文 / 巴九靈 （微信公眾號：吳曉波頻道）
上周，小巴吐槽瞭自己冒雨早起去排隊買房的事，後臺的討論好熱烈。於是，今天小巴決定加班加點，給大傢好好說說 " 全款買房 " 這件事。
前段時間，小巴一位朋友也想買新房，已經準備好瞭七成首付的錢，臨到結果，被全款付清的購房者給擠掉瞭。她說起接到消息的時候心情真是復雜，好不容易砸鍋賣鐵湊齊瞭首付，結果提著錢卻買不瞭房子。
這種全款買房的新聞，到今年越來越多瞭，我們不能說每個城市的所有樓盤都是如此，但至少，不少城市都已經出現瞭這樣的案例。
在成都，有一個新樓盤開盤現場，已經到瞭防暴安保全程站崗的程度。你進銷售中心的大門，需要先把銀行賬戶的證明給他們看看，你得有 230 萬以上（確保全款）的現金，才讓進。即便這樣苛刻的條件，356 套房子，也來瞭 750 位購房者搖號。
在廣州，一個可以看到江景的新盤，僅僅想看看樣板間，你要先付一筆錢 20 萬誠意登記費，確認想買的，也需要是全款。
還有武漢、南京、廈門、合肥等等，反正你隻要去搜搜，總能找到類似的新聞。
小巴一直以來都認為，買房子，還是應該適當加一點杠桿，放大財富效應。現在很多新樓盤，卻非要付全款才讓買，即便如此，還是供不應求。那些全款買房的人，他們到底怎麼想的？
其實道理也簡單，因為 " 相對便宜 "。
按照規定，新房市場上，新樓盤入市的價格是有最高指導價的，要開盤可以，最高一平米隻能賣這麼多，不能再多瞭，這是新盤的價格天花板。在一個城市樓市大熱的時候，這個指導價，其實是政府幫著買房的人 " 砍價 "，往往低於供需平衡所能達到的均衡價格。
在不少一二線城市，一套房子全款幾百萬，畢竟是大多數人在短時間內力所不及的。這時候，我們會看到另外一種奇怪的現象，二手房比新房還要貴。一般來說，在其他條件基本接近的情況下，新的東西總比舊的好。考慮到中國人買房子，還存在一種情結：希望第一次買的房子是全新的，一二手房的價格倒掛更顯得特別突兀。
那些全款樓盤的附近，我們去跑一跑，一個新盤附近圍著一圈二手房，就新房價格低，邊上二手房價格比它高的例子，肯定不少見。
沒辦法，買房看的是兩個支付能力，支付首付的能力，以及支付每月貸款的能力。前者的競爭，在 " 全款 " 的要求下，被提到瞭最高。後者的競爭，則在二手房的市場上。最後，兩個市場達到購買力的均衡點。
中國的樓市，兩年多下來，大部分二線城市，差不多全城各個板塊，所有地段的房子，價格都輪著漲瞭一遍，從整個城市看兩年漲幅超過 30%，而部分區位漲價超過一倍的，也不在少數。
購房者還貸的能力，在一次次價格的提升過程中，經受考驗。
影響新房和二手房價格倒掛的因素，還有第三點，即土地價格。
就在小巴辦公室的附近，二手房的價格兩年前是每平米 2 萬，後來一直漲一直漲，上半年，到瞭 3 萬多。而兩公裡開外，新開的樓盤，地段類似，叫價也是 3 萬出頭。
9 月份，附近拍出瞭一塊地，光成交樓面價就達到瞭 3 萬 6，這意味著，算上後期的各類成本，開發商兩年之後開出的新盤，僅僅保本售價就需要接近 5 萬。於是，周圍二手房的一下子又漲瞭一大波，現在，你要找一套叫價 4 萬以下的房子，怕是不容易瞭。而那個 3 萬的樓盤，卻也隻能維持這個價格。
註：樓面價 = 土地出讓價格 / 該地塊允許的最大建築面積，我們可以把它作為一套房子的土地成本價。
預測售價 = 地價 + 建設成本 + 財稅管理費用 + 企業所得稅 + 預期利潤。
有的時候，我們都不得不糾結，到底是房價決定地價，還是地價決定房價？
最直觀的感受往往告訴我們，是成本決定瞭價格，一塊拍賣土地的樓面價，往往會將周圍房價的價格推高。而在經濟學的理論中，價格是由供求關系，而不是成本決定的，這樣說來，顯然是房價——確切地說，是房價背後的需求，決定瞭地價。
如果我們看看過去三年各個城市的土地出讓金，會更加清楚。不管是作為一個整體，還是作為其中的個體，二線城市 2016 年的土地出讓金，都出現瞭大幅度的增長。其中的熱門城市，這一年的住宅土地收入接近甚至超過 2014 和 2015 兩年之和。
這一增長，不是來自於出讓土地面積的增加。事實上，這三年二線城市的住宅用地，不論是建設用地面積、建築規劃面積還是出讓土地宗數，基本維持在同一水平上。
換言之，土地出讓金的增長，來自於單價。而單價的提升，則來自於對未來的預期。
熱門二線城市住宅土地出讓收入（億）
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數據來源：中國指數研究院
中國的房價，在過去的 20 年中，一直是一條向上的曲線，圍繞在這條曲線的的上下，每隔三四年就有一輪小的波動周期，這個周期，即是市場周期，也是調控周期。
在市場表現偏離這條線的時候，有形之手會將它往回拉。當它太熱瞭，就來一個變相的 " 漲停板 "，減少參與交易的人，到最後成為一個 " 沒有交易就沒有傷害 " 的市場。當它太冷瞭，一條一條的刺激政策，又會把這個市場催熱。
不論是全款買房、一二手房的價格倒掛，還是面粉貴於面包的奇特景象，都是這個大框架之下的局部特點。
不過，歸根到底，有形之手也隻能順著無形之手的大勢。畢竟，在一個邊遠的三四線城市，恐怕調控再有力，也沒辦法把房價持續維持在這些熱點城市的水平上，也多賣不瞭多少的土地。
