不大瞭（首套房繼續收緊，就會偏離支持自住需求的精神），要想穩定房地產，最有效的辦法是加息。二是，加息又不能全行業一起搞，一起提高的話，實體行業就扛不住，影響經濟好轉的勢頭。
所以，結果隻有一條路，定向加息。通過加息，持續抬高購房者的月供成本，讓那些通過首付貸、消費貸激進加杠桿的投資者，或吐貨或退場。
從實操角度說，現在的房貸利率 " 還有很大的上升空間 "。因為我們的房貸利率在 2015 年最低到瞭 4.2%，追平 2008 的 4.158%。現在不到 5.5%，依然是歷史上非常偏低的水平。從歷史上看，7% 以上的房貸利率才算高。
那就意味著，房貸利率最高能再往上一路升它 200 個基點（當然我認為不太可能達到那麼高）。如果剛需首套定向加息到 7% 以上，二套房搞到 10% 以上。加上其它的綜合調控政策，房價那是絕對很難看的，沒有誰能夠承擔得起這麼高的資金成本。
我們和香港比較不一樣，香港利率隻能跟著美元走，但內地可以單獨搞，央行發個文件要求所有的二套房利率統一上浮到 9%，首套房上浮到 7%，也是可以的，這一點要註意到。加息帶來的成本是直接的、可見的，比限售厲害多瞭。
所以說，現在的房地產形勢，最重要的並不是你的負債率有多高，而是你的現金流。建議購房者都做個假設，假如有一天房貸利率大升，你扛不扛得住。
最後扯一句，我覺得中國的房地產現在已經成瞭一個非常不人道的行業。開發商開盤現在都半夜搞、偷偷搞，賣樓之前提前給媒體打招呼：就當我空氣，千萬別寫我一個字。政府出政策呢，也是周末搞、半夜搞、偷偷搞，主要是過節之前搞，提前不給媒體打招呼，也不像以前開新聞發佈會瞭。地產媒體人的日子也跟著過得小媳婦一樣提心吊膽。感情各位就是在互相傷害啊。
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