在限購、限貸背景下，今年樓市的 " 金九 " 行情較往年全面縮水，一線城市九月新房、二手房成交出現 " 量價齊跌 "，這種降溫也傳導到熱點二線城市。在此環境下，土地市場環境和房企的應對也逐漸變化。
同策咨詢研究總監張宏偉認為，目前的熱點城市市場大多是置換性要求，但目前置換動力降低，四季度市場將會持續低迷。這為房企在提升交易量方面將帶來壓力，因此會主動迎合政府限價要求。二手房交易量方面也將是非常慘淡，目前月均隻有 1.1-1.2 萬套成交，而去年最高交易量達到 4.5 萬套。
與之觀點類似，中原地產市場分析師盧文曦認為，今年 " 金九 " 行情遠低於預期。
" 金九 " 行情不再
整體而言，一線城市成交普遍表現出持續低迷的走勢。中原地產研究中心統計顯示，9 月首周，一線城市整體成交量平均環比下調 20%。其中北京環比下調 28%，同比跌幅達 60%；廣州平均環比下調 32%，同比跌幅 72%；上海市場環比下調瞭 22%，同比跌幅為 27%。在調控政策和持續收緊的金融環境影響下，" 金九樓市 " 落空。
北京是其中樓市政策發佈最密集的城市，一年內發佈瞭超過 30 次調控措施。據中原地產研究中心統計，過去一年，北京新建住宅簽約 27667 套，二手房住宅簽約 167923 套，一二手住宅簽約總量同比跌 38.9%。今年 1-8 月，北京市住宅市場新增供應 12495 套，同比下降 35%。另據偉業我愛我傢集團市場研究院統計，2017 年三季度北京二手房網簽量 2.06 萬套，同比下降 73.7%，已降至自 2015 年以來最低。
同樣受調控影響，1-9 月，上海新房成交 506.8 萬平方米，同比減少 55.9%，比正常新房流量 80-100 萬平方米 / 月低瞭 37%。1-8 月，二手房成交 10.4 萬套，同比減少 64.8%，比正常流量大約低 35%。截至 9 月 25 日，上海 9 月新房供應 21.4 萬平方米，為有網簽記錄以來最低的九月。受供應影響，上海 9 月房屋成交量僅 37.5 萬平方米，較往年大幅下滑。二手房方面，盡管看房人數有恢復性增加，但市場情緒較為謹慎，成交量在 1 萬多套低位徘徊。
一線城市中，深圳開始出現回溫跡象。深圳中原研究中心數據顯示，8 月共有 18 個新盤入市，新房住宅的推售量達到 7526 套，環比升 209.71%。9 月截至 24 日，深圳市累計成交 2249 套，超過 8 月整月。不過這一表現很快扭轉，截至 9 月 27 日，深圳僅推出 6 個新盤，住宅推貨量為 871 套，環比下降 88%。根據深圳市規土委的備案數據，二手房成交量除瞭第三周（9 月 11-17 日）環比上升之外，其餘三周的成交量都環比下跌。在價格方面，一手住宅和二手住宅的成交均價在 9 月前四周均出現微幅下跌。
二三線城市也沒有表現出 " 金九 " 熱潮。據中國指數研究院跟蹤監測，9 月第一周，二線代表城市成交量環比下滑 7.4%，同比大幅下降 32.6%。其中溫州降幅最大，寧波次之；濟南則出現 23.6% 的漲幅。上半年表現火熱的三線城市也出現降溫，代表城市成交量環比下降 13%，其中東莞降幅最大，達 48.3%。
四季度或持續低迷
今年 " 金九 " 並未發力，或許暗示著房地產市場在第四季度的走向。盧文曦指出，一般而言，10 月遇到國慶假期，大多數人重心不在買房上，預計成交也會受到一定影響。從最近政策風聲來看，上海還會延續高壓，因此四季度成交也不太可能出現回暖。相反，考慮到年底信貸額度偏緊，對交易更是制約，年底交易可能還會有小幅回落。
樓市低迷與密集出臺的調控政策密切相關，在市場預期出現實質性逆轉之前，政策一般不會出現松動跡象。9 月，南昌、西安、重慶、南寧、長沙等省會城市發佈瞭新的樓市調控政策，北京、上海、深圳、南京等地銀行也陸續提高首套房貸利率水平，收緊信貸。
對此，盧文曦認為，全國范圍來看，越來越多城市趕在國慶前出臺調控政策，也給接下來市場帶來降溫預期，所以出臺調控加碼政策的城市成交 10 月或出現明顯縮水，四季度交易量可能出現快速下滑。
據前述人士分析，下半年是開發商 " 保量沖業績 " 的時期，由於市場預期難以判斷加上信貸收緊，開發商資金回籠壓力增大，樓市可能會出現 " 以價換量 " 現象。
以上海為例，張宏偉認為，9 月上海成交量仍然在低位徘徊，但四季度將會發生變化，今年估計能成交 700 萬平方米左右，將與 2011 年 730 萬平方米不相上下。因此，房企在提升交易量方面會有壓力，將主動迎合政府限價要求。
盧文曦也認為，對房企而言，基於這種預期，可能有些城市會加快出貨節奏，尤其價格上不會過多堅持，而是盡可能多完成銷售指標。
對當前市場的預判也對土拍市場帶來影響。9 月 29 日，廈門推出 7 幅商住用地，總建築面積 52 萬平方米，共有 10 多傢房企參與競拍。不過卻遭遇開局遇冷，分析人士稱，其中有些地塊與周邊土地去年的價格相比降瞭近萬元。這說明在調控政策的風險之下，一些房企選擇進倉的同時又保持謹慎姿態，為下一個周期努力佈局。
（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）
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