9 月 22 日 ~23 日 , 樓市再迎一波強調控。短短兩天時間內 , 西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石傢莊、武漢等 8 個城市密集出臺樓市調控措施。其中 , 除西安、武漢外 , 其餘城市實施瞭限售。目前全國已有超過 45 個城市發佈瞭樓市 " 限售令 "。
對於這波調控的原因 , 業內人士分析認為 , 這些城市近期房價漲幅較快 , 長沙更是以 16.9% 的同比漲幅領漲 8 月 70 個大中城市新建商品住宅。監管層在 " 金九銀十 " 這一傳統樓盤銷售旺季發佈新政 , 釋放出樓市調控不放松的強烈信號—— " 哪裡房價上漲明顯 , 調控就指向哪裡 "。此外 , 限售有利於進一步穩定市場預期 , 未來不排除會有城市跟進。不過 , 也有分析認為 , 一些二線城市、大部分三四線還不具備限售條件。
限售陣營已超 45 城
梳理各地政策 , 南寧、重慶、南昌規定商品住宅在取得不動產權證滿 2 年後方可轉讓 , 貴陽、長沙要求商品住宅在取得不動產權證滿 3 年後方可轉讓 ; 石傢莊要求新購住房 ( 含新建商品住房和二手房 ) 五年內不得上市交易。與上述 6 城不同 , 西安新政並未涉及限售 , 而是通過商品房價格申報控制房價 , 武漢則是規范開發商銷售行為。
此外 , 南昌市針對 " 限房價、競地價 " 方式出讓用地開發建設的商品住宅 ( 含商住 ) 項目轉讓作出瞭具體規定 : 在商品住宅銷售及轉讓過程中 , 實行限房價、限對象、限轉讓 ( 以下簡稱 " 三限房 " ) 等政策。" 三限房 " 購房人自《商品房買賣合同》簽訂之日起 ,5 年內不得轉讓。通過繼承方式取得的 " 三限房 ", 須在繼承人與被繼承人取得 " 三限房 " 時間累計滿 5 年後方可轉讓。
回顧以往 ,3 月 24 日 , 福建省廈門市發佈國內首個 " 限售令 ", 規定居民新購住房需取得產權證後滿 2 年方可上市交易。隨後 , 成都、福州、青島等城市紛紛宣佈新購住房取得產權證後 , 需持有一定年限方可上市交易。據記者不完全統計 , 目前全國已經有超過 45 個城市發佈瞭 " 限售令 ", 其中河北省保定市限售年限最長 , 達到 10 年。
偉業我愛我傢副總裁胡景暉表示 , 由於一線和熱點二三線城市調控政策比較嚴格 , 許多投資者有向政策較為寬松的二三線城市轉移的傾向。綜合分析來看 , 這 6 座新增限售城市近期房價上漲比較快 , 這波政策出臺 , 也是防止外溢效應的一個舉措 , 是 " 因城施策 " 進行調控。居理新房數據研究院主任陽洋分析稱 , 從這波調控來看 , ( 未來 ) 二線城市的調控會是很重要的一部分。
根據國傢統計局公佈的 8 月房價數據 , 這 6 個新增限售城市房價漲幅高於同類型城市 , 新建商品住宅價格同比上漲幅度為 8.7%~16.9%。具體來看 , 重慶上漲 12.9%、南昌上漲 8.7%、南寧上漲 12.5%、長沙上漲 16.9%、貴陽上漲 9.2%、石傢莊上漲 9.5%。其中 , 長沙新建商品住宅價格同比漲幅居 70 個大中型城市之首。此外 , 西安同比上漲 14.7%, 武漢同比上漲 9%。
值得註意的是 , 除瞭房屋交易外 , 中原地產數據顯示 , 今年前 8 個月這 8 個城市土地市場也比較火熱 , 重慶土地出讓金超過千億元 , 武漢、西安、南昌、石傢莊、長沙等城市土地出讓金均超過 200 億元 , 多個城市刷新瞭歷史同期紀錄。
不排除會有其他城市跟進
胡景暉告訴記者 , 此輪限售的邏輯主要是抑制房價過快上漲和限制投資客炒房。過去投資客通過不斷購置房源進行炒作 , 限售政策一出 , 短期內他們通過溢價轉讓獲益已經不太可能。這一輪調控信心較為堅決 , 有利於房地產市場長期穩定 , 未來會繼續從緊從嚴地持續下去 , 不排除會有其他城市跟進。
中原地產首席分析師張大偉認為 , 從房地產市場看 , 這種限售明顯打擊瞭房產投機和投資行為 , 使房地產的投資屬性降低。對於加杠桿的投資者來說 , 風險會越來越大。陽洋也認為 , 限售是交易控制 , 更多的是打擊投資炒房。
新一輪限售再次印證瞭 " 房子是用來住的 , 不是用來炒的 " 核心 , 業內人士表示 , 之所以強調 " 限售 " 而不是 " 限購 ", 主要是因為這幾個城市是去庫存和控房價並軌的城市。通過限售 , 既能實現去庫存的導向 , 同時也可以防范各類短期資金套現。這對炒房行為會有較大遏制 , 將使市場更加理性。
偉業我愛我傢市場研究院總監孔丹表示 , 由於一二線城市收緊限購 , 投資客轉移至二三線甚至四線城市炒作風頭不減 , 攪動房地產市場 , 導致當地房價攀升。此次限售受影響最大的還是短期投資者 , 對大多數首次置業的剛需人群來說基本沒有影響。
不過 , 陽洋分析指出 , 這些城市在國慶節前頒佈限售政策 , 意在預防 " 金九銀十 " 成交爆發或者井噴。實際上 , 一些二線城市、大部分三四線還不具備限售條件。
