作者：潮哥；轉自：財經觀潮（ID：guide0929）
9 月 29 日，武漢舉行瞭一場規模較大的土拍，現場出讓 9 宗住宅用地。雖然多是位於城市核心區的住宅商業優質地塊，但競拍冷靜，未有舉牌競爭。
其中兩宗大型城中村地流拍，延期再推出；武漢地產集團、中鐵建等大型國企各以底價競得一住宅商服地塊；剩下的 4 塊城中村地塊總面積 45.83 萬平方米，建築面積達 141 萬平方米，被旭輝集團以底價總價 38 億元拿下，樓面僅為每平方米 2700 元左右。
武漢是華中地區最牛城市，身背國傢中心城市，國傢航運中心等高規格頭銜，為何本次土拍竟如此冷清，沒有一點競拍氛圍，倒似定向出讓一般。
可能和十九大臨近有關，政府層面對房企進行施壓，預示著未來一段時間裡，中國熱點城市房企拿地都不會太過踴躍。
杭州、南京、鄭州、長沙、成都、重慶等強二線城市接下來的土拍估計也會以冷清收尾。
這並不是說熱點城市未來的土地成交會減少，而是競拍激烈程度不再，溢價率也不會動輒 100%。
事實上，今年熱點城市土地成交量仍非常大，我們可以通過中國指數研究院統計的前三季度數據來看一下。
從表格中可以看到，前三季度全國 300 個城市土拍樓面溢價率同比去年整體上有所降低，說明在政府施壓下土拍舉牌不再那麼激烈。
但同期的土地供應面積、成交面積、出讓金同比都在增加，這表明各城市土地供應量雖然在增加，補庫存，樓面價也仍在快速上漲，未來的房價自然也隻能是漲。
以武漢這次土拍為例，武漢地產拿下的 84 號青山濱江商務區東片為住宅商服用地，出讓指導價 8.1 億元，最高樓面價 9000 元 / 平方米。據瞭解，青山濱江上次推地為 2016 年 7 月，招商局地產以 43.56 億元底價拿下約 78 萬平方米地塊，樓面價 5582 元 / 平方米。
相比之下，樓面價漲瞭 61.2%。
杭州前三季度土地出讓總金額已達 1743.8 億元，超去年全年。其中臨安撤市設區後貢獻不菲，今年土拍額達 125.2 億元，而去年僅為 3.8 億元。
不過，雖然統計的 300 個城市樓面價在上升，但一二三線城市卻出現瞭分化。
從表格中可以看到，一線城市出讓金大幅增加，但樓面價卻同比下降瞭 15%，這說明一線城市土地供應量在增加（深圳除外，因為深圳已無地可供，新房建設是通過城市更新獲取土地），溢價率下降瞭 45%。
二、三線城市土地出讓金、樓面均價都在上漲，尤其是三線城市，可以用暴漲來形容，溢價率也上浮瞭 21 個百分點。
二線城市目前的土地成交量雖然同比去年略微有所下降，但仍有大量的土地供應到市場，武漢 2017-2021 年武漢市計劃供應住宅用地 4765 公頃，年均住宅用地供應量 953 公頃，可建住房建築面積約 1.26 億平方米。
從分化的情況可以預測，未來中心城市周圍的三線城市房價漲幅要高於二線，二線又高於一線。
事實上也很好理解，一線城市未來的規劃中，基本都將周邊城市囊括其中，如上海周邊的嘉興、南通，深圳周邊的東莞、惠州、中山，廣州周邊的佛山，以及昨天和前天本號討論的廊坊北三縣。
他們要麼是同城規劃，要麼打造 "1 小時生活圈 "，通過軌道交通相連，發展前景自然比許多二線城市還值得看好。
當然在政府強力調控，以及正展開佈局的租購並舉制度，在路上的房地產稅、遺產稅等長效機制管控下，一二三線城市都不可能再上演暴漲模式，更大的可能是集體進入慢牛通道。
在慢漲通道中，各級城市漲幅排序為：一線城市周邊的三線城市 > 二線城市 > 一線城市。
