摘要：近日出臺補丁政策的七座城市，" 限售 " 年限，正好是這些城市的居民湊齊一套普通住宅首付需要的時間。
樓市調控一輪又一輪，這一次，" 限售 " 的力度和范圍還進一步擴大。
不過國信證券區瑞明、王越明周一發佈報告，認為 " 限售 " 擴大，對開發商、土地財政乃至產業鏈來說，都不一定是負面影響；而且從需求的角度來看，" 限售 " 還有可能是在為培育新的有效住房需求爭取時間。
通過測算近日出臺補丁政策的七座城市，居民購房籌集首付需要的年限，國信證券發現，這七座城市的 " 限售 " 年限，正好是這些城市的居民湊齊一套普通住宅首付需要的時間。
樓市的價值投資崛起
我們認為，從樓市投資的角度，持有 2-3 年之後再出售才是合理的投資周期，抑制短線交易的投機行為，有利於讓樓市運行得更健康，更長遠。
買入後長久持有是投資，短線出入是投機。中國樓市真正開始發展的近二十年裡，躺著賺錢的短線炒房客一直活躍在各個城市。
不過，" 房住不炒 " 被提出後，政策層面抑制投機的決心明顯。國信證券認為，目前 36 城出臺的購房之後 2-3 年 " 限售 "（個別城市是 5 年以上）的政策並不是為瞭消滅房地產的投資需求，而是為瞭抑制 " 短線客 "、抑制 " 投機 "，幫助樓市實現價值發現。
" 限售 " 最終是為瞭新的住房需求？
" 樓市 " 也是要 " 講政治 " 的。
國信提出瞭一個有趣的觀點：不同年限的限售，最終都是為瞭新的有效住房需求，因為不同城市的限售年限，恰好是這些城市的居民籌齊首付需要的時間。
國信證券指出，經濟過熱或是房價飆漲時，政府大概率會出手給樓市降溫。而這種恰到好處的 " 限售 " 年限，還能夠把一部分有購買力的住房需求積攢起來、把有需求但購買力暫時不足的潛在購房者的購買力通過時間培育起來，待政府下一輪需要再 " 刺激樓市來救經濟 " 時，再將這些需求釋放出來。
" 房地產是調節周期和平衡利益的工具。" 盡管中國一直在探索更多的增長途徑，但房地產向上涉及鋼鐵水泥，向下影響居民財富滲透至零售銷售，可以說房地產不僅是經濟問題，還是重要的民生問題。國信證券指出，房價既是經濟問題，也是民生問題。
" 限售 " 對開發商、土地財政及產業鏈未必負面
理論上，" 限售 " 短期將減少一定數量的二手房供應，部分購房需求向新房市場驅趕，若此，對開發商、地方財政及產業鏈，均未必負面。
先來看開發商。多數的分析觀點認為，新一輪的樓市調控出臺，尤其是這次還首次加入瞭 " 限售 "，房地產投資增速會隨之下行。
不過國信證券認為：
既然前期陸續已有 30 個城市出臺 " 限售 " 政策都未能阻擋聚焦地產主業的優勢企業的股價從年初以來一路震蕩向上，這次再增加六個城市又能有什麼影響呢？
土地財政方面，國信證券測算發現，這次出臺調控 " 補丁 " 政策的七個城市，土地出讓金在公共財政收入中的占比，均遠超平均水平。所以新房市場擴大，土地財政不一定會受到較大負面影響。
而且新房產業鏈比二手房更廣、更長，所以國信證券認為，" 限售 " 對產業鏈亦未必負面。
