最近幾年，中國城市在發展過程中，發生瞭一個有趣的現象：中心區出現空心化，與非中心區人氣倒掛，甚至出現 " 異軍突起 "、多中心。
尤其是一線城市，比如北京、深圳，一個是政治建築，一個是市場產物，成為瞭這一現象的最有力代表。
十年前，深圳的中心還在福田、羅湖，北京隻有一個中心，如今，深圳的龍華突然崛起、成為瞭宇宙中心，北京新加瞭城市副中心通州，網友戲稱：四環外才是北京。
這一現象有個最強力的推手：新一代年輕人。
而各種指數表明，以 80、90 後為代表的年輕人，正在掀翻北上深的 " 桌子 "，顛覆城市發展原有的固定邏輯。在未來，每一個超級城市，已沒有所謂的中心區。
01
當龍華成為中心，城市發展再無不可能
前段時間流行這麼一句話：中國的城市格局在用腳投票。
這句話解釋今天這個話題是再合適不過瞭，但是你不曾想到的是，過去三十年，中國一線城市的發展，是在用 " 屁股 " 投票。
比如深圳原特區范圍內，最早隻有一個中心：羅湖區，後來加入瞭福田、南山，前海、深圳灣、後海等。但是在這一過程中用瞭三十年以上。除瞭交通、經濟發展，也因為老一輩的深圳人，用腳投票後就固守關內，很多人選擇通勤距離不會超過 10 公裡，到地鐵時代仍然如此。
但是到龍華的崛起（2016 才正式成為區）、寶安等關外片區的崛起，才用瞭不到十年。
為什麼，是因為年輕人的加速流入。
先看戶籍人口與外來人口的對比，從深圳最新的人口統計數據中可以看出，關外也是外來人口最多區域，而龍華區、龍崗區的每年增長的戶籍人口也是最多的。
說明瞭一點：中心區與非中心人口出現倒掛，關外已經比關內更熱、人氣更旺。
很多收入中高等的中年人，寧願住關內的城中村、老破小，也不願意挪窩到關外的地鐵房。也有一部份已實現財富自由，深居關內、核心區，沿著城市原有的基本邏輯在走。
但是到現在，年輕人在龍崗、龍華居住，去福田上班成為常態，在未來甚至是住在惠州、工作在深圳。
這也指出瞭一個現象：傳統的地域空間限制上已經有所突破，並且在近五年開始盛行。
同時也形成瞭一個新的趨勢：中心區可能出現空心化。
尤其是人口的集中、空間的縮減、以及高房價造成的連鎖反應，關外成為新一代深圳人的聚集地，成為數量最為龐大的群體。
比如深圳的人口分佈上，關外數量明顯占優，但是更多的就業窗口還在關內，也會形成關內晚上成為 " 空城 "，關外成為 " 夜城 "，甚至在以後，隨著強區放權、產業的分佈均衡，原中心區的空心化還會加劇。
今年第一季度的深圳各轄區人口吸引力排行榜中，整個關外是關內的五倍以上。龍華明顯最高（看圖）。
也可以說，龍華成為真正中心也名副其實。而深圳探索的多中心，也擁有更多的可能。
而在北京，四環內才是北京的一格局也開始被顛覆。嚴格意義上講，人口吸引力上中心區和非中心已經出現瞭分化。
（北京四環）
北京的四環內有：東城、西城、朝陽、豐臺、海淀，共計 1217.6 萬人。除此之外，北京四環外共計 743.64 萬人，相當於一個省會城市的人口。
雖然在人口總量，四環內仍然占絕對優勢，但四環——六環僅兩環的人口已經占到瞭總數 38%，四環外也成為真正的北京，也是新北京。
而這一成果，是年輕人的共同選擇。
再加上北京整治地下室、建設城市副中心，四環內廉價、違規的住房被清理，很多年輕人也被迫轉移陣地，這既是人為因素，也是城市發展的必然。
四環外逐漸接手四環外內無法承擔的人口、產業，但也讓整個北京更加平衡。尤其是在解決大城市病的共同探索下，非中心區的崛起也成為必然。
如果是 10 年前，你要是在深圳龍華或者四環外買房，有人會說你腦子壞掉瞭，因為在傳統的觀念裡，這些地方意味著偏遠、落後、逼格低，甚至是三教九流出沒之地，不安全。這一現象在各大城市都有雷同。
但是到最近一倆年，尤其是 2016 年樓市大熱之後，北京的四環外、深圳的關外、上海的外環、郊環、廣州的從化等看起來都不像廣州的區，都出現瞭跟漲現象，尤其是第二梯隊，比如傳統中心區的 " 郊區 "，漲幅都領先與全市。
如果說合肥市 48.4% 的房價漲幅全球第一，實際上，北上廣深的非中心區漲幅已經超過全球第一。比如龍華，2015 年的房價隻有不到 3 萬 +，現在好一點學區房已經超過羅湖，與南山、福田持平。
02
房地產新革命在孕育爆發
年輕人要顛覆一個城市的基本格局，要具備一個最基本的條件：利益所向。
資本是逐利的，流向受利益控制，北、上、廣、深是中國綜合實力最強的城市，因此這裡也成為淘金者的天堂。年輕人也是 " 下半身動物 "。
根據百度的報告顯示：深圳、北京、廣州、上海，吸引著眾多 18 歲— 34 歲的 " 年輕人 "。
而從新增率—流出率（2016 年）得知，年輕人的凈增長為：深圳：22.63%、北京：7.39%、上海：6.48、廣州：— 10.04%。
也就是說，深圳、北京、上海，是中國最年輕話的城市。但這這份榜單裡，深圳、北京擁有絕對的話語權。
這裡面有一個重要的原因，是因為這三個城市有著全國最為集中的金融、科技、文化等高新產業，以及一批新興產業。而這些產業需要大量的年輕人來協同完成。
比如北京，被統計的金融、科技、信息技術（互聯網）等產業，占 2016 年 GDP 的一半以上，深圳單 7 大戰略新興產業（沒有金融），比如互聯網、文化創意等產業，GDP 占比就高達 40% 以上。
上海的 " 年輕人產業 " 也擁有絕對優勢，比且各類分佈更為均衡和全面，但是因為控人等其他因素，2015 年—— 2016 年已經連續兩年人口負增長，雖然仍然有年輕人的固定流入，但是和深圳已經不是一個級別，另外和北京相比，北京的軟文化更加吸引人。
廣州也很有優勢，但是深圳的宜商氛圍、創業氛圍、城市文化更加吸引年輕人，對其造成瞭虹吸。因為最近一段時間，廣州開始送房子、送戶口、送錢來吸引人才。
而年輕人代表瞭新生力量，代表瞭生產力、消費力。任何一個時代，城市的發展都是圍繞年輕人進行的，比如現在的共享經濟、高科技，甚至是現在人才性住房。
年輕人的流入也會造成瞭一個必然結果：人口暴增、住房需求暴增、紅利外溢。
市場中有幾個現象可以很好的解釋：
衛星城市房價暴漲、地鐵規劃加快建設、周邊城市互動頻繁、學位緊缺。這些都和城市新人的加入有很大的關系。
未來十年，將是非中心區的紅利區，未來二十年，原中心區將走向瓶頸，原有的秩序將被打破。
對於樓市來講：也會有兩種現象發生，城市熱點片區將被顛覆、非中心價值面臨重估。原中心區絕對價值可能更高，但是漲幅將遠遠不如非中心區，非中心也將承擔跟多的居住職能。
最後總結：
1、現有的城市發展體系，很多中心區已經面臨飽和，也在尋求新的發展可能，而房子隻是城市格局中的一種資產，但是房價的決定因素還是市場需求，所以隻要非中心、中心出現人口倒掛，價值也會面臨重估，尤其是投資。
2、諸如北京四環內、深圳關內等熱點城市的核心片區，樓市的價值已經處在高位，相反非核心區的配套、交通都在升級，未來潛力將更大，也會因為價格決定價值，掌握絕對的話語權。
3、天下沒有恒久的資產，也沒有一成不變的發展規律。如今眾一線原有的城市基本邏輯，正在被新一代的年輕人所顛覆，未來的城市發展，註定是多中心、甚至是原有中心區空心化。
