圖片來源：視覺中國
文 / 張曉玲、黃昱
與前幾輪樓市調控不同的是，在限價、限貸、限購之外，限售成為此輪樓市調控的新方向。
自 3 月份廈門首次出現限售，到 9 月底多個城市加碼限售，截至目前，全國已有逾 45 個城市跟進這一政策，樓市投資投機得到瞭有效控制。
多位業內專傢認為，限售政策要求購房取得房產證後，滿一定年限才能上市交易，這將給炒房客施加資金壓力，大大降低樓市的投資投機行為，進一步穩定市場預期，引導市場理性發展。
限售的積極作用
限售政策首先出現在廈門。2017 年 3 月 23 日，該市出臺新規 " 新購商品房取得房產證後滿 2 年才能出售 "。
此後，不少城市跟進瞭這一政策，並有所升級和調整；9 月底，新一輪城市調控中也增加瞭限售。
自 9 月 22 日開始，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石傢莊、武漢、桂林等 9 個城市出臺新一輪調控，除西安和武漢外，7 個城市均實施瞭限售。
中原地產研究中心數據顯示，目前為止全國已有 46 個城市執行瞭限售政策。
從范圍來看，有針對戶籍性質進行限售規定的，有針對城市內部不同區域進行限售規定的，有針對新建商品房和二手住宅進行規定的。限售周期一般為 2-5 年不等。
據統計，目前大部分城市限售都是針對新房和二手房統一進行，隻有幾個城市隻限售新房。
中原地產首席分析師張大偉認為，限售的本質就是樓市去杠桿，大量房源被鎖住數年不能交易，樓市已經不太可能吸引高成本資金進入。
9 月限售的 7 個城市，大多此前房價漲幅明顯，為限售出臺做瞭註腳。
國傢統計局數據顯示，今年 8 月，全國 70 城新房價格環比漲幅排名中，桂林環比上漲 1.1% 排第一；南昌環比上漲 0.9% 排第三；長沙同比漲 16.9% 排第一。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉指出，近年來，但凡房價上漲快的城市，其房屋換手率一般都較高。因此，使房屋在幾年內不得出售，是短期內阻止房價上漲，打擊投機和短炒的絕佳手段，最終使住房得以回歸居住屬性。
" 限售政策通過凍結交易、改變預期、增加杠桿成本，具有直接消滅投資和短炒的效果。" 他判斷，限售短期內能阻止房價上漲，但不會引起房價下跌，有助於維持房價的穩定。
國信證券也指出，限售是為瞭抑制 " 短線投機 "。從樓市投資的角度，持有數年之後再出售才是合理的投資周期，抑制短線交易有利於讓樓市運行得更健康，更長遠。
此外，限售還能把一部分有購買力的住房需求積攢起來、把有需求但購買力暫時不足的潛在購房者的購買力培育起來。
以近日出臺補丁政策的七城為例，據國信證券測算，限售規定的 2-5 年，正好是這些城市剛達到當地平均可支配收入傢庭湊齊一套普通住宅首付所需年限，因此 " 限售 " 實際上是在為培育新的有效住房需求爭取時間。
除瞭具備短期的調控效果，限售政策也有助於租售並舉長效機制的建立。李宇嘉分析，如果住房換手率仍較高，並繼續驅動房價上漲，租售並舉很難建立，因為投資房產的收益遠比租賃要高得多。
張大偉認為，限售未來預計將快速向三四線城市蔓延，後續可能會超過 50 個城市執行限售。核心分佈特點是，位置在一二線熱點城市周圍的房價上漲城市。另外，限購政策不足以抑制市場熱度的城市，都會限售。
二手房流通性變低
張大偉指出，限售基本都是取得不動產證後幾年不得銷售，市場交易基本都是期房為主，完成交易後通常要 2 年才能拿到房產證，所以未來買新房基本上至少需要 4 年才可以出售。
這意味著，大量的新房將被持有至少四年，影響未來的二手房供應；而如果限售時間較長，則當下市場上的許多二手房也將被 " 凍住 "。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，限售對於房源的流動性或流通性進行瞭管制，很大程度上使得房屋的持有成本增加，這會帶來潛在的二手房供應會減少，因為必須以更長周期持有。
國信證券認為，理論上，" 限售 " 短期將減少一定數量的二手房供應，使部分購房需求向新房市場轉移。
以第一個出臺限售的城市廈門為例，3 月份出臺限售後二手房供應及成交大受影響，持續低迷。
數據顯示，其 1、2 月份的二手房成交穩定，3 月份猛漲，隨後經歷瞭斷崖式下滑，及至 6 月，二手住宅日均成交僅 60 套左右；截至 9 月，廈門二手房成交已連續半年下跌。
持續的成交低迷也讓價格發生瞭變化。9 月 18 日，國傢統計局發佈 8 月 70 個大中城市二手住宅價格變動情況，其中，廈門二手住宅價格環比下降 0.4%，降幅全國第 5，至此，廈門二手住宅價格環比已連續下降 5 個月。
另一個一線城市中唯一實施限售的廣州，二手房市場也不樂觀。根據陽光傢緣網統計，在 3 月的調控政策加碼後，二手房市場活躍度快速下降，第二季度全市 11 區經中介促成的二手房網簽量為 27659 套，比第一季度減少 39.5%。6 月全市二手住宅網簽均價 20095 元 / 平方米，環比僅微增 68 元 / 平方米。
到瞭 7 月，廣州市 11 區經中介行促成的二手房網簽量為 7588 套，比 6 月的 8506 套減少 10.8%。8 月廣州市（不含南沙、從化）二手房中介網簽 7377 宗，比 7 月的 7070 宗微升 4.34%，但整體成交能力與 7 月相差不大，比去年 8 月的 9285 宗大幅下降 20.55%。
伴隨傳統一手樓市旺季的到來，廣州已有不少開發商發佈瞭推貨信息並加快推貨節奏，其中，價格大眾化的增城、黃埔、從化、南沙等區域表現突出，大批新貨接踵而來，部分二手樓潛在買傢將被分流到一手市場。
國信證券指出，由於新房產業鏈比二手房更廣、更長，限售對開發商、地方財政、產業鏈未必負面。
此外，限售後的二手房買賣市場流通性減少，有助於其轉到租賃上來，增加大量的租賃房源。
中國指數研究院報告指出，短期來看，限售的作用在於降低交易頻次，有利於增強租賃市場房源供應的穩定性。特別是在後期，租賃將與享受基本公共服務相掛鉤，房源供應穩定性的提高有利於推動住房租賃市場健康發展。
為瞭使限售政策發揮其最大的影響力，嚴躍進認為，後續限售政策的細節會繼續深入研究，包括限售期房屋的處理或資產管理模式如何建立等。另外，限售過程中如何處理各類法律糾紛也是一個重點。
