轉自：財經觀潮（ID：guide0929）；作者：潮哥
堵不如疏！
國土資源部剛剛發佈消息，樓市最強調控已落地。
01
樓市最強調控落地
今天（9 月 28 日），國土資源部宣佈，全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點。
8 月 28 日，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，方案中明確提出為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制。
國土資源部會同住房城鄉建設部根據地方自願，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、成都、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶等 13 個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
9 月 26 日，國土部在武漢召開會議並發聲，表明 " 利用集體建設用地建設租賃住房 " 政策，開始落地實施。
會議還明確提出：
試點的總體要求是牢牢把握 " 房子是用來住的，不是用來炒的 " 定位，以構建租購並舉的住房體系為方向，著力構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。
樓市調控有兩大長效機制，一是租賃，二是房地產稅。房地產稅仍在研制當中，租購並舉制度已經開始佈局。
02
如何影響樓市
利用集體土地建造租賃住宅，相比於之前的各種 " 限 "，更能達到促進樓市趨穩的效果。
因為，無論是限購、限售還是限價，都是在 " 堵 "，壓制需求，但需求是壓不住的。而集體土地建造租賃住宅，是 " 疏 "，是解決需求，這才是調控樓市真正有效的方法，也是最有力度的調控。
更關鍵的是，通過集體土地建造的租賃住宅，成本大幅下降，將來進入市場的租賃房屋租金相比於市場肯定要低上不少。
以北京、上海為例，一線城市房屋的建造成本中土地成本占瞭 60%~70%，新的政策規定，集體土地用地在經過政府機關單位審批後，可以由鎮村集體經濟組織為主體實施。
集體土地屬於村民，在這些土地上建起來的租賃住宅，可以不考慮土地成本，也即集體土地上建造租賃住宅的成本相比於開發商拍地建造的成本要低上 60%~70%，再加上免去開發商環節節省的費用、稅費等，整個流程下來村民們的建造成本要比開發商拿地建造住宅的成本低上 75% 左右。
這樣算下來，集體土地上建造出來的房屋租金即使比市場上低一半，其租金回報率也比開發商的租賃住宅要高得多。村民們理論上可以提供比商場租金低 70% 的租賃住宅，實際情況中，即使沒有這麼大的優惠，也會比市場中便宜不少。
杭州、南京、成都、合肥、廈門、鄭州等強二線城市，開發商房屋建造成本中土地占比比一線略低，但也已超過 60%，意味著，這些城市未來也同樣會有一批低於市場租金的租賃住宅入市。
它們入市後，住宅供應量會顯著增加，盡管隻能租賃，但在租售同權、租售同分的政策下，同樣能滿足居民的住房需求，量如果足夠多，絕對能夠有效抑制這些城市的房價。
03
房價會下降嗎
集體土地大規模建設租賃住宅入市，能否讓高房價降下來？
答案是不能。短期內能夠抑制，長遠來看，可以減緩上漲速度，卻無法停漲。
政府雖然提出瞭這個辦法，但地方政府財政收入中，土地收入是不可或缺的一部分，因此集體土體建設租賃住宅的規模絕不會大到摧毀現有的商品房體系。
2016 年數據顯示，全國國有土地使用權出讓收入 37457 億元，同期全國財政總收入 15.9 萬億元，再加上與房地產相關的各種稅收，占財政總收入的 1/3 左右。
退一步講，地方政府拿出瞭前所未有的魄力，大規模推進集體土地建租賃住宅，至多是減緩房價上漲速度，卻無法阻止他們上漲。
邏輯上很好理解，一旦有相對廉價的租賃住宅供應，就會吸引更多的人前來，需求增大，房價支撐力度更足。深圳就是個例子。
集體土地建租賃住宅這條路，深圳早就走過，隻不過之前並沒有這些政策，所以深圳農村集體土地上建起來的都叫 " 小產權房 "，也叫城中村。深圳已經沒有這類土地瞭，所以 13 個試點城市中，看不到深圳的身影。
目前，深圳城中村集體建房 650 萬套，占全市 1035 萬套住房總量的 62.8%。正因為有這麼多相對廉價的租賃住房，深圳才能保持著每年幾十萬人口凈流入，成為年輕人最受歡迎的城市。
但也正是因這些不斷湧入的人口，支撐著深圳的房價，讓它居高不下。650 萬套不用交地價、交稅的房子，都平抑不瞭深圳的房價，其他人口增量顯著的熱點城市，可想而知。
