轉自：米宅海外（ID：mizhaihaiwai）；作者：彬蔚
瑞銀剛剛發佈瞭最新的全球房地產 " 泡沫指數 "，列出瞭全球房地產泡沫風險最大的主要城市。加拿大在前四名中占兩席，多倫多居首，溫哥華排第四，北歐的慕尼黑和斯德哥爾摩分列二三。
2017 年瑞銀全球房地產泡沫指數▼▼▼
紅色為泡沫風險 黃色為高估 綠色為價格公允 灰色為低估
在地產市場，價格泡沫是一個經常出現的現象。資產價格泡沫是指資產價格（特別是股票和不動產的價格）逐步向上偏離由產品和勞務的生產、就業、收入水平等實體經濟決定的內在價值相應的價格，並往往導致市場價格的迅速回調，使經濟增長陷於停頓的經濟現象。除非泡沫破裂，否則它的存在是無法被證明的。
典型的跡象包括，房價與當地收入和租金的脫鉤，以及實體經濟的扭曲，比如過度放貸。瑞銀全球房地產泡沫指數基於這樣的模式，對房地產泡沫的風險進行瞭評估。
由於全球經濟增長改善、低失業率和超低利率等因素推高瞭資產價格，有關資產泡沫的擔憂也再度升溫。在股市接近紀錄高點而利率接近於零（一些國傢甚至是負利率）的情況下，住宅等不動產的吸引力進一步增強，尤其是在被視為避風港的國傢。
如果全球經濟受到沖擊，導致償債難度加大，或者央行更激進地加息推高瞭借貸成本，房地產泡沫問題將暴露出來。
哪些城市的泡沫大？
兩年前，隨著不動產的價值開始被高估，然後發現英國倫敦是地產市場泡沫風險最高的城市。
而最新的瑞銀評估報告顯示，這幾年來的不同之處在於全球最大的 8 個城市現在面臨著巨大的投機性地產泡沫。雖然長期的低抵押貸款利率顯然是房價快速上漲的罪魁禍首。但溫哥華、多倫多和悉尼的房產市場也都 " 光榮 " 地被列在瞭今年的榜單上。
2016 年時，多倫多的泡沫風險似乎是最大的。在瑞銀財富管理公司發佈的全球地產泡沫指數中，巴黎、舊金山、洛杉磯、蘇黎世、法蘭克福、東京和日內瓦的房產估值正被拉高。與之形成對比的是，今年，波士頓、新加坡、紐約和米蘭的房地產市場似乎相當有價值，而芝加哥的地產市場仍被低估，就像去年一樣。
正如瑞銀指出的那樣，歐洲央行人為的低利率政策使得抵押貸款的利率低於 10 年來的平均水平。
過去 10 年抵押貸款利率的下降使得買房變得更加有吸引力，這也使得願意買房的人變得越來越多。例如，在歐洲的一些城市中，公寓的年度使用成本（抵押貸款利息支付和攤銷）仍低於 10 年的平均水平，盡管其實際價格自 2007 年以來已上漲瞭 30%。
隻要供給不能快速增長，所謂的 " 超級明星城市 " 的房價就會與租金、人們的收入和全國范圍內的價格水平脫鉤。當然，在某種程度上，即使是人為的低利率也不能抵消每年 10%-20% 實際房價的上漲，這意味著每 4 至 7 年房價就會翻倍。
每年房價上漲 10%，對應的則是房價每 7 年翻一番，但這是不可持續的。可有人認為，房價的上漲似乎是有道理的，原因有這些。首先，許多城市的融資條件現在比以往任何時候都更具吸引力。其次，全球中，富裕傢庭數量的持續增長似乎使得這些富裕傢庭對最具吸引力的住宅區有瞭需求。
在經濟繁榮時期，人們的期望往往是過高的。對上述趨勢的樂觀預測，將創造出更不切實際的幻想。然而，如果市場情緒變化或利率上升的話，那麼調整幾乎是不可避免的。在過去，利率重入上行周期，幾乎總是引發地產市場的崩盤。此外，價格對國際資本流動的依賴代表著不可估量的風險。
而一些市場則已經出現瞭過熱後的降溫跡象 ……
上周五公佈的新數據顯示，倫敦房價第三季度出現自 2008 年至 2009 年金融危機以來的首次下跌。這一數據突顯出英國脫歐引發的經濟不確定性，以及更高的通脹。
在截至今年 9 月的 3 個月裡，倫敦的平均房價同比下跌瞭 0.63%，至 471761 英鎊。相比之下，英國整體經濟增長瞭 2.25%。英國全國首席經濟學傢加德納（Robert Gardner）表示，英國南部地區的年增長率已放緩至其他國傢的水平。他補充稱，倫敦的經濟增速明顯放緩。
在一段時間內，倫敦房價的上漲速度比英國其他地區快得多，這一趨勢今年已迅速降溫。在 2017 年第一季度，倫敦平均房價上漲瞭 5%，接下來的三個月裡，房價上漲瞭 1.2%。
本周五公佈的數據突顯出，脆弱的英國脫歐談判帶來的不確定性。尤其是倫敦，可能會受到英國脫離歐盟的影響。同時，消費者的錢包受到通貨膨脹的影響，通貨膨脹比工資上漲得更快，這是由於英鎊貶值造成的。
美國城市排名相當靠前，舊金山和洛杉磯樓市處於 " 估值過高 " 區域，但尚未進入泡沫區域。紐約樓市被認為估值合理，芝加哥是 20 個上榜城市中唯一被視為估值過低的的城市。
在舊金山，隨著科技的蓬勃發展和外來人員旺盛的需求，房價自 2012 年以來飆升瞭 65％。近期房價漲幅放緩，但仍高於全國平均水平 6％。盡管經濟蓬勃發展，但自 2012 年以來，平均收入僅上漲瞭 10％，並沒有跟上房價，房屋負擔能力進一步加劇。
在洛杉磯，自 2012 年以來，實際房價上漲瞭 45％，而在美國，這一數字隻有 23％。
中國繁榮的經濟和強勁的需求也正在推動美國經濟繁榮，沒有減速跡象。然而，目前這個價格仍低於 2006 年高峰的 20％。雖然過去兩年的收入增長有所上升，但住房的負擔能力也在拉大，理論上講應該要回落一些。
在紐約地鐵區域，過去四個季度的實際價格上漲不到 3％，比 2013 年市場觸底反彈高出 10％。價格漲幅隻有全國平均水平的一半。由於全球投資者的需求和新的奢侈品發展，曼哈頓房價動態在過去幾年中更為強勁，但高端公寓市場的勢頭已經慢慢放緩。
在波士頓，房價去年上漲瞭 6％，現在比 2012 年上漲瞭 20％。區域經濟和收入增長速度快於全國平均水平。與其他城市相比，住房的負擔能力較好。一個 60 平方米（645 平方英尺）的公寓隻需要四年傢庭總收入。但由於人口增長依然旺盛，供應量可能放緩，價格應繼續上漲。
在芝加哥，自 2012 年以來，價格實質上漲瞭 15％，但比 06 年高點低瞭 30％。人口減少，就業低迷和經濟收入增長乏力，阻礙瞭房地產市場廣泛需求的復蘇。瑞銀財富管理層預計價格漲幅將落後於未來幾個季度的全國平均水平。
瑞銀認為，波士頓房地產市場估值合理。該行利用房價收入比和房貸與國內生產總值 ( GDP ) 之比等分類指數編制瞭一個整體指數。該指數若高於 1.5，將意味著房價處於泡沫區域，1.5-0.5 是估值過高區域。
多倫多在 2017 年首次進入指數排名，並名列泡沫風險之最。
過去五年以來，多倫多的房價增長瞭 50%。
多倫多和溫哥華並沒有受到全球金融危機的拖累，因為加元貶值緩沖瞭金融危機的打擊。
瑞銀稱，加拿大央行維持過度寬松政策的時間太久，加之外來者購房需求旺盛，使得這兩個城市的房地產市場偏離瞭經濟基本面，如今這兩個市場都處於泡沫風險區域。
報告還稱，如果加元走強且加拿大央行進一步加息，將結束該國這場樓市盛宴。
在香港，住宅市場價格在年中時創下歷史新高。全球金融中心中，香港的房價是最難負擔的，人均居住面積為 14 平方米。
瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產主管 Claudio Saputelli 表示：" 投資需求未見減弱以及強烈的樂觀預期，使得短期內房價下行空間受限，但保持謹慎仍是必要之舉。
市場高度依賴投資情緒，以及監管措施仍可能進一步收緊，導致這個市場長期前景仍有較大的不確定性。"
與之形成鮮明對比的是，新加坡通過多項監管措施為房地產市場降溫。
實際價格過去六年以來小幅下降，目前已較 2011 年的峰值回落 18%。房地產市場降至公允估值水平，2017 年的風險指數也較去年有所回落。公共住房占房地產市場的 80%，私人房地產市場仍難以負擔，但已明顯改善。房地產市場拐點似乎即將到來。
東京房地產市場則繼續與日本其他地區脫節。自 2012 年以來，東京實際房價上漲 25%，而全國其他地區則下降 10%。低利率是部分地區房地產火爆的支持因素，但是，由於收入增長滯後，住房正變得越來越難以負擔。人口長期減少的預期也限制瞭房價上行空間。
在悉尼，所有分項指標明確表明房地產市場風險加劇。2015-2016 年房價下跌顯然是暫時性回調。
瑞銀財富管理投資總監辦公室房地產經濟學傢 Matthias Holzhey 指出：" 過去四個季度房價再次上漲 12%，目前已較 2012 年上漲 60%。經通脹調整的收入增長率僅為 2%。稅收豁免以及可隻付利息的貸款，暫時掩飾瞭可負擔能力惡化的情況。"
房價長期看升的預期在一定程度上解釋瞭全球主要城市的房地產投資需求。很多市場參與者預期，長期來看，最好的地段將可受益於高凈值人群的增長而獲得最大的價值增長 ( 超級明星模型 ) 。
隻要供應不會快速增長，很多購房者會認為 " 超級明星城市 ( 比如香港、倫敦、舊金山等 ) " 的房價將持續與租金、收入和全國房價水平脫鉤。
另外，由於國際投資需求激增 ( 特別是來自於中國 ) 並且超過瞭當地購房者，近幾年這些 " 超級明星 " 城市獲得額外的推動力。過去三年房價平均漲幅近 20%，確認瞭甚至是最樂觀投資者的預期。
這種思維激化瞭估值過高的情況，甚至導致瞭全球發達經濟體大多數主要城市的房地產市場出現泡沫風險。
按通脹調整後價格計算，目前美國城市的房價仍低於 2008 年觸及的高點，但舊金山例外，該地區樓市出現估值過高跡象，但鑒於矽谷空前繁榮、經濟基本面強勁，舊金山樓市還不存在泡沫風險。
歐洲方面，瑞銀指出，隨著一些關鍵城市收入強勁增長，經濟景氣出現改善，過低的借款利率催生瞭對城市住房的旺盛需求。
亞太地區，自 2013 年日本央行推出量化寬松計劃以來，東京樓市出現過熱跡象；而在貪婪的投資者需求和炒樓預期的推動下，香港房價創下紀錄新高。
瑞銀所在的瑞士表現良好。蘇黎世和日內瓦樓市看起來估值過高，但程度不算顯著。
就房價收入比而言，在香港，收入達當地平均水平兩倍的人，也難以負擔 60 平方米住房。另外，人們的收入和房價，在倫敦、東京、紐約、巴黎和新加坡是脫節的，房價收入比超過瞭 10。
所以，房子在大城市本就是一種奢侈品。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
