最近的樓市頗不寧靜。
繼 8 月底 15 個三四線城市出臺調控措施引發熱議（詳見《真相瞭！房地產不是冷，而是背地裡在 " 發燒 "》），上周末，8 個省會城市又密集加碼限售政策，包括石傢莊、南寧、重慶、南昌、貴陽、西安、長沙、武漢。
新華社的總結一針見血，" 哪裡房價上漲明顯，調控就指向哪裡。"
那麼，這輪樓市調控加碼，是強弩之末的絕唱，還是新的信號？
無論是限售、限貸還是限購等等，能否遏制暗流湧動的購房需求，尚待觀察。但有一點幾乎可以確定：在國慶黃金周到來之前，通過限售等措施向市場釋放信號，避免國慶黃金周市場繼續升溫。
如果眼光放得更長遠一點，你會發現，此輪調控不同於歷史上任何一次，習慣等待調松綁的人們可能會被 " 打臉 "，如今再也不是炒房的好時候，而開發商的傳統致富模式也即將被終結。
作為一個地產自媒體人，在後臺最經常被問的問題，是如何買房最賺錢，以及現在還是不是炒房的好時候。
也因為做自媒體，地產江湖經常會泛起一些大神的故事，真假不知道，但是結論大多數在說一些一夜暴富的答案。
那今天和大傢大概聊聊我的觀點，當然我的態度已經放在標題裡瞭，至於我的邏輯，大概是這樣的過程。
首先我先聲明，我對炒房或者炒房客沒有任何偏激的觀點，我不喜歡這種行為，但是沒有一點看不起，都是個人的抉擇，而且不違法的前提下任何人的做法都值得尊重。
房子永遠有炒的價值？
那什麼是炒房呢？我們先來明白一個觀點，你買瞭一套房，價格漲瞭，這種行為斷然不能算炒房，因為你沒有利用價差為自己獲利，甚至某種程度上連投資這種行為都算不上。
因為你隻有一套房子很大程度上就是剛需，哪怕現在不住以後你買瞭換一套自己住的也算是剛需。所以說實話我挺看不起就買瞭一套兩套房子，看後盯著中介門口的數字自嗨很久，對外吹噓自己投資眼光如何好的那一群人。
那炒房，或者我們叫投資房產，應該是完成低價買進然後高價賣出的這麼一種行為，實實在在為自己創造收益的模式。
好，當我們明白炒房的行為後，我們再來看一個重要環節，就是趨勢。
這一點前提希望所有人都務必明確，但凡能夠快速致富的，一定是跟隨瞭社會某一股快速上升的紅利或某一股趨勢，而並非自己創造瞭一種技能。
任何的投資成功，都是因為押對趨勢，炒房在過去的成功，九成九都是因為過去房地產快速發展的周期，換句話來說隻要他們做瞭這個決策，就可以跟上紅利，自己的一些技巧或者策略說實話都是可有可無的。
過去房地產確實就是特別適合用來做投資或者說炒的標的。
理由也非常簡單，首先這個行業在快速發展，價格一直保持上漲，另外因為增加瞭可以貸款的環節，某種程度上就促成瞭以小博大的可能，另外一個環節為瞭鼓勵剛需購買給予房產比較低的利率，某種程度上也降低瞭炒房客的現金流要求。
再加上房產漫長的產業鏈使得政策角度會抹平很大的風險，所以但凡有點金融角度思維的個體都會認為這會是一個非常好的投資載體。
這個邏輯在目前來看沒有錯，但是行業中有一種觀點是，這個邏輯沒錯，而且在未來永遠不會改變。
針對這個觀點他們會舉很多例子，比如土地財政，比如 GDP 保障，比如剛需踴躍等等等等。
所以就有結論認為房子永遠有炒的價值。
樓市沒有輕而易舉解綁的可能
但是今天想和大傢分享的，恰恰就是我對地產行業趨勢的判斷。
我前幾天推送的一篇文章裡面有說到，過去房地產趨勢可以一直如虹，有一個很大的癥結就是在於，房子的資產身份和居住身份一直分不開，所以導致每次想要調控房子資產價格的時候，到最後都是居住身份的需求頂不住壓力，又湧入樓市，導致樓市調控很難持續。
而如今我們看到樓市調控的同時跟進瞭一步租售同權，這個維度就很大程度把房子的身份區分得更加徹底，對於居住屬性未來用戶可以選擇的面更多瞭。
這樣的調控模式一來更加豐富的解決瞭用戶的需求，還有一個很重要的維度，就是房子作為資產身份政策調控起樓市可以更加徹底和堅決。
這是第一個邏輯的結論，希望大傢記住，如今的樓市不會輕而易舉地就放松，多年來我們等著樓市調控解綁的習慣很久瞭，但是這一次，但凡是地產人都可以感受到壓力和決心，樓市沒有輕而易舉松綁的可能。
到底時間是多久我不知道，這一點不重要，但是本質上的出發點就決定瞭樓市長調控的周期即將到來。
開發商致富的模式即將被終結
政策對於樓市的態度，其實可以從很多維度都可以看得出來，看態度其實不用看用戶端，我們從當下開發商的生存模式就可以明白。
過去，房企慣常可以在房地產裡風生水起有三個重要邏輯：
1、土地口給到極強的信心背書：隻要地方政府依賴土地財政，每年出讓土地有限以及樓板價依然堅定，那麼房地產保本開發或者得利開發幾乎是閉著眼睛就可以實現的事情。
2、開發過程中擁有極強的杠桿能力：隻要你能夠獲得土地，後續的開發對於現金流的要求是很低的，因為首先房子可以提前賣，工程款也可以墊付，過程中到處是杠桿可以利用。所以雖然整體而言項目開發利潤率低，但是因為杠桿的介入賺取現金流滾動的錢就數不勝數。
3、作為房企，現金獲得的門檻極低：隻要你擁有土地，你就可以融到最便宜的資金。對於銀行來說，他把錢借給沒風險的地方是最穩妥的，毫無疑問歷來房地產就是這麼一個行業。
所以不知道各位發現瞭沒有，一個房企能否做大是他的資金運作能力，中間有太多的以小博大的可能，這也是為什麼城市總可以拿到高薪，因為他創造的利益差也是巨大的，最大的企業一定是杠桿玩的最好的。
而如今，樓市調控幾乎把給到開發商的這三個致富命門都給關瞭。
首先不允許你賣瞭，目前大量的土地要求持有運營，而且未來的比例會越來越高，就是逼迫開發商從過去的快速的銷售收入變成長線的運營持續性收入。
這個態度這等同於你玩現金流最後還錢的關口給關上瞭，快周轉在未來會遇到極大的麻煩。
而另外一個環節，房企借貸的利率極大比例的提升，今年的資本市場給到房企的利息極高，所以也導致今年能夠在銷售量上突圍的房企大多數類似龍湖這樣能夠境外發債的企業。
而今年下半年外匯管控也暗示未來的資本市場對待房企的門檻會越來越高。一來這也是逼迫資本流到其他的實體產業，二來也是逼迫房企在不太舒服的營收模式下被迫轉型。
最後加上土地出讓從過去的招拍掛到如今的復合招拍掛，持有比例的持續上升，所以基本上開發商的日子變得越來越難過。
說實話，這些政策在過去房地產開發環節從未發生過，某種程度上第一也代表過去的調控從未真正想要下狠手，但是對於現在來說，卻是認真且嚴肅的。
開發商致富的模式即將被終結，這在業內很大程度上已經達成瞭共識。所以從這個角度上來看，政策似乎不允許接受以小博大的快速致富模式，這一點對於房企來說是如此，對於炒房客來說大概也能成立。
畢竟炒房客致富的邏輯也是如此，你把上面這三個致富法門，把土地換成房子，把開發貸換成房貸，把房企的借貸便利性同比用房子申請各種貸款的能力，基本上的邏輯都是能看得通的。
因為如果你站在高一點的格局來看，如果真心要調控樓市，是沒有角色之分的，產業鏈上的每一份子都會被管控。
這輪調控影響可能持續 5-10 年
另外我們也可以看下其他一些暗示。
把首付比例提升，這本質上就是去除杠桿的一種方法，不論是首付五成還是七成，本質上就已經降低瞭你一夜暴富的可能，因為不論漲的程度有多少，你的投入產出比伴隨著投入的增加整個數值都會降低。
另外一件事情不知道各位留意沒有，最近在重拳整體比特幣或者 ICO，某種程度上已經談不上調控，而是直接把這個遊戲給關閉瞭。
用這種做法非常強悍的結束一種投資方式，本質上就是徹底的不給用戶一夜暴富的念想，我們不討論虛擬貨幣是否有存在的合理性，但是針對於各種造富的神話已經沒有談論的根本。
對於暴富的妄念很大程度上是經濟發展中需要剔除的，房地產是否在討論的區域裡我不知道，但是起碼我看到不少城市對於購入房產幾年內限制售賣多少有點這樣的意味。
上周末對於限售城市的加碼，可以看出對這一塊的決心，如今都是 2 年 3 年，不排除未來有五年十年的可能。畢竟現在土地都會要求房企永久持有，對於購房者來說要求持有更長的時間也不是沒有可能。
在我眼裡，這樣的態度一樣是讓大量的炒房客在樓市裡放棄一夜暴富的念頭，隻要交易環節被鎖住，樓市的泡沫就會降低很多，用戶對於房價的判斷也會平和很多。
而且值得一提的是，鎖住投資客的念頭可不僅僅隻有限售這個行為，後面還有房產稅，我們做一個大膽的猜測，如果後面投資客的房子都被限制銷售的時候，突然開征收房產稅，那麼對於炒房客來說可以說是滅頂的打擊。
行業內有一種調侃的說法叫割韭菜，如果這種場景發生，炒房客就會變成名正言順的韭菜瞭。
所以我們可以很清楚的看到一股趨勢，就是整個社會在杜絕不勞而獲的可能，不論是哪種投資，也是正常通過創造增值產生的收益，大環境引導資金進入實體產業就是證明，而控制房地產以及徹底關閉比特幣也同樣是佐證。
最看好三種人
好，如果寫到這裡，如果你認為我的觀點是房價下跌那你就錯瞭。
各位一定要記得一句話，價格永遠都是供需決定的，哪怕是控制成交價，市場化行為下也會通過其他方式把價差補齊。
所以對於房子來說，伴隨著供求關系以及城市化的進行，房子的價格還是堅挺的，我認為也是長期的。而且房價的穩定對於任何人來說是有利的。
但是另外一個環節，房子的流動性一定會降低，而且降低到最低。房子作為資產的價值依然存在，但是他的變現能力會放緩。
這個特性對於普通用戶來說沒有影響，因為對於他們來說本來就不需要用房子做快周轉，但是對於投資客或者炒房客來說就是很大的影響，現金流以及啟動資金的門檻變得越來越高。
公司倒閉，絕大部分不是因為虧本，而是因為現金流撐不住，而未來對於炒房客來說也將面對現金流的壓力。
所以某種程度上我看好三種人：
首先普通住房用戶是最大得利者，因為他們有瞭購房和租房兩個選擇，租房最大程度同權，而購房如今限價的姿態給到用戶很好的選擇。
其次我也看好把房子當成資產配置的人，擁有一套自住房子的同時也擁有一套資產配置的房子，未來可以對沖絕大部分的經濟風險。
另外，我也看好以租賃收益為主的地產投資客，房地產的長線收益一定會崛起，這一塊也是政策傾斜的重點區域。
最後，我最最最不看好的就是炒房客，或者背負巨額房貸大量買入房產的這麼一群人，現金流吃緊已經算最淺層的問題瞭，後續的政策走向依然是不明確的，但是一旦要落地，一定是重點打擊這一群人的。
從目前來看，每一個政策都是穩準狠的。
房地產的遊戲規則已經變瞭，未來的趨勢也不按照原先的軌跡，房價隻是折射，而價格背後的遊戲規則已經完全不同。
某些行為可能隻適合某一些時代，時代滾滾向前，從來沒有什麼一招鮮吃遍天。
作 者：盧俊
來 源：真叫盧俊
（ID：zhenjiaolujun0426）
