香港中環頂層究竟藏著什麼？

今年港股好啊，引來無數上市公司高管富豪在香港買房子，比如農藥之父尖沙咀 9800 萬的房子，美圖 CFO 半山 1.5 億的房子，讓二級狗從側面瞭解到哪傢業績好，哪傢有做高股價還房貸的壓力。

不過在香港買豪宅，隻要有錢，碰到心水的房子，買起來是分分鐘的事。難的是在中環找頂級寫字樓，特別那些頂級寫字樓的頂層，這是錢也解決不瞭的事情。

今天我們就來八一八，中環頂層寫字樓都是誰在用。當然首先，簡單瞭解下中環寫字樓的背景。

中環：磚頭中的戰鬥磚

都知道香港地少人多，房子租金貴得不得瞭。氮素，過去十三年，隻有寫字樓租金才是磚頭中的戰鬥磚。

根據差餉物業估值署的數據，其指數表現遠遠拋離住宅、零售商鋪及工業大廈。

至於租金表現，截止 2017 年 2 月，全中環的租金按年升瞭 7.6%，超過香港一季度 4.3% 的 GDP 增幅。

而根據差響物業估價署，中環的寫字樓分甲乙丙（或 ABC）三個級別：

甲級寫字樓是新型及裝修上乘；間隔具彈性；整層樓面面積廣闊；大堂與通道裝潢講究及寬敞；中央空調調節系統完善；設有良好的載客及載貨升降機設備；專業管理；普遍有泊車設施。

乙級寫字樓設計一般但裝修素質良好；間隔具彈性；整層樓面面積中等；大堂面積適中；設有中央或獨立空調調節系統；升降機設備足夠；管理妥善；不一定有泊車設施。

丙級寫字樓設計簡單及有基本裝修；間隔彈性較小；整層樓面面積狹小；大堂隻有基本設施；一般並無中央空調調節系統；升降機僅夠使用或不敷應用；管理服務屬最低至一般水平；並無泊車設施。

雖然不少企業不堪貴租逃離中環，但地少租客多這是個不爭的事實，中環寫字樓的空置率隻有 1.8%，遠低於全港 4.3% 的水平。

拉長瞭看，2000 年至今，甲級（A 類）寫字樓的租金不僅是牛市跑贏全中環，熊市更是妥妥的保值。

那麼下面我們就一棟棟開數，這些租金貴死人的中環寫字樓頂層都是誰在租！

國金二期：香港央媽

不僅是中環第一高樓，也是中環辦公環境最最最最最最最最好的樓瞭

1996 年時候開始招標，由新鴻基地產、恒基兆業、中華煤氣、中銀香港、新中地產及港鐵合作發展，出價 300 億拿下的發展權；並且項目還要分期補地價，二至四期最後補瞭 55 億。單看恒基今年 232 億拿下中環 - 金鐘地皮的價格，你就知道當年 IFC（國際金融中心）是多麼滴貴瞭。

現在 IFC 比較著名的除瞭 415.8 米高的二期，還有被人民的名義寫進去的四季酒店（三季酒店），底下的商場，因為交通非常方便，景色又很優美，成為企業爭相入駐的辦公室，亦是中環商廈租金指標，高峰期尺租曾達到 200 港元。《蝙蝠俠：黑暗騎士》也在這裡拍過景。

外資比如 UBS（瑞銀集團）在國金二期剛入夥時候，就是第一代大租客，租瞭 40 至 52 層全層及 45 樓大半層。2003 年時候尺租 32 元，2012 年就漲到瞭 106 元（已經比當時 120 元市場價低 11% 瞭），一個月要交租 2175.81 萬；2014 年又增租瞭中高層半層樓面，尺價 125 元，月租總支出大概要 2346 萬元，進一步奠定大租客地位。不知道 2019 年 6 月份租約滿瞭後，房東會不會漲租金呢？

除瞭 UBS，在國金二期的外資還有 9 樓的黑石，30 樓的野村，35 樓的索羅斯基金（不確定現在還在不在），63 樓的法巴等等。中資的話，易方達香港在 35 樓，民生香港在 40 樓，最近比較煩的海航實業在 58 樓。

那麼回到標題的話題，中環第一寫字樓的頂層是誰在用呢？

第一任主人是任志剛。

2001 年當時的財政司司長曾蔭權，根據外匯基金條例，給金管局（香港的央媽）批瞭 37 億港幣的 budget，讓他們買下瞭國金 55 至 56 樓及 77 至 88 樓（特別評價的計算是每層 2.85 億港幣）。而 88 樓頂層，就是金管局時任總裁任志剛及兩位副總裁的辦公室。

37 億港幣別說當時，在現在都是個天文數字，引起瞭很大的社會反響。最典型的一個聲音就是：作為聯系匯率地區的貨幣政策掌舵人，任志剛每年的人工竟然是美聯儲主席的八倍、歐洲、英國、日本央行行長的三倍瞭，這不科學！並且 37 億買寫字樓，還有自己的私人專用電梯，會不會太奢侈瞭點，當香港外匯基金都是自己的錢麼？

對此，任志剛的解釋是：購買物業比長期租用更合理，是一項良好的投資。

Anyway，反正現在任總也退休瞭，主人換成瞭陳德霖；以及看看 UBS 這租金升幅，任總當年講的話也不是沒有道理對不對。

不信，看看中環中心頂層的變遷史。

中環中心：太和控股（718）

這是李嘉誠建的樓，1998 年落成，79 樓的頂層第一任主人是天時軟體（8028）2000 年跟長實買的，花瞭 1.78 億港幣。這公司雖然現在沒啥知名度，但當年可是香港首間創業板公司，1999 年底成功集資 4.5 億港幣（然後花瞭三成去買樓），誰想到科網熱潮爆破，公司業績和股價便沒有然後瞭，最終於 2005 年 7 月將頂層賣出，代價 1.5 億（差不多虧瞭 2000 萬），以及現時公司市值 1.69 億，還不敵當年那一層樓啊。

接盤俠是裕泰興（香港小地產商）的太子爺羅守輝，持貨三年後，以 2.93 億賣給瞭一傢韓資基金。

然後三年後的 2010 年，頂層又被韓國基金找到另一位接盤俠——利承武。這是利希慎傢族（港英政府時代的香港四大傢族之一）的鉆石王老五，當時的交易代價為 3.38 億港幣，尺價超過 2.5 萬港幣，打破瞭當時香港甲級寫字樓尺價記錄。

當然，2017 年 1 月，中環中心的頂層又易主瞭，太和控股（718）投資控股的 Tai Infinite Holdings Group Limited 花瞭 5.36 億港元成為新業主，並且這筆房貸還是在二級市場配售得來的。公司以每股 1.2 元發行 4.47 億股；現時公司股價 1.16 元，市值 60.9 億。

公司大股東叫蔡華波，持股 73.71%。除瞭自己傢的公司和物業外，老板前段時間在香港還花瞭很多錢在二級市場買瞭香港上海大酒店（45），就是半島酒店的母公司，直接買成瞭第二大股東（看來真的很喜歡香港的磚頭）。

更多的背景感覺就不方便多說瞭，自己去搜吧。我們還是進入下一個環節，看看其他的頂樓業主們！

長江中心：李嘉誠

現在想起來薑還是老的辣啊，中國也好、香港也罷，除瞭長江中心，其他物業都是可變賣資產。就 2017 年上半年，光是香港幾個物業的租金，李嘉誠就收瞭 15.9 億港幣。

2016 年時候太子爺李澤鉅給二級狗們計算過，長江中心估值 270 億港元，一年租金 15 億，平均 IRR 有 6%，絕對是一隻給集團長臉的現金牛啊。

租戶也都很牛逼的，BBG 差不多占瞭四層（18、25-27），巴克萊在 41-43 還有 47 樓，美林在 52 樓，高盛在 68 樓俯視群雄。令在 30-33 還有 35 層香港證監會地理位置稍顯尷尬，自上而下的監管壓力不小啊。

當然最沒懸念的就是頂層業主瞭，妥妥的必須是李嘉誠本人啊！

首富的辦公室不大，也就 200 來尺，三面落地窗保證每天都可以面朝大海。桌子上很整潔，各類不同電話 for 各類不同指令，再加一臺 BBG 觀察公司股價，以及不少風水、墨寶之類。辦公室擺設供未來的首富們好好學習！

中銀大廈：七重廳

作為貝聿銘的經典作品，中銀大廈絕對是中環、乃至香港的地標。

地皮是 1982 年時候，港英政府以 11 億港幣的大幅折讓，賣給中國銀行的，這是當時政府對中國的示好行為之一。隻不過，批出來的地有點小，隻有 6700 平方米。

而這小小的面積還得舊美利樓搬走才行。舊美利樓建於 1844 年，做過駐港英軍的軍營等，非常有歷史意義，因此當年為瞭建中銀，整個美利樓是被一塊磚一塊磚標記好，整體搬遷到赤柱的。

而另外一個背景就是，美利樓被日軍用做過總部，其中包括不少囚犯室，據說被殺者超過 4000 人，所以當時蓋樓的時候，膽子小的會覺得陰氣有點重。

這就是貝聿銘發揮神來之筆的時候瞭，他給中銀設計成竹子的樣子，代表著一種破土而出的力量和生機。對大廈租客來說，這個造型也是非常的旺丁旺財！

氮素要是再扯一句香港人最信的風水，這中銀的節節高，一些棱角對著別的寫字樓時候，實在是比較鋒利，感覺像是迎面飛來巨大一把小李飛刀。所以邊上李嘉誠的長江中心幹脆就是四四方方的一棟，匯豐也在樓頂加瞭兩座對著中銀的起重機吊車（假裝是炮臺），這才拯救瞭自己的風水和業績。

好瞭，回來講頂層。中銀大廈是 1990 年啟用，不折不扣的 90 後，一共 70 層樓高。其中三樓是中銀的營業廳，17 樓是餐廳兼宴會廳（對，忘記提醒你們可以和中環寫字樓午餐鄙視鏈一起看瞭），而頂層的 70 樓竟然沒有作為行長辦公室，而是空出整層作為活動場所。

這個叫做七重廳的宴會廳，應該是香港中環景色最好的活動場地，中間能擺 24 人坐的大桌子，兩邊還有沙發，備餐間，廁所什麼的，加上陽光或燈光，有一種站在中環之巔的感覺。

可惜，這地兒不咋對外開放，我一沒找到照片，二沒去過，真是佩服瞭自己的空間想象力瞭，哈哈。

AIA：還是那個 AIA

就在中銀前方，樹立著吃午飯最不方便的寫字樓 AIA。原來這地兒是曾經在香港顯赫一時的富麗華酒店，2001 年底正式結業，然後被美國國際集團、嘉德置地及麗新集團組成的海峰發展集團有限公司建設，最終於 2005 年建成。

跟前面幾棟大廈相比，AIA 算是個小胖墩，隻有 35 層高，不過無敵海景也是吸引瞭很多牛逼租客，比如我們真正的央媽外管局就在 16 樓遙望著香港央媽的 IFC，三菱東京 UFJ、興業香港、光銀國際、業主麗新發展等等都在裡面。

而用頂樓的就是 AIA（1299）瞭，這頂樓是高管們的辦公室，什麼 CEO、CFO，開董事會，見投資者，宴請業績最好的銷售人員等等，都在這裡。二級狗表示去找 IR 開會時候，看著他們無遮擋的全海景，恍惚之間真是感覺自己擁有瞭全世界！

並且保險公號還會告訴你，他們產品的穩定回報的秘訣之一，就是因為這棟樓。大傢可以做個參考。

置地廣場系

置地廣場是中環一個極具特色的地兒，坐標中環地鐵上蓋，天橋系統非常發達；shopping mall 的面積雖然不大，但大牌聚集，比如 Tiffany，LV，Celine，Gucci，MB，RV 等等；吃的既有方便狗仔偷拍的中庭 Café，又有米其林中的戰鬥機 L'ATELIER DE JOEL ROBUCHON，還有咖啡界的一個 Fuel；更不用提每年聖誕節他們的裝飾一定是最最最華麗的。

在置地中庭上方有三座寫字樓，Gloucester Tower、Edinburgh Tower 及 York House。租客也都很牛逼，比如 Point 72（原名 SAC）、DE Shaw、香奈兒等等。

K&L GATES

公爵大廈（Edinburgh Tower）頂層 43 樓的租客是美國律所 K&L GATES，全美排名第八，全球排名第 11，客戶涵蓋各大行業的全球知名企業、資本市場參與者、中型市場企業、新興成長的公司、以及公共機構、教育機構、慈善組織和個人。

Highbridge Capital Management

這是約克大廈（York House）頂層 14 樓的租客。這是一傢美國的另類投資基金（multi-strategy alternative investment management firm），成立於 1992 年，現在 AUM 有 250 億美金，2004 年時候 JPM 的資管買瞭他們 55% 的股權。

Banker ’ s Club

Gloucester Tower 的頂層。門口的招牌上寫隻招待會員，官網上說現在有 2000 個會員。