程凱
永遠不要預測價格，這句話是有點虛無主義的，缺乏正能量，但是對於中國的房價來說，還真是不要預測的好瞭。
去年還曾經有過一種說法，是一線城市房價永不倒，但是北上廣深之外的房子就不好說瞭，尤其是三四線城市就別想瞭，聽起來好有道理。但是，市場在今年明顯就打臉瞭，一線城市的房價真的跌瞭，而在房地產調控的嚴打趨勢之下，三四線城市的房子硬生生地就是漲瞭。
其實，道理也沒那麼復雜。
這一輪的調控是因城施策的，所以，首先針對的就是房價在上一輪暴漲中領漲的一線城市，出臺的政策不可謂不猛烈，限購限貸限售限離，而且還針對天價學區房重點打壓，現在的結果是領漲的學區房跌得最多，很大程度上緩解瞭購房者的恐慌性買房。而且，針對一線城市的措施還沒有結束，新一輪的措施是嚴查消費貸進入房地產市場，其實，這本身就是不合法合規的，但是如果不嚴打，那就是一個支持房價上漲的力量。既然房子是用來住的不是用來炒的，那目前的嚴格的措施就會繼續下去。
那三四線城市的房子為什麼又漲得好呢？因為措施不夠嚴啊，因為原來的三四線城市本來就屬於要去庫存的對象啊，而且，一旦一線城市沒法炒或者說是房價已經讓人炒不動瞭，去三四線城市買房就成瞭唯一的選項，而且房子的投資屬性是買漲不買跌，再經過開發商銷售策略一忽悠，又還買得起，又還能有資格買，買瞭房價就又再漲，那你說不買三四線的房子買什麼？
現在好瞭，限售的政策開始向三四線城市蔓延，一句話，這都是被逼出來的政策，市場真的是一匹不受控制的野馬，說市場是理性的人那都是忽悠人的。
根據消息，從 9 月 22 日開始，長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石傢莊、武漢、無錫 9 個城市密集出臺瞭調控政策，限售成為瞭調控的關鍵詞，大傢預期未來的調控很快會向三四線蔓延，會有更多的城市限售。為什麼會這樣？還不是二線三線四線城市的房價超出瞭 " 房住不炒 " 的預期。
這種情況讓我想起瞭早在今年 3 月 31 日在此寫過的專欄《樓市調控學北京，" 限售 " 北京會學廣州嗎？》寫這篇文章的時候，剛剛廣州開始宣佈限售，3 月 30 日，廣州全面升級樓市調控，居民傢庭新購買的住房（含二手房）須取得不動產證滿 2 年後方可轉讓；企事業單位、社會組織等法人單位新購買住房，須取得不動產證滿 3 年後方可轉讓。
因為廣州同時對居民和法人單位進行 " 限售 "，我的說法直接就是 " 可謂真正開始瞭樓市調控的限售時代 "。現在看起來，這個判斷並不離譜。
可是，我對限售的辦法是擔憂的，因為限售是對市場流動性的壓制，當時我就認為，" 房子買瞭幾年不讓賣，這才真正體現瞭房子是用來住的不是用來炒的，但是，本質上來說，限售和以前的限購限貸是不同的，限售是一把真正傷害到房產流動性的雙刃劍，本來房產就是流動性最差的資產，現在又來一個限售時間，我覺得廣州的房價穩住瞭。"
在之後的 4 月 14 日，有一些城市跟進限售之後，我又在專欄裡寫瞭一篇《當限售的房越來越多》，仍然是表達瞭對限售政策的擔憂，因為無論限貸限購還是限售，都是從抑制需求上來穩房價的辦法，但對於市場的自由交易原則而言，最治本的辦法還是加大供給。
但是，市場並沒有給政策留下太多的餘地，當三四線城市的房價依然不管不顧的時候，不限售升級又能如何呢？我們雖然認同自由交易的原則，但是也不至於那麼呆板。
有的城市，加大供給都是不夠的，比如北京，因為對北京的房子的需求幾乎是遠遠沒有盡頭的，所以，從長遠來說，解決北京房價的終極方案是分流，向北京的城市副中心和雄安新區分流。
剛剛發佈的《北京城市總體規劃（2016 年 -2035 年》中，北京的城市規模常住人口到 2020 年控制在 2300 萬人以內，並長期穩定在這一水平；城鄉建設用地規模到 2020 年減到 2860 平方公裡左右，到 2035 年減到 2760 平方公裡左右。
減人減供地，但是北京對全國乃至全球的吸引力不能減，還會有人財物源源不斷地湧進來，去哪裡？從這一點上我們才能明白雄安新區為什麼是千年大計。
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