過去幾年，你如果因為看空樓市而沒買房，想必如今後悔莫及。如果一傢房地產公司看空樓市呢？SOHO 中國（00410.HK）給出瞭答案。
從 2012 年起，SOHO 中國宣佈從 " 開發 - 銷售 " 轉型為 " 開發 - 持有 "，公司告別散售，改為租售並舉，並逐步提高自持物業比例。潘石屹當時表示，2015 年公司的盈利將主要來源於租金收入，到 2017 年租金年收入將超過 40 億元。
▲圖片來源：微博截圖
而昨天（3 月 20 日），SOHO 中國公佈瞭 2017 年業績，去年公司營收 19.63 億元，租金收入約 16.69 億元，距離 40 億元的目標相去甚遠。更重要的是，由於錯過瞭房地產市場過去幾年的爆發，這傢 1995 年便成立的明星公司已經被無數後輩超越。
轉型 5 年，SOHO 中國業績震蕩
從 2012 年宣佈從銷售模式轉到經營模式，SOHO 中國業績經歷瞭連續 3 年下滑。
2013 年 SOHO 中國主營收入 146.21 億元，2014 年這一數字下滑到 60.98 億元，降幅達 58.29％。到 2015 年主營收入再度下降到僅 9.95 億元，下降幅度高達 84％。
轉型後三年內，SOHO 中國凈利潤也走出瞭一條下滑曲線。年報顯示，2013 年 SOHO 中國凈利潤 73.88 億元，2014 年凈利潤下滑到 40.8 億元，同比下降 44.78％，到 2015 年，這一數字為 5.38 億元，大幅下降 86.82％。
不過，從 2016 年開始，SOHO 中國業績開始止跌回升，當年 SOHO 中國實現主營收入約人民幣 15.77 億元，同比上升 58％；凈利潤約人民幣 9.1 億元，同比上升 69％，凈利潤率達 57.7％。
2017 年全年，SOHO 中國營業額約 19.63 億元，同比上升 24%；租金收入約 16.69 億元，同比上升 11%；凈利潤約 47.33 億元，同比上升約 420%；凈負債率 51%。
▲ SOHO 中國營收和凈利潤（單位：億元） 數據來源：wind （註：凈利潤含少數股東權益）
雖然沒有完成 40 億元租金收入目標，但 SOHO 中國 2017 年的業績看起來還算亮眼，尤其是凈利潤增長逾 4 倍。然後昨日財報公佈後，SOHO 中國股價午後跌幅最高一度達 9.3%，截至收盤 SOHO 中國報收 4.48 港元，跌 7.44%。同時，SOHO 中國今日（3 月 21 日）延續跌勢，截至發稿跌 3.79%。
一個原因在於，SOHO 中國去年凈利潤大增，源於去年連續兩棟物業項目的出售。去年 6 月和 10 月，SOHO 中國分別出售瞭位於上海的虹口 SOHO 和凌空 SOHO，約定的資產價格總計超過 85 億元，這兩次出售的價格不僅遠高於其成本（分別高出 53% 和 85%），甚至還分別高於項目出售時重估賬面價值約 3.7% 和 7.9%。
在昨天的業績會上，潘石屹稱，" 過去銷售出去的都是非核心資產，留下來的都是核心資產，是不可替代的，賬面評估值都要比市場上的價值要低，剩下的資產都不賣瞭。" 對於坊間流傳的售賣 SOHO 光華路項目，潘石屹也表示，" 因為標的總價太大，要八九十億元，不太會有人來買，因此我們決定自己持有。"
但如果未來不再持續出售資產，SOHO 中國是否能夠保持凈利潤的穩定增長？
業績會上，潘石屹向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，今年和明年，公司的物業估值會有很大提升，這部分價值會通過評估來體現，評估值的增加也是凈利潤的來源。
但在知名地產人薛建雄看來，核心凈利潤就是買賣辦公樓和商鋪，因為不穩定，租金相對於 SOHO 中國來說還是太少。而如果將租金作為核心利潤，可能還不夠覆蓋財務成本，所以 SOHO 中國選擇不公佈這部分利潤。
看空樓市，被競爭對手拋開
看空樓市是 SOHO 中國轉型的一個重要原因，過去幾年潘石屹多次發表看空樓市的觀點。
2015 年潘石屹曾勸年輕人不要買房。在當時的一檔脫口秀節目中，潘石屹稱房價還沒有降到位，今後還得降。" 這些年建的房子足夠多，房地產行業的基本面已經不太支持房價上漲瞭。所以年輕人不要買房子，現在是共享經濟，租房是共享經濟的一部分。"
▲圖片來源：視頻截圖
2017 年潘石屹再次坦言，" 全中國的房子不是少瞭，都是多瞭，二線城市辦公樓空置率超過 20%、40% 的很多，接近一半的辦公樓是空置的。" 在房價問題上，潘石屹說，" 住（房）的價格高，一出臺房產稅，肯定房子的價格就降下來瞭，這就是我對中國房地產市場的基本判斷，基於這樣一個判斷，我就再不蓋房子瞭，已經多瞭，蓋它幹什麼呢？"
▲圖片來源：微博截圖
《財經》雜志報道，一位房企高管曾表示，"SOHO 中國當初判斷房地產市場會急轉直下，才轉售為租。我認為它錯過瞭中國房地產這幾年的大發展，可以說是不進則退。"
的確，過去幾年，中國房地產市場行情火爆，房價持續上漲，不少房地產企業大規模進軍二三線城市，銷售規模極速放大。根據中國指數研究院發佈的排行榜，2017 年銷售額超過千億的房地產公司已經達到 16 傢，其中碧桂園、萬科、恒大銷售額均超過 5000 億元，相比之下轉型之後的 SOHO 中國已經在地產界的各類排行榜上排不上號瞭。
▲ 2017 年房企銷售榜前 20 位，圖片來源：中國指數研究院
從股價表現來看，雖然 SOHO 中國從 2015 年探底之後，公司股價保持震蕩上漲的趨勢，從 2016 年至昨日收盤，股價上漲瞭 172.84%，公司總市值達 223.6 億港元。然而，恒大、碧桂園等公司的股價漲勢更加迅猛，從 2016 年至昨日收盤，中國恒大股價漲幅為 298.65%，總市值達到 3452 億港元；從 2016 年至昨日收盤，碧桂園股價漲幅更是達到 495.82%，總市值達到 3683 億港元。
面對殘酷的事實和業績的震蕩，SOHO 中國也在不停地調整策略。比如，雖然 SOHO 中國曾宣佈不再走 " 開發 - 銷售 " 模式，但當 SOHO 中國的財務數據開始連續下滑時，潘石屹也隻好繼續賣樓，並半開玩笑的說 " 能賺的錢就賺 "。
而 2015 年 SOHO 中國推出共享辦公產品 SOHO3Q 進行第二次轉型，眼下，潘石屹也更在意 SOHO3Q 的成敗。
按照潘石屹 2015 年的計劃，到 2017 年，SOHO3Q 將在全國省會級城市共佈局 10 萬個座位，SOHO3Q 貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。
不過，數據顯示，截至目前，SOHO 中國在北京、上海、杭州、深圳和南京擁有 26 個 SOHO3Q 中心，共計約 2.6 萬個工位，SOHO 中國再次食言瞭。潘石屹表示，2018 年底 3Q 的工位數將在 2017 年的基礎上提升一倍，達到 5 萬個左右，不知道這個目標能否實現？
