國慶節前，海南出臺瞭一個政策，讓很多人莫名。海南省住建廳發佈《關於嚴格控制小戶型商品住宅審批有關問題的通知》，要求嚴格控制小戶型商品住宅審批，停止批準套型建築面積在 100 平方米以下 ( 含 100 平方米 ) 的商品住宅建設。
不是說鼓勵自住，鼓勵剛需買房嗎？既然如此，為什麼要消滅 100 平米以下的中小面積住宅呢？朋友圈很多人都在向海南的地產商打聽，但是到直到今天，還沒有人能說出道道。
教授覺得這事傳遞出瞭一個重要的信號。新一輪的房改，或者說是樓市調控的長效機制，將讓中國最後選擇新加坡模式或者德國模式。很可能未來隻有富人才會去買房。普通人或租房，或購買共有產權房。
壹
這個世界上，住房制度有三種：香港模式、德國模式和新加坡模式。在說明三種模式的差別前，先看一條新聞。
這條新聞說，香港房屋署公佈瞭特快房屋編配計劃可供揀選名單，其中有一小部分是發生過住客非正常死亡事件的 " 兇宅 "，或者垃圾房邊上的公屋。但就是這樣內地人極度不喜歡的房子，卻被香港人搶瘋瞭。總共 576 套房子供應，申請者人數居然達到 8 萬人次，平均一套房子有 139 人搶。
這也難怪，香港公屋的輪候時間長達 4.7 年，單身者要等到一套屬於自己的公屋，從 18 歲開始等，需要等 30 年，到 48 歲半才能等到。
香港模式的特點是，接近 50% 的人需要通過購買商品房，或者租賃商品房來解決自己的居住問題。剩餘的 50% 人口中，有 30% 出頭是通過租賃政府公屋滿足居住需要；另外，還有一部分人則是通過購買政府提供的夾房和居房等較價格較市場打瞭三折到六折（相當於上海、北京現在在推廣的共有產權房。）
和香港模式不同，德國的居民，主要靠租賃，有六成居民需要通過租賃住房姐解決居住需要。但德國的租賃住房供應非常龐大。住房合作社、住房出租機構、私人所有的出租房提供瞭市場 90% 以上的租賃住房。政府提供租賃住房隻占到 10%。但由於租賃市場供應充沛，房租穩定，大部分人還時選擇租房，不買房。
和香港、德國的市場不同，新加坡的住房，則主要通過政府租房。80% 的新加坡國民依靠政府組屋解決居住需要，剩餘 20% 的富人才會買房。
也正因為如此，新加坡的商品房價格一點都不便宜。平均房價高達 154988 元 /㎡，是全球第七。但它的高房價卻沒有拖累經濟。但高房價並沒有拖累新加坡的經濟。和香港制造業的占比已經微乎其微不同，新加坡的制造業占 GDP 的比重高達 18%。是個非常富有競爭力的經濟體。
回過頭再來看海南停建 100 平米以下住房的政策，我們可以發現，這個政策並不是針對當地人的，而是針對那些來海外度假購房的中產以上的富人們的。
何以見得？
先看《時代周報》2015 年的一篇題為《東北人承包海南六成樓市 多數一次性付清全款》的報道，根據這則報道，在 2015 年和 2015 年以前，來自島外的購房客就已經占到瞭客群總量的接近 90%。而在去年和今年前往海南購房的熱潮中，相信這一比例還在擴大。
再看 2016 年 1 月《關於海口市公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房保障標準的通知》，隻要傢庭人均年收入 36000 元就能購買限價房。而海口 2015 年常住居民人均可支配收入 24442 元，其中城鎮常住居民人均可支配收入 28535 元，你看就是比平均收入高出一大截，照樣可以享受限價房。海南的住房保障力度可見一斑。這也是為什麼教授認為，海南的房子是為富人建的原因。
貳
有人為中國樓市，最終轉向德國或者新加坡模式而歡欣鼓舞。因為這樣，哪怕是最窮的窮人，也可以租房娶老婆。
但教授卻想說，未來房子也許不再是生活的三重大山，卻仍然會是多數人拼命的目標。為什麼？
先聽綠城高管說的一個故事。
他說，有個上市公司的老板，為瞭公司能夠定向增發募資，到處化緣。跑遍瞭券商投行、私募基金，結果成效卻不好。他為此愁眉不展，一連鬱悶瞭好幾天。
沒想到那天在會所裡偶然見瞭自己的鄰居，聊瞭半小時，後者就有興趣參與定向增發，並準備拉上其他夥伴一塊來。因為，他覺得這個上市公司的老板，既然能和他做鄰居，資金實力、身價、背景甚至價值觀應該都是差不多的，對他和他的公司也格外信任。
這個故事告訴我們，在社會交往越來越註意圈層的大環境下，房子已經演變成為媒介和標簽。沒有房子的鳳凰男，想追逐名媛、菁英，乃至於普通人傢的孔雀女，都會變得格外不易。
梁山伯和祝英臺的故事告訴我們，這並不是簡單的 " 租售同權 " 就能解決的。丈母娘即便不會拿房子做借口，也會用車子、職位、存款、股票等來衡量準女婿是否和自己傢門當戶對，甚至讓自己有希望攀龍附鳳。
所以，在相親市場上，因為沒有房子形成的鄙視鏈還會繼續存在。
更要命的是，因為買不起商品房，孩子在學校裡接觸的同學，也可能多數沒有資源。這將成為他們踏入社會後的一道障礙。
叁
無論香港模式，還是新加坡模式，有一點可以肯定的是，全國的商品住房市場將很快逆轉。
按照去年國傢局統計的數據，全國商品住宅銷售面積是 13.75 億平米，以套均 100 平米計算，至少賣出瞭 1300 萬套。
但是，如果未來采用的是德國模式或者新加坡模式，那麼全國商品住宅市場規模很有可能就沒有那麼大瞭，有可能減少一半甚至更多。全國凈資產超過 600 萬的 158 萬戶高凈值傢庭，將成為開發商著重追逐的。
這些客戶都是買過很多次房子，現在還在買的。他們對房子的要求，也絕不會僅僅滿足於 " 上車 "，更希望能坐到好的座位，甚至能坐到勞斯萊斯 ( Rolls-Royce ) 、賓利 ( Bentley ) 、邁巴赫（maybach）、法拉利 ( Ferrari ) 、蘭博基尼 ( Lamborghini ) 、邁凱輪（邁凱輪）、阿斯頓馬丁 ( Aston Martin ) …… 這樣的名車。
就在幾天前，有個朋友對我說：" 教授，你知道嗎？現在最掙錢的早就不是什麼房地產瞭。我接觸的一傢公司在成立的短短三年，稅收從幾十萬一下子擴展到幾千萬。真可以說是暴利。"
後來一打聽，這個公司所在行業和房地產卻有千絲萬縷的關系，就是傢具定制行業。朋友說，現在傢具隻要一和定制、私傢、原創沾邊，價格就至少漲 30% 不隻，利潤很恐怖。未來這樣的故事也將在房地產行業發生。
像能夠原創上海桃花源這樣的靠設計、文化、精工，制成的藝術品住宅，未來很有希望贏得高凈值人群的高溢價買單。
總結：
1、 新一輪房改，會讓所有人都有房子住。不管你是陽春白雪，還是下裡巴人，都有合適你的房子住。
2、 房子依然會是婚姻市場，丈母娘挑女婿的關鍵指標。隻不過，現在丈母娘的要求是有房子，未來要求是要好房子。
3、 房價不僅不會跌，還會因為設計、精工等原因變得更貴。豪宅和共有產權房的價格差距會變得極度懸殊。
4、 沒有趕上規模擴張的中小房企也不用太擔心未來。他們可以學習景瑞，走精品路線，把房子當成收藏品那樣蓋。
5、 即使在房價貴得已經離譜的深圳、北京、上海，高房價也不會成為當地經濟的拖累，這些城市依然有機會發展適合自己城市的高端制造業。
6、 增加大量租賃住房，減少商品房市場供應比例，最終不僅可以確保房價不大起大落，還能有效提升各地地方債務的償債能力。
