文 | 凱風
來源：微信公眾號房屋屋（its-home）
房地產稅再有新進展。
近日，財政部有關負責人表示：
按照 " 立法先行、充分授權、分步推進 " 的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
房地產稅越來越近，這一政策會如何推進，又能改變什麼？
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房地產稅可能會這樣收
未來的房地產稅會是何種面目，" 立法先行、充分授權、分步推進 " 這九個字，透露瞭一些玄機。
所謂 " 立法先行 "，換句話說就是 " 稅收法定 "。這裡有兩個層面的含義：一是房地產稅不會搞突然襲擊，而是需要通過廣泛的社會動議和立法討論；二是涉及立法，一般都會有相當長的周期，這意味著房地產稅短期內正式實施的可能性不大。
所謂 " 充分授權 "，一般而言，可能意味著地方政府可以根據 " 地情 "，決定如何征收。這裡也有兩層含義：一是房地產稅將是未來地方財政的主要來源，地方政府對此會有支配權；二是中國不僅有城鄉差異，也有省際差異和城市差異，房地產稅的推進不會全國一盤棋一套方案。
所謂 " 分步推進 "，也是根據不同區域差異而做出的務實選擇。這一輪房價持續暴漲的一二線甚至三四線熱門城市，可能都在首批推進之列；而部分人口流失嚴重、經濟萎靡不振的地區，可能會暫緩推進。
至於 " 適當降低建設、交易環節稅費負擔 "，意思就很明確：要對房地產稅收體系進行全面的梳理，未來不是增加一個房產稅這麼簡單，而是有增有減，交易流轉環節降低稅負，而保有環節增加稅負。
對於有房一族來說，過去隻要不轉讓就不會產生稅負，未來隻要持有就需要年復一年的繳稅，這對於炒房者意味著什麼，其實是不言而喻的。
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萬事俱備，隻欠時間表？
自從 2013 年提出 " 加快房地產稅立法並適時推進改革 " 以來，房地產稅就成為全社會關註的焦點。
然而，4 年過去，房地產稅仍無實質進展。這背後的原因，倒不是有關部門口惠而實不至，缺乏推進的動力，而是房地產稅涉及面廣，再加上立法程序本身就十分復雜，顯然不是一朝一夕之功。
事實上，無論是硬件還是軟件來看，推進房地產稅的基本條件都已經初步具備：
首先，從硬件層面來看，想要推進房地產稅，至少要對全國住房進行摸底調查，同時將所有房源都納入統一的系統內，這樣無論炒房者在全國有多少套房源，都能實現精準定位。這個硬件就是 " 不動產統一登記 " 和 " 全國住房聯網 "。
不動產統一登記，從 2015 年開始正式實施，到 2016 年底就已經在全國全面推開，統一的不動產證早已取代瞭原來的房屋產權證和土地使用權證；而全國住房信息聯網，按國土部門的說法，不動產登記信息系統的全國聯網有望在今年年底完工，明年正式投入到運營。
這意味著，推進房地產稅的技術障礙基本不復存在。
其次，從軟件層面來看，一方面正如上文所言，房地產稅立法的總框架已經搭好，所欠缺的隻是啟動時機。
另一方面，經過這一輪的暴漲，整個社會對於房價的焦慮有增無減，這種社會情緒的存在，對於房地產稅形成立法共識，有一定的意義。
所以，軟硬件條件兼備，目前差的可能隻是一份時間表。
3
房地產稅究竟能改變什麼？
不久前，寧夏出臺房產稅的消息一夜之間點燃網絡，但最終被證明隻是虛驚一場。
然而，從這一事件被誤讀的時機，以及社會普遍存在的情緒，不難看出，房地產稅承擔瞭巨大的社會期待。
人們關註房產稅，其實關註的是有兩點：
一是房產稅到底能不能遏制投機，從而實現降房價的期待？
二是房產稅會否終結土地財政，讓房地產市場回歸正常？
這兩點期待，倒不是太過一廂情願，能否實現，還要看具體的制度設計：
其一，開征房地產稅之後，會否取消土地財政？現階段的土地財政，其實就相當於變相的稅收，其利益被地方政府所占有，卻未能充分反饋於民生。按周其仁的話來說，政府有聞稅則喜的傳統，加稅容易減稅難，如果最終土地財政不變，房地產稅會變成變相加稅，這顯然不是人們所期待的。
其二，如何避免誤傷剛需？隻有一套房的與四五套房的顯然不一樣，拖傢帶口供房貸的與黃金單身漢又不同。所以，隻是對首套房免征還不夠，有必要視傢庭負擔引入所得稅扣減，這樣才有調節作用。
其三，房地產稅收瞭用在哪？以前的土地財政據說要拿出 10% 用於保障房建設，有沒有落實不清楚，最起碼大頭都落到財政的腰包，房地產稅會不會重蹈覆轍？國外對房地產稅用途有明確規定，一般用於地方教育和公共設施投入，我們又靠什麼保障稅收取之於民用之於民？
其四，房地產稅涉及一系列的稅收，房地產稅的出臺，要以減少其他稅費為前提，否則增加瞭稅，又沒有理順財政關系，那結果恐怕事與願違。
4
房地產稅能不能降房價？
房地產稅能否降房價，這是橫亙在現實與想象之間最大的問題。
首先，通過梳理官方關於房地產稅歷來的表態不難發現，推進房地產稅與降房價，從來都沒有同時出現過。同時，歷來關於房地產市場的文件，也沒有 " 降房價 " 一說，" 保障房地產市場平穩健康發展 " 才是最常見的說法。
其次，從現實的政經邏輯來看，推進房地產稅的最大意義在於，為地方提供新的穩定稅源。這背後的道理是，隨著部分城市土地資源接近枯竭，一二線城市進入存量房時代，土地財政的想象空間越來越弱，房地產稅就成瞭迫在眉睫的替代品。
再次，稅收雖然也能影響房價，但稅收本身有利有弊，而且存在轉嫁效應，隻要市場依舊強勢，持有稅轉讓給租客以及接盤者並非難事。所以，房地產稅能不能對房價產生實質影響，還在於稅收之外的因素。這些因素，無非是貨幣、信貸、土地、人口，影響直接，效果明顯。
所以，房地產稅隻是一個時間問題，但房價何時降，仍是一個懸而未決的難題。
來源：微信公眾號房屋屋（its-home）
