中房智庫研究員 徐妍
正值 " 金九銀十 " 的傳統樓市銷售旺季，但全國各地卻掀起瞭新一輪 " 調控潮 "。本來調控雖然尚未波及北京等一線城市，但從各大機構的統計數據來看，今年北京樓市的 " 銀十 " 並未迎來更多新項目入市。截至 9 月 20 日，北京市的住宅庫存量也僅餘 4.7 萬套。
取證難影響純新盤入市
2017 年 10 月，北京住宅市場預計將有 11 個項目入市。不過，其中包括國銳金嵿公館、西宸原著、領秀慧谷等 8 個項目均為老項目後期，僅和光塵樾、通州萬國城 MOMA、京投發展 ? 璟悅府 3 個項目屬於純新盤。
亞豪機構的數據顯示，進入 2017 年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在 10 個左右，即便是以往銷售旺季的 " 金九銀十 " 也未有改觀。供應的減少也使得住宅庫存快速下滑，截至 9 月 20 日，北京住宅存量僅餘 4.7 萬套，相比去年同期減少 1.8 萬套。
相比庫存下滑，近期北京商品住宅的成交下滑顯得更為嚴重，截至 9 月 20 日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商辦）僅實現成交 1234 套，相比去年同期減少 59%。
亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年北京住宅市場的供需均進入瞭 " 冰凍期 "。從入市項目特征來看，8 個老項目當中現房或準現房多達 7 個。推遲入市已成為今年北京許多項目的普遍選擇。一方面是由於信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項目入市積極性下滑；另外去年延續至今年取證難的情況也未有緩解。
" 調控政策當中對於獲取預售證的限制，除去價格封頂之外，‘不高於前期銷售價格、不高於周邊產品價格’也是限制條件之一，這使得一些業績壓力不大的老項目選擇蟄伏。而對業績有要求的項目則開始尋求在提升產品配置的前提下突破價格限制，加精裝、加科技等硬件的升級也導致瞭上市項目量的減少以及供應周期的延後。" 郭毅表示，從純新盤方面來看，" 高價地項目 " 取證難的問題依然存在，其中和光塵樾項目為 2015 年拿地，樓面地價在每平方米 5 萬元左右，項目所在區域房價基本在 10 萬元 / 平方米左右，該項目也一直在積極取證當中。
不過隨著租售並舉的房地產長效機制開始建立，房地產市場的調控方向也逐漸發生變化，北京樓市對於預售的管控也有逐漸放開的跡象，繼 8 月 5 個 "8 萬元 +" 項目取證之後，9 月截至 18 日已取證的 6 個住宅項目當中，中信墅、觀承別墅、景粼原著三個項目均有樓棟取證價格超過 8 萬元 / 平方米，而地處五六環之間的棠頌別墅的取證價格也接近 8 萬元 / 平方米。
後市供應放量仍不樂觀
相對於新房市場的進退維谷，北京二手房市場的情況也並不樂觀。截至 9 月底，北京二手房網簽量已降至三年最低，交易均價也出現瞭三年以來的首次下滑。
偉業我愛我傢集團市場研究院統計，截至 9 月 23 日，2017 年第三季度北京全市二手住宅共網簽 20626 套，環比 2017 年第二季度下降 43.7%，同比 2016 年第三季度下降 73.7%，創下瞭 2015 年以來的季度最低交易量。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，首付比例的變化、銀行貸款利率的變化對房地產市場的影響十分巨大。從今年二、三季度的支付結構可以看出，北京開始加大對住房貸款的調控力度後，使用商業貸款的二手房交易占比已經降至三年最低，全款反而成為占比最高的支付方式。
" 在政策並無松動可能的環境下，市場的回溫比較有限。由於前期漲幅較大，目前依然還有下降空間，如果政策繼續維持現有力度甚至加碼，房價繼續下跌的可能性很大。"
在新房市場的後市預期方面，郭毅分析認為，隨著 9、10 月份陸續有新項目的成功 " 過線取證 "，大量高價項目也將進入排隊獲取預售證的通道。不過基於整體市場價格的控制，雖然取證價格的 " 天花板 " 已有所松動，但是總體放量仍將受到限制，預計到 2017 年底整體市場供應總量都難現起色。
