很多人在置業的時候都會選擇先買個小戶型過度，等到條件允許瞭再換個大點的房子，那麼換房子時小戶型的貸款還沒還完呢？有貸款的房子怎麼出售呢？原則上講，有貸款房子還處於抵押狀態，是不能上市進行交易的。但是在實際生活中，是可以通過一些方法來實現有貸款的房子的出售。坐上小掃的車，我們來聊聊 ~
→首先要確定是否有房產證
還有一點是二手房交易以房產證為準，有瞭房產證才可以上市交易的。如果房產未拿到產權證，也不能辦理過戶手續，也就不能進行房屋的買賣。
場景一：賣方沒能力還貸且出售房所剩貸款金額不高
方法：賣傢用買方的首付款來付清剩餘貸款
可行指數：★★★★★
一般二手房交易房子的首付可以在房產總成交額的 30% 至 40% 這個范圍，那麼在貸款金額所剩不多的情況下，賣傢可以充分的利用買方的首付款來將剩餘的房貸還清，然後到銀行等相關部門撤銷房產的抵押登記，從而進行下一步的買賣交易。這是最常見、是最方便，同時也是最安全的交易辦法。
而買房在規避風險方面，建議約定賣方在收款同時把房屋實際交付給買方，實際占有能在很大情況下避免一些風險。當然，為防萬一，可以要求賣方提供其他可靠的擔保、資金交第三方保管監督使用，並在合同中明確約定賣方的違約責任，一旦賣方反悔或違約，買方的權利才有一定保障。
場景二：想售賣的房子所剩貸款金額較多
方法一： 向銀行申請抵押貸款來還清剩餘房貸
可行指數：★★★
如果賣方想在賣出房產之前將貸款還清，或買方雖然看好但不願意購買貸款未繳清的房產，可以采取這種方式，但前提是房主有銀行認可的抵押物（如其他房產）用來向銀行申請貸款。
這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產貸款，促成交易的成功。之後等買傢付瞭房屋全款之後再還清銀行抵押貸款。
方法二：轉按揭
可行指數：★
轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉給買方，讓買方繼續償還賣方的按揭貸款。
二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由於買方的資信狀況、貸款意願、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。
但是這種方法在使用中會受到限制，很多銀行的政策對於轉按揭辦理不盡相同，實際操作中也會少有銀行能夠辦理轉按揭業務，因此，這種方法能夠使用的人很少。具體如何辦理，建議買賣雙方向相關銀行直接咨詢。
轉按揭
流程
1、買賣傢簽訂《房屋買賣合同》；
2、買傢、賣傢、律師事務所三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》；
3、買傢交房子的首付款。
4、賣傢的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函 ( 包括欠資款本息、還款帳號 ) ；
5、買傢據前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款 ( 提出貸款申請，律師初審，銀行復審 ) ；
6、賣傢交房；
7、銀行復審通過後放款，向賣傢的銀行劃款；
8、賣傢收到錢後，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買傢、律師一同辦理過戶、並且抵押給買傢的貸款銀行；
9、買傢的貸款銀行將首付款付給賣傢。
場景三：買賣雙方均沒能力或是不願意還貸的
方法：通過中介等第三方提供墊資等幫助解除抵押
買賣雙方都沒能力或是不願意還貸的，可通過支付一定費用給中介等第三方專門的擔保公司墊資還清貸款再交易過戶，然後再還錢給第三方擔保公司。
對於購房者來說，購買貸款還沒還清的房產同樣存在風險，賣傢對房屋價格反悔、房屋解除抵押辦理過戶期間，房主出現債權糾紛導致房子不能正常過戶，都是有可能發生的情況。
那麼該如何避免這些風險呢？小掃為您總結以下幾種方法：
1、在合同中明確房屋權屬、付款方式、違約問題
最簡單的方法就是將房屋價格、權屬、稅費，解除抵押過戶期間出現的違約問題、違約責任落實到購房合同中，出現問題比較好維權。
估計該有朋友問瞭，有沒有在簽合同前就能防止風險的方法？接下來說的第二種方法就是在簽合同前就能做的。
2、對房屋進行預告登記
所謂預告登記，官方定義是：指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。
預告登記的主要的法律依據是 2007 年頒佈的《物權法》第 20 條：登記預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。說得通俗點就是，在雙方完成預告登記後，房主不能沒經過買房人同意，就隨便把房子抵押、做擔保、變更房屋權屬人，即便是已經跟第三方簽瞭抵押合同、擔保合同，合同也無效。在預告登記之後，房主還是可以繼續出租房屋獲得收益，直到買傢辦理完過戶。這樣就能有效防止房主一房二賣，既保障瞭買房人權益，也保障瞭房主權益。
不過需要註意的是，預告登記是有有效期的，法律規定 " 預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記時效 "，也就是說預告登記的有效期是三個月，在這三個月內要完成不動產登記，也就是產權登記。如果時間來不及也沒關系，可以反復申請預告登記，因為目前法律上還沒有對預告登記的次數進行限制。需要註意的是，二手的經適房不能進行預告登記。
3、不動產登記後，通過 " 宗地號 " 查詢房屋詳細信息
說到房產預告登記，不得不提的還有最近比較熱的不動產登記。說白瞭就是，不動產登記是房款什麼的都交完瞭，就差過戶這一步瞭，完成不動產登記後房子產權就是你的瞭。而預告登記是為以後進行產權變更、登記做的預防準備，防止一房二賣、房子被抵押的情況的發生，預告登記後，房子的實際產權人還是原來的房主。
實行不動產登記後，房產買賣雙方可以通過 " 宗地號 " 查詢房產詳細信息，宗地號又稱地號，根據宗地的劃分情況，每個宗地編號共長 13 位，第 1-10 位為該宗地所屬行政區劃的代碼。像房屋產權，土地性質，抵押、查封等基本信息都可以查到，買房人可以通過這種方法獲得更加權威、真實的房屋信息，防止被欺騙。
小掃在此提醒大傢：二手房買賣雙方都要留意交易中的風險。賣房人註意買方的首付款是否夠償還貸款，放款時間是否能接受；買房人要在購房前確定房子的權屬、銀行是否允許提前還貸。
中山第 1 樓市
中山廣播電視臺出品
來源：掃房微門店
