劃重點
轉自微信公眾號 " 保利投顧研究院 "
2016 年國慶前，本輪樓市調控打響，主打 " 限購 "、" 限貸 " 等進口端限制政策。1 年後，調控重心開始轉向出口端政策 " 限售 "，凍結房產流動性。
一、" 旅遊圖 "
國慶黃金周即將到來，限售提前開啟瞭新一波的 " 旅途 "：從東部城市圈周邊城市，開始往中西部省會城市走動。
9 月 22-27 日，南寧、南昌、貴陽、重慶、長沙、石傢莊、桂林等 7 城出臺新的限售政策。從 3 月 " 橫空出世 " 至今的半年時間內，已有 46 城加入限售陣營。
范圍擴容，從東部城市圈向中西部蔓延
截至 9 月 27 日，共有 46 城出臺瞭限售政策。在最新一波城市加入後，限售已呈現由外溢投資需求較大的東部核心都市圈周邊城市，向房價仍上漲較快的中西部城市蔓延的趨勢。
備註：1、紅色字體為 9 月 22 日 -27 日出臺新限售政策城市。2、保定徐水限售 2 年、白溝新城限售 5 年、單個地塊限售 10 年。3、海南 4 月出臺全省限售政策，其中海口、三亞、瓊海、五指山等城市也分別出臺過限售政策。
2017 年 3 月 初始期
最先出現在北京，3 月 17 日，北京規定企業購買的商品住房再次上市交易，需滿 3 年及以上。
3 月 25 日，廈門首次限售居民傢庭購買的住房。
2017 年 4-5 月 密集期
東部核心城市圈開啟瞭首輪密集限售期，劍指外溢投資需求。
如環京的保定，環上海的長三角，環福州的下轄縣市，環廣深的珠三角等。
2017 年 9 月 拓展期
9 月 22-27 日，加入第二波限售的城市，多為中西部省會城市。
指向明確，嚴控房價漲幅過高城市
在整體房價漲幅放緩的大趨勢下，7 位限售新成員仍在 " 高歌猛進 "，商品住宅價格同比漲幅均在前 30 名。
其中長沙漲幅居首，二手房價同比更是上漲逾兩成。為瞭保持房價的理性平穩，" 維穩部隊 " 空降。
表：新出臺限售政策城市房價情況
後勁十足，已有城市加碼限售政策
除瞭新限售城市，也有部分城市出臺瞭 2.0 版限售政策，擴大 " 凍結 " 房產的范圍，又或是拉長 " 冰封期 "（目前多數城市限售年限為取證後的 2-3 年）。
可以預見的是，未來很可能繼續有城市升級限售政策，並將根據不同對象進行精細化調控。
表：4 城限售政策變化
二、" 想不到 "
系統梳理已限售 46 城，可發現一線城市中僅廣州限售居民傢庭住房。而對核心城市圈周邊三四線城市和中西部二線城市來說，相較於限購，限售還是有 " 呵護 " 自住需求之意。
一線城市僅廣州限售居民傢庭住房
二手規模大的重點城市並未限售或力度不大。一線城市中除廣州限售居民傢庭住房 2 年外，北京僅對企業購買限售，深圳和上海均不限售，蘇州、寧波等二手規模較大城市的市區也未限售。
從數據上看，北、上、深等城市已步入存量時代，一旦限售將極大影響市場有效供應量。2016 年二手交易量已達新房交易量 2-3 倍；南京和蘇州二手交易量也略超新房交易量，而廣州二手房交易量與一手房交易量的比值為 98%。
留有口子，三成限售城市並不限購
據保利投顧研究院統計，現時限售城市中，有 15 個城市並未進行限購，包括：福州長樂、閩侯、福清，南通啟東，常州，揚州，蕪湖，張傢港，南寧，桂林，惠州，開封，沈陽，貴陽，重慶等。
可以看到的是，調控邏輯正在改變，這些城市並沒有一刀切打壓需求，而是通過限定房產再次上市交易的年限，抑制 " 快進快出 " 的短期投資需求，落實 " 房住不炒 "。
分類施策，有 2 城將已購房產納入限售
目前，大多數城市均為針對居民新購住房（含新建住宅及二手住宅）進行限售，但不同城市又使出瞭各樣調控手段，分類施策。在已限售城市中，多數城市都是限制新購住房，僅揚州和徐州將已購住房也納入限制范圍。
圖：各類限售措施
三、可能性
本輪限售政策抑制炒房投機、維持剛需自住需求意圖明顯，預計後期房價繼續上漲的城市將會陸續納入限售行列。
為自住剛需 " 留口子 " 的 15 城，存追加限購可能
短期內，限售對剛需自住影響不大。15 城限售不限購，仍為城市圈外溢需求、本地工作的非戶籍需求釋放 " 留口子 " 。但如這 15 個未限購城市房價仍上漲較快，也不排除會跟進限購政策。
同比漲幅 TOP30 城市，可能誕生下一城？
限售通過降低流動性，避免因調控帶來的資產貶值及銀行的系統性金融風險，同時防止資本外流。
中長期來看，" 鎖盤 " 為樓市加穩定器，降低過熱城市的樓市風險。從國傢統計局公佈的 70 城房價數據來看，截至目前房價同比漲幅 TOP30 的城市，已經有 19 個出臺瞭限售政策，而最近剛出臺限售政策的 7 城也在列。
表：8 月房價同比漲幅前 30 名城市
穩定房價預期，中長期可能利好一手房出貨
限售的主要目的並非為瞭降房價，而是為瞭防止房價漲幅過快。這點也可以從最先出臺居民傢庭住宅限售令的廈門房價走勢看出。
保利投顧研究院梳理數據發現，限售令頒佈後其商品住宅價格隻是漲幅相對限售前變動較小，並未出現下跌。
圖：廈門一手商品住宅成交價走勢
從某種程度上來說，限售為樓市加穩定器，且中長期二手有效房源將一定程度減少，需求或倒逼一手，利好後期一手的出貨。
小結
截至 9 月 27 日，有 7 個城市新出臺瞭限售政策，限售呈現從東部核心城市圈周邊，往中西部省會城市蔓延趨勢。
半年內全國已有 46 城出臺瞭限售政策，其中有 15 城並未限購，為城市圈外溢需求和本地工作的外地戶籍需求留有口子，" 呵護 " 自住型需求。但一旦房價仍上漲過快，這 15 城也不排除有跟進限購可能。未來，限售政策也有繼續擴容或加碼的可能。
