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上周，針對北京地區多傢銀行相繼上調首套房貸款利率，中國人民銀行營業管理部明確表態 " 積極支持 "，引發社會廣泛關註。人行營管部稱，房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向。
不僅北京如此。通過調查采訪，記者發現，近期在全國各地主要城市，也出現瞭新一輪的房貸利率上浮現象。
那麼，房貸利率的調整是通過何種機制來引導樓市發展的？在調控過程中，又應該如何避免傷害剛需性購房需求？帶著這些問題，記者近日對有關銀行機構及市場相關人士進行瞭采訪。
利率上浮已不是新聞
" 從 9 月 14 日開始，還沒有進行網簽的就需要按照新的利率執行。" 一位房地產中介人員向記者表示。通過采訪，記者發現，從 9 月 14 日起，工、農、中、建四傢大型銀行的首套房貸最低利率已經全部在基準利率基礎上上浮 5%。同時，民生、廣發等多傢股份制銀行的首套房貸利率上浮幅度更大，均在基準利率基礎上上浮 10%。
但對於首套購房者來說，貸款利率的上漲並不是最大的問題，更為重要的是在多長時間之內能獲得貸款。在采訪過程中，多傢中介機構均向記者表示，目前各傢銀行的審批時間都不好估算，等待數月而仍未獲得貸款的購房者大有人在。此外，銀行對於審批的要求也日趨嚴格。縱觀全國，房貸利率上調早已不再是 " 新 " 聞。
而與利率上浮所釋放的緊縮信號同步的，是獲得房貸難度的增加。融 360 最新發佈的數據顯示，8 月份，全國首套房貸款平均利率為 5.12%，相當於基準利率的 1.04 倍，環比上升瞭 2.47%，連續 8 個月上升；比去年 8 月份的 4.44%，上升瞭 15.35%。廣州、深圳、南京、杭州、廈門等眾多一、二線城市的房貸利率均在近期內有所上調。
某廈門銀行業人士告訴記者，今年以來，廈門市已經三次提高利率，一些銀行已經在本月或更早時候停止發放個人房貸。同樣，昆明等西部內陸城市也在近期經歷瞭一波利率上調。某大型銀行西部地區分行人士介紹，總行今年對房貸新增額度卡得很緊，一般當月額度在上旬就已放完，後續申請隻能排隊等額度。" 很多樓盤開盤後都在等放款，有些要等上半年。"
房貸規模明顯下降
銀監會數據顯示，今年上半年，新增個人住房按揭貸款占新增各項貸款比重為 25.1%，比去年全年降低瞭 10.9 個百分點，比去年下半年的高峰期降低瞭 19.9 個百分點。據工行行長谷澍介紹，工行新增個人住房貸款中，一、二線城市和三、四線城市的比例大概在 1 ∶ 1 左右；16 個熱點城市的新發放個人住房貸款，在個人住房貸款中的占比較去年年底降低瞭 13 個百分點。
上市銀行半年報數據也顯示，今年上半年，26 傢上市銀行 ( 含 H 股郵儲銀行 ) 的個人住房按揭貸款新增 19123.21 億元，在全部新增信貸規模中占 35.84%，相比去年 15 傢 A 股上市銀行 20029.03 億元的總規模和 46.58% 的占比下降明顯。同時，相比去年上半年高達 91.43% 的比例，今年新增個人貸款中住房按揭貸款占比僅為 51.40%。可見，在國傢加大房地產市場調控、引導金融服務實體經濟的背景下，房貸狂飆的情況已有所回落。在這種大背景下，房貸利率的上調成為調控房地產的抓手，並不令人意外。
此外，市場因素也影響瞭房貸利率。有業內人士認為，今年的同業業務緊縮和儲蓄業務受挫，增加瞭銀行的資金成本。人行營管部有關人士表示，2017 年 3 月以來，北京市出臺瞭一系列房地產市場調控政策措施並取得瞭初步成效，銀行作為房地產信貸政策的執行主體，主動配合房地產市場調控工作，通過提高個人住房貸款利率抑制需求過度增長，有利於進一步鞏固北京市房地產調控所取得的成效。
降價與剛需並行不悖
利率的上漲會對房價產生何種導向？有分析認為，購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成瞭從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前，市場成交已經全面降溫，降價開始出現。值得註意的是，在國傢統計局最新公佈的 8 月份全國 70 個大中城市的房價變動情況中，首次出現 " 下降或持平 "。從當前一線城市房價指數的增幅來看，這是自 2015 年 3 月以來首次出現的房價環比下跌。
這也說明，自今年 3 月起全國各地密集出臺的房產調控政策逐漸顯效。近期，國傢統計局也公開表示，因地制宜、因城施策的房地產調控政策在持續發揮作用。業內人士預計，如果房價逐漸出現調整，各傢銀行後續將繼續收緊房地產的額度、提高房地產貸款的價格。
但是，面對房貸利率的上漲，準備購買首套房的剛需群體顯然開心不起來。來到北京工作、準備買房的小江正在為漲價的房貸發愁。在此輪利率上浮以後，經測算，她的還款總額多瞭近 20 萬元。對此，中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，即便是首套房也得按照市場化原則定價，在金融去杠桿、資金面相對緊張的背景下，首套房貸款利率上升是必然結果。" 個人住房按揭貸款盡管風險較低，但收益水平不高，因此銀行適度減少房貸方面的投入，對實體企業來說是件好事。"
有專傢認為，目前，對剛需購房者的保障主要體現在貸款規模的供給上。收緊住房信貸政策在抑制投資性和投機性需求的同時，對剛性需求和改善性需求會產生一定的影響。" 對於熱點城市居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，應在差別化住房信貸政策方面予以支持。" 專傢表示，對於首套房在房貸額度上優先予以保證的同時，監管機構也應給予差別化監管，在考核方面采取一定差別化措施，幫助購房主體控制購房杠桿率。
( 金融時報 )
