核心事實掉頭向下的不僅是燕郊，南城的固安，因為機場二高速和大興地鐵的南延在去年坐上瞭樓市上升的 " 特快專列 "，如今也同樣因為嚴格的限購政策，價格和成交量都如過山車般一路向下。
6 月 9 日，燕郊鎮 102 國道旁的兩處房產門店貼上瞭 " 此房出租 " 的告示。中國青年報 · 中青在線記者 史額黎 / 攝
進入 7 月，環京樓市限購加碼的發酵繼續。在燕郊和固安，樓市就像掉入瞭冰窟窿。這讓開發商坐不住瞭，而二手房中介和業主也已經出現明顯分化。數據顯示，燕郊可售新房為 1784 套，均價在 2.7 萬平方米左右，相比 3 月份破 3 萬，奔 4 萬的房價，環京樓市普遍下跌瞭 2 成以上。
樓市 " 掉頭 " 環京房價兩成起跌
燕郊，多年來都是北京外溢剛需的置業首站，無論是價格還是開發程度都當之無愧是環京樓市的 " 帶頭大哥 "。今年三月，燕郊二手房均價已達到 29879 元 / 平方米的歷史性高位，比去年同期上漲瞭 66.86%，新房價格更是從去年開始便出現瞭一輪 " 跳漲 "，單價接連 " 破三萬 "、部分優質項目 " 破四萬 "，漲幅甚至高於北京樓市。
" 棒打出頭鳥 "，6 月 2 日晚間廊坊市政府發佈瞭《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，明確加碼限購，要求非當地戶籍居民傢庭能夠提供當地 3 年及以上社保證明或納稅證明的，限購 1 套住房。
重壓之下，一度熙攘熱鬧的售樓處，立馬陷入一片死寂。在被稱之為 " 燕郊樓市晴雨表 " 的售樓處一條街走一圈，便能感受燕郊樓市的冷暖。相比 3 月份，如今這裡多個項目的售樓門店大門緊閉，幾個少數開門接待的售樓門店也是看房者寥寥無幾，相比此前火熱情景恍若隔世。
在北京青年報記者的探訪中，水榭花城售樓處的一位置業顧問就透露，" 政府打擊的政策太多，尤其是社保要求這一塊讓買房門檻大幅度提高。燕郊的房子已經開始出現比較明顯的降幅，調整跡象階段。部分購房者觀望情緒明顯，而一些著急用錢的業主和炒房客已經開始降價拋售房產。"
" 降幅兩成起跌 " 基本是燕郊二手房的常態。鏈傢地產燕郊門店的置業顧問小李在陪北青報記者看房時表示，二手房成交活躍的首爾甜城、天洋城、福成上上城五期等項目相比 3 月份時的歷史最高點，降價幅度都在萬元左右。
小李隨後向北青報記者介紹瞭天洋城的一套 64 平方米一室一廳，報價 160 萬，均價約為 2.5 萬元 / 平方米。" 同戶型的房子 3 月份我也賣瞭一套，225 萬成交的，現在低價賣房的都是著急套現離場的投資客，您可以輕松抄底。" 小李介紹道。
除瞭天洋城以外，首爾甜城的中介也表示，" 我們小區的房價的確降瞭，年初有許多二手房都是以單價 35000 元 / 平方米左右過戶的，最近成交的單子隻有 25000 元 / 平方米左右，部分業主甚至接受再降價出讓。"
另外，據房天下網的公開數據顯示燕郊樓市的熱度的確在持續下降。燕郊房產的瀏覽量自三月以來出現明顯下降，五月瀏覽量較二月下降近 80%。
記者根據房天下網公開數據分析發現，從 "3.17" 限購出臺以來，燕郊二手房平均成交價格從三月的 31507.65 元 / 平方米下跌到六月的 25000 元 / 平方米，整體跌幅超過 20%。
掉頭向下的不僅是燕郊，南城的固安，因為機場二高速和大興地鐵的南延在去年坐上瞭樓市上升的 " 特快專列 "，如今也同樣因為嚴格的限購政策，價格和成交量都如過山車般一路向下。
圖：燕郊燕順路上的小區。中新經緯 劉雪玉攝
統計數據顯示，2015 年、2016 年固安新房成交均價分別為 6740 元 / 平方米、16318 元 / 平方米，而現今，固安新房均價已來到 27000 元 / 平方米，兩年以來漲幅超過 400%。個別樓盤的報價甚至一度接近 30000 元 / 平方米。但在調控後，2 萬元左右的新盤也成交寥寥。
位於固安南某個以大戶型為主的項目，近期引入瞭捷克小鎮的概念吸引購房人，項目的銷售人員告訴來訪的北青報記者，"2 月份項目曾打算上半年開盤推新，但調控政策出臺後，購房資格和首付比例的問題，讓許多積累的客戶退出瞭，目前得到的消息是開盤可能要到下半年瞭，具體價格未定。"
相比新房的遮遮掩掩，固安的二手房也率先開始瞭降價，房天下數據顯示，固安二手房成交均價從三月的 21507.65 元 / 平方米下跌到六月的 17000 元 / 平方米，跌幅超過 20%。
對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，環京這樣的調整很正常。因為環京地區在過去的一年左右時間裡，房價上漲瞭 100% 以上，甚至某些地區上漲瞭 150% 左右，在短期內透支瞭體力，存在短期泡沫。因此隨著調控的展開，環京房價下調 20% 甚至以上，才能吸引新的購房者出手。
圖：燕順路上，中介門店依然很多。中新經緯劉雪玉攝
限購下 環京商住當道
限購升級讓環京區域的房產中介與開發商備受沖擊，然而，與北京全面限購不同，環京地區納入限購范圍的僅僅是普通商品住宅，暫時並不包括商業、辦公類項目，因此，低首付不限購不限貸的商務公寓再次成為開發商們攬客的籌碼。
在燕郊發放小傳單的銷售人員，手裡攥著多個項目的宣傳單頁，在瞭解到記者並沒有購房資格後，轉而推薦不限購的酒店式公寓產品。
" 小戶型、低總價，100 萬出頭，貸款就貸 50-60 萬 月供在 6000 左右 隻能貸 10 年。" 這類的商住樓往往比周邊的住宅便宜一些，成瞭當前環京樓市力推的產品。
據北青報記者探盤瞭解，在環京商住項目中，因為不限購的賣點，一些項目甚至要求購房者同時繳納裝修費和所謂的電商費。
" 我們的公寓房不限購不限貸，還贈送精裝修，每平方米隻收取 1000 元，開發商會按照 1500 元的標準交房，50 平方米以下的房型，隻需要交 10000 元裝修費就可以瞭。" 紫竹灣商業廣場項目的銷售人員表示。
除瞭捆綁裝修，還有商住項目的銷售人員表示：" 現在購買會有團購價，但需支付 5 萬元電商費才能享受團購優惠。"
然而，這些項目並未出現 " 開盤即售罄 " 的火爆情況，很多商住項目開盤個把月以來，仍有不少房源在售。對此，業內人士表示，由於北京商住項目被明令禁止，購房人擔心環京區域的商住產品也會遭遇類似的政策加碼，因此在購入前十分謹慎，即便不限購不限貸，但由於商住始終遊離在灰色地帶的硬傷，購房人對其並不積極。
圖：燕順路上，隨處可見售房信息。中新經緯劉雪玉攝
仍有新的投資客在殺入
雖然環京樓市整體陷入低谷，但也有個別項目仍有購房人在不斷湧入。位於涿州的桃園新都孔雀城是少有的近期開盤順銷的住宅項目，由於涿州不要求社保，允許外地戶籍購買一套住宅，加上高鐵直達，使得新的投資客湧入。據北青報記者瞭解，該項目定價約為 12000 元 / 平方米，可以首付 30%，但買房需要綁定 9 萬元的車位。
不過在許多投資者眼中，因為仍能使用杠桿買房，因此這樣的價格和捆綁銷售仍是可以接受的。但對於大部分已經入場的炒房客來說，他們的房子隻能賣給那些膽大的接盤者。
一位燕郊當地的業內人士表示，目前在燕郊和固安等地，已經有部分炒房客開始少量購入上一批投資客拋售的房產。但受三年社保的影響，采取的是先交錢後過戶的模式，新舊炒房客和中介之間簽個三方協議，然後交錢，並由第三方的公司來幫助接盤者繳納 3 年的社保，拿到購房資格後再行過戶。但由於數量較少，並未對整體樓市產生影響。不過，這類方法都是在投資客與投資客之間轉手與接盤，剛需並不願意選擇這類極具風險的方式。
鏈傢地產燕郊區域的一位門店經理也表示，雖然不少項目都在降價出售，但追漲殺跌的習慣，造成市場上都是觀望的多，出手的少。
該經理介紹到，目前著急賣房的一般是兩類人，第一類是純粹的炒房客，怕獲利回吐得太猛；第二類是置換人群，這類人打算在北京或者其他城市買房，隨著環京樓市的下行，這些人手中的房子在縮水，換房的成本在增加。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉則表示，二手房市場並不能完全說明環京樓市現在普遍的市場價，新盤價格的指向性更大。此輪限購將抑制短期炒房客，消化過去一年兩年裡過快的漲幅，但長遠來說，隨著京津冀一體化發展，各大開發商的不斷湧入，都說明環京樓市的未來前景仍被普遍看好。文 / 本報記者 李桁
