9 月 27 日晚，新華社播發瞭中共中央、國務院批復《北京城市總體規劃 ( 2016 年 -2035 年 ) 》的消息。這則消息其實並不太引入註目，然而裡面有幾個地方非常，非常值得大傢註意，其可能成為北京未來房價再度大漲的契機。
2300 萬人口紅線
城市的總體規劃，批復單位一般是國務院單獨負責。區別於之前的城市規劃，本次的北京城市總體規劃由中央與國務院共同批復。更重要的是，這是中央首次親自涉足協調一個城市的城市規劃。
而所有政策的核心—— 2300 萬人口紅線。
6 個舉措分別是 ……
1、關於北京的定位，是 " 四個中心 "：北京是首都，是全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。
2、嚴格控制中心區建築高度：堅持把政治中心安全保障放在突出位置，嚴格中心城區建築高度管控，治理安全隱患，確保中央政務環境安全優良。
3、大型禮儀性設施將增加：要前瞻性謀劃好國際交往中心建設，適應重大國事活動常態化，健全重大國事活動服務保障長效機制，加強國際交往重要設施和能力建設。
4、城市建設用地不增反降：要堅持疏解整治促提升，堅決拆除違法建設，加強對疏解騰退空間利用的引導，註重騰籠換鳥、留白增綠。
5、提高住宅用地比例：壓縮生產空間規模，提高產業用地利用效率，適度提高居住用地及其配套用地比重。加強需求端管控，加大住宅供地力度，完善購租並舉的住房體系，建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，努力實現人民群眾住有所居。
6、老城不能拆：構建涵蓋老城、中心城區、市域和京津冀的歷史文化名城保護體系。加強老城和 " 三山五園 " 整體保護，老城不能再拆，通過騰退、恢復性修建，做到應保盡保。
至於央府參與的邏輯——很簡單，北京人口紅線已經到瞭難以為繼的邊緣。
相對於上海同樣頒佈的人口紅線，北京的人口問題更加根本——城市承載能力的根本是水源。北京 2300 萬的人口承載是根據北京水資源承載能力計算得到的，北京不沿大河，其淡水供應，排洪和廢水處理等問題都非常嚴峻。
大城市怎麼會缺水？洛杉磯還不是在沙漠裡獲得好好地？讓價格來說話。
相比毗鄰長江、珠江入海口的上海和深圳，北京的水價是每噸 5 元，高出上海和深圳 2 元以上——這個無疑是管制價格，因為北京的特種用水價格是 160 元每噸——是上海的 15 倍，杭州的 30 倍。
也許從真正的市場價格來說，北京一個月的水費可能就要兩三千。所以這是一個而為之的問題，其也側面說明瞭——房價其實並不是北京此次政策要看重的關鍵。
中央 " 直轄 "
任務艱巨無比，但行政力量不足，從過去的行政力量管轄人口紅線的成百來看，此次中央的參與也就不足為奇。
其實，早在 2005 年的時候，北京出臺過類似的規劃。2005 版《北京城市總體規劃》，信誓旦旦的表示在 2020 年要將人口控制在 1800 萬。事與願違，在 2016 年的時候，北京人口已經達到瞭 2200 萬，超出規劃人口太多太多瞭。
更諷刺的是——北京人口數量增長斜率走高的時點，恰恰是 2005 年前後。
那麼中央參與具體有什麼好處呢？壹房產提出瞭三點
首先，京津冀一體化是央府頭等工程，而北京城市總體規劃是一體化的重要綱領性規劃內容；
其次，央府親批，也意味著北京城市總體規劃在落地層面更有保證。不出意外的話，此規劃會得到北京不折不扣地落地。因為北京隻是執行者，比如在批復內容的最後特別強調："《總體規劃》執行中遇有重大事項，要及時向黨中央、國務院請示報告。"
第三，此版北京城市總體規劃體現瞭新一屆央府對未來城市引導方向的新理念。因此在批復內容中也特別指出："《總體規劃》的理念、重點、方法都有新突破，對全國其他大城市有示范作用。" 所以不出意外的話，北京城市總體規劃的新理念，會對以後中國其他城市的規劃編制起到理念引領與參考作用。
此次規劃的核心思想——疏導北京城市功能向全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心的四個中心。央府參與的特殊之處在於，除瞭單純從北京出發，此次設計協調的對象將涉及方法面面——雄安就是一個疏導城市功能的試驗田，其依托中國超強大的行政力量，正在確實地將首都部分功能向外輸送。
但是，這是否真意味著北京人口將會停止增長？而老生常談的房價問題，是否會因城市減少居住供給的問題而再度 " 騰飛 "。即使調控措施力度非常大，是否能夠保證在接下來 3 年的時間，就能立竿見影地起到調控人口的作用？
北京房價周期 2.0？
應該說，這次調控的手段很 " 赤裸裸 "
首先是劃瞭個 2300 萬的人口紅線、配套措施包括直接 " 疏業 " ——讓非首都職能行業撤出；" 增綠 " ——建設用地轉為城市氧吧，發展 " 高端服務業 " ——形成一定的 " 人群劃分 "，" 減少高樓，停止老房拆遷 " ——也就是給土地斷供 …… 等等。如果說第一個 " 疏業 " 確實能依靠行政手段讓一部分人遷去 " 雄安 "，那麼後面幾個政策，貌似希望通過減少住房供應來令人口流入減少，但實際上，也許難以起到調節人口流入的效果，可供應住房卻將會緊到不能再緊瞭。
調控城市容積，在適應性超強的中國人民看來，也許並不會阻擋其追求財富與地位的絆腳石。所以在可以預見的未來，北京人口流入或許會減少，但不會過度放慢甚至停止。
北京的選址是歷史上留下來的，且不說北京當時選址的根據有多麼的封建迷信不科學，最關鍵的是北京的選址目的根本就不是為瞭做一個人口高度密集的城市的。正常的自然的城市發展尤其是古城市，都是從靠近水源的沿河地區開始，逐漸發展為巨大城市的，而北京的選址則是人為的，古代帝王選定一片平原而建成的政治中心，並通過政治帶來的經濟吸引力形成的京城。
這種人為的選址很容易會違背自然規則，城市越大，這種負面效應就越明顯。當一個城市人口超過其自然條件所能供養的人口上限時，再增加基礎設施投入就會造成事倍功半的效果，會形成非常大的浪費和負擔，並且這種負擔會在維護這些基礎設施的時候也會持續下去。
因為說到底，北京人口的流入，承載的是中國人骨子裡的官本位思想。如果此次調控，能真正做到分解非核心的行政事業單位、央企等作用 ……
那我們隻能等著房價再次飛天瞭。
