智谷君語：
宋朝是中國古代商品經濟發展的頂峰，宋人對市場機制很熟悉。在這樣一個社會，宋朝首都開封府也遇到瞭如今 " 北上深 " 高房價之難題，京師許多高官也買不起房。但即便是市場經濟，宋政府也不敢任由房價猛漲，" 限購 "、" 鼓勵租房 " 等政策早已有之。讓我們回到千年前，看看宋人如何找到 " 容身之所 "。
歷史上，房地產市場最活躍的時代，非兩宋莫屬。當時的房地產換手率極高：" 貧富無定勢，田宅無定主。" 為滿足頻繁的房地產交易，宋朝城市滿大街都是房地產中介，叫做 " 莊宅牙人 "。
為什麼宋朝的房地產市場這麼活躍？不必奇怪，宋代商品經濟發達，城市化方興未艾，人口流動頻繁，跟今天的趨勢一樣，宋人發跡後也喜歡往大城市擠。南宋的洪邁觀察到——
" 士大夫發跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣 …… 自村疃而遷於邑，自邑而遷於郡者亦多矣 "。一個人從農村搬到城市，首先必須解決的就是棲身之所，或購房或租房，催生瞭一個火爆的房地產市場。
據包偉民的估算，北宋後期，汴京市區的人口密度約為 12000-13000 人 / 平方公裡（單位下同）；南宋淳祐年間，臨安府市區內的人口密度約為 21000，咸淳年間，甚至可能達到 35000。今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在 8500 以下，東京與廣州市區的人口密度為 13000，北京約為 14000。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過瞭今天的國際大都市。
如此之高的城市人口密度，勢必導致大城市的商品房供不應求，房屋的銷售價與租賃價越推越高。北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人傢的住房，叫價 1300 貫；而到瞭北宋末，京師豪宅的價格更是狂漲至數十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得 5000 萬元以上。
難怪宋人要感慨說，" 重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非熏戚世傢，居無隙地 "。
01
租房族
由於首都房價太高，宋政府又沒有為所有京官提供官邸，所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，隻好當瞭 " 租房一族 "，有北宋名臣韓琦的話為證：" 自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居者，比比皆是。"
歐陽修官至 " 知諫院兼判登聞鼓院 "，相當於上議院議長兼國傢直訴法院院長，還是隻能在開封租房子住，而且房子非常簡陋，他曾寫詩發牢騷：" 鄰註湧溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為瀦。"
當過禦史中丞（相當於下議院議長）的蘇轍，也買不起房子，一直住在出租屋。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩相賀，同時也表達瞭他的 " 羨慕嫉妒恨 "：" 我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君傢得眾力，咄嗟便瞭三十間。"
直到晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋瞭三間新房，喜難自禁，又寫瞭一首詩：" 平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽。"
蘇轍
在那個時代，連宰相都要租房子。祝朱熹考證說：" 且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。" 宋真宗時的樞密副使（相當於副宰相）楊礪，租住在陋巷，" 僦舍委巷中 "，他去世時，宋真宗冒雨前往祭拜，發現巷子狹窄，連馬車都進不瞭，" 步至其第，嗟憫久之 "。
直到宋神宗時，朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建瞭一批官邸。這批官邸，隻有副國級以上的宰相、參知政事、樞密使等官員才有資格入住。部長以下的官員，還是 " 僦舍而居 "。
02
開發商
由於租房需求旺盛，宋朝城市的租賃市場一直很火爆，要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產出租，基本上就衣食無憂瞭，司馬光做過一個估算：" 十口之傢，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用。"
每個月 15 貫的租金收入還算是少的。南宋時，建康府（今南京）的 " 有房廊之傢，少者日掠錢三二十千 "，每天收到的房租至少有二三十貫。因此，宋朝的有錢人傢，幾乎都熱衷於投資房地產（另一個投資熱點是放貸業）。現在的房地產開發商基本上都是蓋房子出售，宋代的開發商則是蓋房子出租。
有些貪婪的官員，違規經營房地產業，如徽宗朝的宰相何執中，" 廣殖貲產，邸店之多，甲於京師 "，" 日掠百二十貫房錢 "，每日租金收入有 120 貫，月入 3600 貫，是宰相月俸的 8 倍。北宋 " 六賊 " 之一的朱勔更厲害，" 田園第宅富擬王室，房緡日掠數百貫 "。
但最具商業頭腦的開發商還得算真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰櫃街購置瞭一塊地皮，冰櫃街地勢低窪，經常積水，同僚都笑他傻。其實丁謂很聰明，他在宅基地附近開鑿瞭一個大水池，既可將積水蓄於一處，挖出來的泥土又可以用來墊高地基。然後又修建瞭一座橋，再向朝廷奏請開辟保康門為通衢，很快冰櫃街便成瞭汴京的繁華地段，地價與房價都蹭蹭往上漲。而丁謂的房子恰好處於商圈的要害位置，" 據要會矣 "。
宋朝政府是歷代少見的商業驅動型政府，眼看著房地產市場如此有利可圖，也積極投身進去，在都城與各州設立 " 店宅務 "，專門經營官地與公屋的租賃。天禧元年（1017 年），汴京店宅務轄下有 23300 間公租屋；天聖三年（1025 年），京師公租屋的數目又增加到 26100 間。
宋政府設 " 店宅務 " 經營公租屋，目的有三：
一是分割房屋租賃市場的利潤，以增加財政收入。
二是將公租屋的租金設為專項基金，用於維持當地的公益事業。
三是為城市的中低收入者提供基本住房。
相對於私人放租的高檔房屋，" 店宅務 " 的房租比較低廉，天禧元年開封府一間公租屋，每月租金約為 500 文；到瞭天聖三年，在物價略有上漲的情況下，租金反而降為每間每月 430 文。當時一名擺攤做小買賣的城市底層人，月收入約有 3000 文，每月四五百文錢的房租，還是負擔得起的。
03
房市調控
房子不僅是開發商與政府的搖錢樹，更是居民生存於社會必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房價一再飆升，動用行政手段幹預市場是少不瞭的。
今人見識到的 " 限購 " 政策，其實宋朝政府已經在使用瞭。宋真宗咸平年間，朝廷申明一條禁約：" 禁內外臣市官田宅。" 即不準中央及地方官員購買政府出讓的公屋，希望將申購公屋的機會留給一般平民。
宋仁宗天聖七年，宋政府又出臺 " 第二套房限購 " 政策：" 詔現任近臣除所居外，無得於京師置屋。" 現任高官除瞭正在居住的房產之外，禁止在京師購置第二套房。
由於兩宋時期大城市的房屋自住率不高，" 租房族 " 數目龐大，宋政府將房市調控的重點放在房屋租賃價格上，時常發佈法令蠲免或減免房租，如大中祥符五年（1012 年）正月，" 詔：以雪寒，店宅務賃屋者，免僦錢三日 "。
不過，有時候，宋政府也會要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金，如北宋至和元年（1054 年）二月，仁宗 " 詔天下州縣自今遇大雨雪，委長吏詳酌放官私房錢三日，歲毋得過三次 "。但是，這裡的 " 度 " 需要政府把握好，否則勢必受到業主的抵制、市場的報復。
南宋末有一位叫做胡太初的官員，就對政府頻繁放免房租的做法提出非議：" 不知僦金既已折閱，誰肯以屋予人？積至塌壞傾摧，不復整葺，而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也。"
意思是說，官府老是要求業主將租金打折，那今後誰還願意將房屋租給別人居住？就算租出去，房屋壞瞭，業主也必不願意掏錢修葺，最後租戶將 " 無屋可居 "。官府的做法看似是恤民，其實是不知道 " 貧富相資 " 的道理。
宋朝畢竟是商品經濟很發達的時代，人們對市場的定價機制並不陌生，如葉適認為，" 開闔、斂散、輕重之權不一出於上，而富人大賈分而有之，不知其幾千百年也，而遽奪之，可乎？"
對富人的財產權，宋人也明確提出要給予保護，如蘇轍痛罵王安石：" 王介甫，小丈夫也。不忍貧民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也。" 所以才有明白人站出來非議政府的減租政策，強調 " 貧富相資 " 的道理。
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