王府井淘匯新天
昨日 , 仲量聯行發佈第二季度北京房地產市場報告 , 北京房地產市場呈現出 " 新一輪供應熱潮帶動辦公樓市場升級需求 , 奢侈品擴張聚焦中國老牌零售金街——王府井 , 樓市調控對高端住宅市場的供需和均價都帶來顯著影響 " 等特征。
部分 CBD 業主大幅降低租金
根據報告 , 北京甲級辦公樓市場在 2017 年第二季度於 CBD、奧林匹克公園、望京、東長安街這幾個子市場共迎來 4 個新的甲級辦公樓項目 , 租賃市場新增供應量共達到 27 萬平方米。由於預租賃活動強勁 , 上述項目的平均出租率高達 78%。仲量聯行北京商業地產部總監賀睿珂表示 , 國內的金融和專業服務企業紛紛抓住市場機會升級或整合其辦公空間。本季度甲級辦公樓得到快速吸納 , 也證實瞭市場存在被抑制的需求。
報告稱 , 本季度甲級辦公樓的租金環比漲幅為 0.4%, 但部分 CBD 的業主大幅降低瞭租金。據介紹 ,CBD 現有樓宇的業主將面臨來自未來新建樓宇業主的競爭 , 這些新建樓宇的業主為提前贏得租戶 , 向租戶提供更為優惠的租金選擇。奧林匹克和麗澤兩個地區的新增供應將給北京市場的租金帶來下跌壓力。
個人買傢 22 億買下王府井淘匯新天
在辦公樓市場方面 , 中國手機制造商中興通訊以 17 億元人民幣將一棟自用的小型辦公樓 ( 總建築面積 3.9 萬平方米 ) 出售給華潤集團 , 之後遷入中國外運新竣工的、地處奧林匹克公園地區的租賃型項目。在零售物業市場 , 位於王府井步行街優質地段的淘匯新天以 22.01 億元人民幣出售給一位個人買傢。在望京地區 , 平安信托出資 12.5 億元人民幣收購瞭新一城購物中心 , 並可能將其改造成辦公樓。
據介紹 , 隨著高端零售市場的回暖 , 計劃在北京市場進行擴張的奢侈品零售商紛紛將目光投向中國最著名的購物街王府井。LVMH、Kering 和 Richemont 等奢侈品零售商與位於王府井步行街核心地段的在建項目——王府中環 ( WF Central ) 的業主簽署瞭租賃合約 , 表明奢侈品零售商仍計劃在北京市場進行擴張。仲量聯行表示 , 奢侈品在中國銷量的不斷改善 , 表明該項需求開始 " 重新回歸本土 "。這也和奢侈品在中國與海外市場之間的價差縮小 , 同時國內海關控制更加嚴格有一定的關系。
大柵欄北京坊實際開業率僅 30%
國貿商城新區正式開業 ,2017 年二季度末其預租賃率達到 85%, 此前樂視結束瞭其整層樓的租賃合同。部分品牌從國貿商城遷出至租金相對較低的國貿商城新區。很受大眾歡迎的部分餐飲租戶為商城帶來瞭大量的人流量 , 並將部分客流從臨近的幾個項目吸引到這裡。同時 , 文化零售項目大柵欄北京坊進入市場 , 其實際開業率僅達到約 30%。北京坊地處北京歷史悠久、遊人眾多的前門地區 , 包括 " 北京設計周 "、中央美術學院、中國國傢畫院等在內的眾多文化和藝術行業的租戶先後進駐商廈。本季度 , 百盛關閉瞭位於朝陽區常營的百盛商城 , 目前在北京隻剩下位於復興門的百盛商城。
諸多大型開發商披露瞭其開發計劃 , 準備進軍優質零售物業欠缺的京西地區。按照其全新輕資產運營戰略 , 中糧集團將與總部位於北京的住宅開發商華遠合作 , 在北京西郊開發一座購物中心。龍湖地產也計劃在高品質零售供給缺乏的北京西部地區開發三個購物中心項目。仲量聯行中國區零售地產部總監豪建思表示 :" 京西地區的優質零售物業發展相對落後 , 不過 , 由於較多具有可觀可支配收入的富裕傢庭居住在該地區 , 其消費潛力非常巨大。"
另外 , 受增值稅改革影響 ,2017 年前 5 個月 , 北京高端酒店市場的總體平均房價較去年同期下降 2.7% 至 1006.1 元。盡管平均房價下行 , 但在商務和會議需求持續增長的推動下 , 入住率增長 2.5 個百分點至 69.7%, 每間可出租客房收入平穩增長 0.8% 至 700.8 元。
文 / 本報記者 朱開雲
熱點關註
高端公寓和別墅量價齊跌
仲量聯行表示 , 近期樓市降溫舉措對高端住宅銷售市場的供需和售價產生瞭顯著的抑制作用。受政策收緊的影響 , 本季度豪華公寓銷量環比下降 37%, 同比下降 36%。政策收緊對高端別墅的需求影響相對較小 , 其銷量環比上升 20%, 但同比下降 42%。與此同時 , 本季度公佈瞭企業自持商品住房單次租期不得超過 10 年的規定 , 從而封堵租賃市場的監管漏洞 , 防止開發商變相 " 以租代售 "。
本季度僅有一個豪華公寓項目入市 , 成為 2017 年上半年唯一的新建高端公寓供應。位於南二環路的中國璽本季度獲得預售證 , 推出 192 套住宅。但受限制政策影響 , 其擬售價格顯著低於周邊的住宅項目成交均價。高端別墅市場本季度入市 347 套別墅 , 環比上漲 37%。為進一步穩定市場 , 北京市住建委公佈瞭 389 個在途項目清單 , 督促已拿地未開工和已開工未入市的商品住房項目盡快入市銷售。
二手房銷售市場的資本價值增幅開始回落。鑒於需求仍高於供應 , 豪華公寓的一手資本值本季度環比上漲 1.1%, 而高端別墅一手資本值則環比上漲 2.5%, 略高於上季度增速。由於二手銷售市場的政策收緊 , 豪華公寓和高端別墅市場的二手資本值環比增幅分別下降至 1.2% 和 1.0%。盡管租賃需求保持平穩 , 但由於租賃供應量小幅增加 , 本季度租金漲幅略微下跌 ; 豪華公寓、高端別墅和服務式公寓的租金環比增幅分別為 0.9%、0.8% 和 0.5%。
