以企業為主體提供的長租公寓越來越成為租賃市場新的 " 寵兒 ", 盡管當下市場認可度仍較低，企業短期盈利仍艱難。
編者按：今年以來，隨著 " 租售並舉 " 的提出和各項利好政策的釋放，我國房地產市場正在從 " 重售輕租 " 邁向 " 租售同權 " 的新格局。
在租賃市場中，以政府為主體提供的公租房雖然解決瞭部分人群的租房問題，但是由於政府財力有限、公租房難以普羅大眾，以企業為主體提供的長租公寓越來越成為租賃市場新的 " 寵兒 "。
隨著城市化進程的推進，房地產開發業務的增長天花板，似乎就在不遠處。以房地產開發為主業的房地產企業，似乎嗅到瞭長租公寓未來的新商機，盡管當下市場認可度仍較低，企業短期盈利仍艱，但一場關於長租公寓提前佈局的 " 搶灘 " 戰役正被打響。
近日，記者走訪瞭北京、上海等長租公寓項目，試圖瞭解目前長租公寓市場這一新興的商業模式的真實狀況。
在上海的租房市場，" 老、破、小 " 占據主流，蝸居在 80 年代的老房子裡、在被房東催房租時真的難言 " 生活的美好 "。在和房東的一次口角之爭後，90 後李佳 ( 化名 ) 嘗試地選擇瞭長租公寓。
" 體驗還不錯，2500 元在上海中環租到瞭一間朝南的主臥，15 平方米，還帶飄窗，屬於次新的小區，離地鐵口也比較近。" 李佳所租的自如公寓屬於分散式的長租公寓，在對次新房進行二次裝修後再轉租給租戶，從簽約到交租都在網上完成。
" 沒有選擇那種集中式的長租公寓，因為價格太貴瞭，而且空間壓抑，多是單身公寓，面積小，而且同等地段和面積相比合租要貴 1000 元呢，用水和電還是商業收費。"
但是，自如也有令李佳不太滿意的地方，比如群租的現象，雖然規定瞭一間房最多兩個人，還是會有 " 不速之客 " 留宿，而且，每年近 3000 元的服務費也僅限於上網免費和每月兩次公共區域的衛生打掃。
" 房價太高瞭，即使買也隻能買在郊區，生活和工作都有諸多不便，幸福指數感也降低，如果租金合理，而且租房和買房實行一樣的落戶政策，甚至子女的義務教育也有相應的保障，就可以按照自己的能力一步步實現安居樂業。" 作為高校畢業的碩士生，已婚的李佳還是想留在一線城市，為自己的理想打拼，不至於為瞭買不起房 " 逃離北上廣 "。
其實，在走訪中，李佳隻是長租公寓的租戶之一，" 性價比較差 " 是大部分租戶對長租公寓的看法。
性價比低：9 成受訪者認為 " 租金太貴 "
據不完全統計，目前中國長租公寓品牌超 500 傢，除專業運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園、石榴集團等房企邁入該行列。
但是，據近期《21 世紀經濟報道》聯合樂居發起的《長租公寓認知接受度調查》結果顯示，近 9 成受訪者認為 " 租金太高 "。
自稱提供舒適、高性價比的單身公寓的 "V 領地青年社區 " 月租平均在 2000 元 -4000 元。其中，其位於上海靜安區共和新路的 20 平方米的一室戶價格約 4400 元，此外，還需要額外支付 260 元的月服務費，水電費需要按照商業標準來繳納，而周邊 30-40 平方米的一室戶的個人出租房源掛牌價約在 3500-4000 元。
同樣地，魔方公寓位於上海內環的交通大學附近的一室戶月租為 6798 元，位於中環的新村路附近的一室戶在 5200 元，雖然室內精裝修、具備獨立衛浴和廚房等功能分區，但是這樣的價格仍然讓普通白領覺得 " 高不可攀 "。
集中式公寓價格普遍較高，相比之下，分散式公寓性價比略高，以自如友傢為例，其房源分散在各個小區內，分為合租或者整租，一般來講，其房源比同地段、同面積的個人出租房源貴 200-500 元，另外，自如友傢也需要額外支付月房租 10% 的服務費。
長租公寓相比個人出租房源來講，具有精裝修、功能分區、集中管理等優勢，但是，長租公寓定位於城市白領。而單身青年其本身的支付能力有限，如此高的定價使其淪為小眾的、收入較高的 " 高端白領 " 的聚集地。
根據鏈傢地產研究院提供的數據顯示，長租公寓的市場份額目前不足 2%，主要集中於一線和重點二線城市，一線城市的長租公寓滲透率超過 5%。
盈利困局：" 不虧錢就是賺 "
盡管受訪者覺得 " 租金高 "，但是對於長租公寓的運營者來講，" 賬還是算不過來 "。目前，市場上長租公寓的運營主體主要包括互聯網企業、中介、開發商。
就資金實力最為雄厚的開發商而言，初期做長租公寓 " 並不是為瞭賺錢 "。
剛剛踏入長租公寓的龍頭房企碧桂園的上海區域總裁高斌向記者算瞭一筆賬，以外環 40 平方米的一室戶為例，承租的成本加上重新裝修的費用已經在 3000 元以上，還有後期的管理、運營、人力等開支，還要考慮租戶的租金承受能力和開業後的出租率，初步擬定租金范圍在 3000-5000 元，這樣下來，" 不虧錢就是賺 "。
而剛剛推出冠寓品牌的龍湖也表示，做長租公寓 " 三年內不考慮盈利 "。上海冠寓負責人徐鋒在人民網記者采訪時表示：" 就目前冠寓來講，動態投資回收期 5~6 年，目前輕資產 35% 以上毛利率。" 但是，龍湖看好未來長租公寓發展的前景。其計劃，在未來 3-5 年的發展過程中，快速突破開業 50000 間的臨界點，至 2020 年，達成行業前三的目標，實現 20 億元的年營業收入。
作為最先進入長租公寓的房企之一，萬科旗下的長租公寓品牌泊寓已在全國 22 個城市擁有 16000 間公寓。對於長租公寓目前的回報率，萬科董事會主席、總裁、首席執行官鬱亮在今年年中的業績會上表示：" 從回報率來說，我們能夠達到 1%-2% 的回報率，就已經很滿意瞭，未來長租公寓回報率 6%-8% 是正常 ( 水平 ) 的話，我們就往這個方向走。"
就中介來講，目前，巨頭鏈傢旗下的自如公寓已經完全獨立運營，但其盈利與否仍是謎團。就已經公開數據的企業來看，世聯行旗下的紅璞公寓在今年上半年公寓管理業務收入為 0.68 億元，同比增長 494.78%，但是成本同比增加 1.13 億元，資產服務業務毛利虧損 0.33 億元，同比下降 211.91%，尚處於虧損狀態。
此外，最先踏入長租公寓領域而且備受資本關註的互聯網企業如魔方公寓、青客公寓等雖然在激烈的市場競爭中存活下來，但是也難言盈利，其規模擴張仍然靠著一輪又一輪的融資來支撐。
前瞻產業研究院認為，運營好的長租公寓，最快能在三年內收回投資 ; 營運能力較差的，則需要個五年八年。
但資本耐心是有限的，這些企業能否生存還是取決於盈利能力。
政策先行：REITS 放開、租購同權
針對長租公寓現階段發展所存在的問題，我國正在從政策端出發，加緊出臺相關優惠政策來鼓勵租賃市場的發展。
此前，住房城鄉建設部發佈《住房租賃和銷售管理條例 ( 征求意見稿 ) 》，其中明確國傢鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。
對此，高斌建言：" 在稅收政策方面，我們希望政府能夠有一些雙向的優惠政策，例如，對於租房者來說，在個人所得稅上做調整 ; 對於開發商來說，在營業稅上做調整。"
而這一建言也正在推進當中，在今年的政府工作報告中，明確瞭 " 營改增 " 的時間表，並擴展到生活服務業。公寓企業的稅賦有望從以前 5.65% 的營業稅，調整到 2.97% 的增值稅率。
上海泊寓相關負責人也建言：" 以企業為運營主體的長租公寓仍屬新生事物，因此在各項政策上需要在行業發展中不斷完善，尤其是項目的驗收審批、住戶的居住證辦理以及稅收等方面需要得到政府更多的關註和扶持。"
在金融端口，9 月 16 日，上海市最新出臺《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》稱，在金融支持方面，針對住房租賃企業出臺瞭五類金融支持政策，包括鼓勵商業銀行加大信貸支持力度，鼓勵開發性金融機構提供長期低息貸款，支持企業發行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信托基金 ( REITs ) 試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金等。
如果 REITS 得以放開，那麼長租公寓的運營者可以借此來募集資金，使得重資產投入變成輕資產運營，同時也為中小投資者開辟瞭新的投資機會。據瞭解，國外的公寓運營商基本都是上市的公寓 REITs 基金，讓更多的社會閑置資金進入並有效盤活後，產生利潤輸出，從而形成閉環。
此外，今年 8 月，租購同權的首次提出也更具有破冰意義。此前，北京市住建委、發改委等部門近日聯合發佈瞭《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》明確瞭承租者與購房者同樣享有公共資源的權利，如享受教育、醫療等公共服務權利，這就意味著租戶最關心的落戶、教育等問題在政策上有瞭創新性的進展，也對其他城市起到瞭示范效應。
相信隨著更多支持政策的推出和租賃市場的快速發展，長租公寓將會突破初期發展的瓶頸，成為人們 " 住有所居 " 的重要載體。
