今天（7 月 26 日）早上，一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關負責人在接受新華社采訪的時候，做瞭如下表示：
將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。
這，其實就是 7 天前廣州率先提出、並在全國引起熱烈討論的 " 租購同權 "。隻不過，這次住建部用的是 " 租售同權 "。雖然有一字之差，但意思是一樣的。
那麼問題來瞭：第一，這對於中國城市化意味著什麼？第二，能抑制房價上漲嗎？第三，這對於學位房意味著什麼？下面給出我的分析：
1、租售同權，將加速中國的 " 人口大遷徙 "，一批小城鎮會被拋棄
相信很多人都聽說過安徽毛坦廠中學，那是中國 " 高考工廠 " 的典型。它告訴我們一個永恒的真理——為瞭孩子，中國的傢長什麼都可以奉獻。也就是說，為瞭讓孩子接受更好的教育，移民、換工作根本不是問題。
上圖：毛坦廠中學高考的 " 出征儀式 "，場面宏大，有多輛警車開道。
租售同權之後，不僅將刺激在大城市打拼的 " 非戶籍傢庭 " 把在老傢上學的孩子接過來，還會創造出一大批 " 教育移民 "。而且，既然 " 教育移民 " 瞭，那麼不妨盡量到高級別的城市裡去，那裡的學校更好；最好是去北京上海，如果不行就是廣州深圳，最差也要去省城。
根據統計局的官方數字，中國現在處於幼兒園到初中階段的孩子，大概有 1.88 億人，一半在農村。即便不考慮小城市向大城市的移民，僅農村的孩子如果出來三分之一，就是 3000 萬。這些孩子如果到城市接受教育，一批傢庭會帶上老人方便照顧。這樣，人口的城鎮化會大大提速。但註意，由於優質教育、醫療等資源在高級別城市，所以大城市對人口的 " 虹吸效應 " 會非常強烈。
如果租售同權成為國策持續下去，必然是高級別的城市人口大增，農村、小城鎮的人口不斷流失。中國城鎮化，將更加確定無疑的變成大城市化、大城市圈化。
2、" 租售同權 " 後，哪些城市的房價會跌？
由於人口加速流入大城市、大城市圈，所以樓市最危險的反而不是實施租售同權的大中城市，而是人口流失地區。在中西部，人口不斷流失的中小城市最終會崩坍，最終把當地金融機構帶到溝裡，因為這些金融機構貸款的抵押品是當地的土地、房屋。
我們的團隊近期曾對中國 300 多個地級市過去 5 年人口流動（主要根據 " 小學生 " 人數變化）做過量化分析，很多地方已經出現瞭人口嚴重流失，" 租售同權 " 之後，這種流失會加劇。
下面給大傢看一下河南、山西、四川三省的人口流動情況：
河南省 18 市經濟與人口變化情況（2010~2016 年）
| 地區 | 資金 | 人口 | 財政 | GDP |
| 鄭州 | 138% | 36% | 161% | 100% |
| 南陽 | 135% | 12% | 142% | 40% |
| 許昌 | 141% | -2% | 129% | 79% |
| 新鄉 | 103% | 5% | 110% | 81% |
| 濟源 | 124% | 2% | 64% | 55% |
| 安陽 * | 94% | -6% | 65% | 38% |
| 洛陽 | 138% | -8% | 113% | 63% |
| 漯河 * | 101% | -11% | 162% | 58% |
| 開封 * | 113% | -11% | 193% | 88% |
| 三門峽 | 83% | -17% | 101% | 54% |
| 濮陽 | 127% | -18% | 139% | 86% |
| 焦作 * | 118% | -19% | 96% | 67% |
| 鶴壁 | 108% | -20% | 138% | 80% |
| 信陽 | 155% | -23% | 178% | 86% |
| 商丘 | 154% | -32% | 173% | 72% |
| 駐馬店 * | 131% | -36% | 190% | 86% |
| 周口 | 157% | -36% | 171% | 84% |
| 平頂山 * | 77% | — | 21% | 39% |
| 河南 | 133% | -10% | 128% | 75% |
| 全國 | 112% | -0.03% | 93% | 87% |
數據來源於各地區統計局，其中焦作 2016 年小學生人數未公佈，增幅是 2010~2015 時間段的，安陽小學生增幅是 2009~2015 年，駐馬店、平頂山、漯河 2016 年統計公報均未公佈，其中的資金總量、人口和財政的增幅都是 2010~2015 年時間段的統計結果。
四川 21 城經濟與人口增長情況
（2010 年 ~2016 年）
| 地區 | 資金 | 人口 | 財政 | GDP |
| 成都 | 106% | 32% | 123% | 119% |
| 自貢 | 172% | 5% | 123% | 91% |
| 廣安 * | 160% | 2% | 201% | 101% |
| 涼山州 | 136% | 6% | 93% | 79% |
| 宜賓 | 147% | 1% | 126% | 90% |
| 內江 * | 128% | 1% | 163% | 88% |
| 瀘州 | 68% | 5% | 191% | 107% |
| 甘孜州 | 144% | -8% | 98% | 87% |
| 雅安 | 129% | -1% | 106% | 90% |
| 樂山 * | 99% | -0.11% | 86% | 75% |
| 綿陽 | 78% | -4% | 138% | 91% |
| 德陽 | 68% | -1% | 119% | 90% |
| 眉山 | 173% | -14% | 266% | 102% |
| 遂寧 | 163% | -18% | 207% | 104% |
| 達州 | 191% | -24% | 177% | 77% |
| 廣元 | 82% | -17% | 142% | 105% |
| 阿壩州 | 33% | -23% | 96% | 112% |
| 攀枝花 | 64% | -25% | 46% | 94% |
| 資陽 | 66% | -25% | 91% | 43% |
| 南充 * | 43% | -29% | — | 99% |
| 巴中 | 223% | -41% | 468% | 94% |
| 四川 | 115% | -7% | 117% | 93% |
| 全國 | 112% | -0.03% | 93% | 87% |
數據來源於各地區統計局，其中廣安、內江小學生人口未公佈，退而求其次采用常住人口數據；樂山 2016 年統計公報未公佈，四個指標都是 2010~2015 年時間段的變化結果。
山西 11 城經濟與人口增長情況
（2010~2016 年）
| 地區 | 資金 | 人口 | 財政 | GDP |
| 太原 | 64% | 7% | 104% | 66% |
| 晉中 | 90% | -0.17% | 56% | 43% |
| 長治 | 54% | -4% | 26% | 38% |
| 陽泉 | 56% | -6% | 10% | 45% |
| 運城 | 98% | -30% | 66% | 48% |
| 臨汾 | 61% | -23% | 14% | 35% |
| 朔州 * | 68% | -33% | -12% | 37% |
| 忻州 * | 70% | -36% | 64% | 64% |
| 呂梁 | 60% | -32% | 23% | 18% |
| 大同 | 59% | -33% | 61% | 48% |
| 晉城 | 48% | -32% | 61% | 44% |
| 山西 | 66% | -22% | 61% | 42% |
| 全國 | 112% | -0.03% | 93% | 87% |
數據來源於各地區統計局，其中朔州、忻州 2016 年小學生在校生未公佈，采用的是 2015 年的數據。
通過上述三省小學生人數過去 5 年的增減，我們能看到一個更為真實的城鎮化圖景：中國中小城市的人口流失是非常快速的，其中隱含的金融風險並沒有被充分認識到。
對於大城市來說，以教育資源為核心的公共資源開放之後，必然湧入大量移民。這些城市的教育資源會變得稀缺，隻能不斷增加投入，否則將出現 " 一位（學位）難求 " 的局面，最終被迫限制 " 租售同權 "。
由於人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房價很難下跌。也許有人會說：政府不在全力提供政策性住房和公共租賃住房嗎？
是的，如果政府真的在 " 政策性住房 " 和 " 公共租賃住房 " 上發力，的確可以平抑房價。但這些都需要投入，而地方政府三分之一的錢來自商業化的房地產行業。換句話說，沒有商品房市場平穩發展，根本不可能有錢去建設、維護足夠的 " 政策性住房 " 和 " 公共租賃住房 "。這個道理非常簡單，想想中國的計劃經濟時代就明白瞭。那時住房全部公有制，大傢可以低價租房，但問題是：你能租到嗎？你租到的是什麼樣的房子？
至於租售同權對學位房的影響，比較復雜，我們隨後將單獨撰文分析。
租售同權是社會進步的表現，也體現瞭政府控制房價的決心。在這個過程中，會出現一些新的、難以預料的情況。所以，新華社通稿裡住建部負責人的表態是 " 逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇 "。
這裡面 " 逐步 " 二字，值得我們細細品味。
