在 " 租賃並舉 " 政策紅利之下 , 長租公寓市場展現出極大的市場空間，並已成為房企的競技場。
在剛剛過去的 2017 年房企中報業績會中，" 長租公寓 " 作為關鍵詞被紛紛標註為重點。
根據《21CBR》的不完全統計，在國內排名前 30 的房企中，將近 1/3 已經進入長租公寓領域。有消息稱，目前萬科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已有獨立上市計劃。
" 近期的部分證券化產品或者說信托計劃，實際上都體現瞭希望真正盤活租賃市場背後的現金流，這也是做大規模的重要保障。" 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《21CBR》表示，類似的上市計劃，是房企為瞭在租賃市場大改革下獲得更大的發展機會，也是體現其在存量物業或租賃物業方面投資的行業領袖地位。
隨著租賃政策紅利不斷釋放，新局勢下謀求轉型之路，越來越多品牌房企開啟 " 新房東 " 生意，隨之而來的是大量的資金和房源湧入，來勢洶洶，正試圖構建租賃市場新秩序。
" 購租並舉 " 的生存之道
去年開始，在北京土地市場上推出房企自持用地，隨後其餘一線城市紛紛跟進。從過去的 " 競拍地價 " 變為競拍 " 自持面積或保障房面積 " 新模式。其用意非常明顯，為從源頭對房地產市場進行調控，減少 " 房價隨地價上漲 " 的預期。
從另一角度來看，自持土地的出口押在瞭 " 租賃 " 業務之上。
今年兩會提出 " 購租並舉 " 的供給方式，政府大力發展租賃市場的態度明朗。6 月，廣州出臺 " 租購同權 " 政策。一瞬間，長租公寓被推上瞭 " 風口 "。
迅速變身 " 新房東 " 的碧桂園，在上海、廣州、深圳、廈門等城市重點佈局，目前已有長租項目 15 個。
作為其首發區域上海，操作長租公寓主要有兩種方式：一種是直接利用碧桂園旗下的物業，一種是大面積租賃外面的物業，改造完成後再統一對外出租。
碧桂園上海區域長租公寓事業部總經理蔡紅梅曾對媒體表態，首批項目為 15 年租期，計劃於 5 年內回正，進入盈利期；對長租的回報率要求為 IRR（內部收益率）在 25% 之上，1/3 租賃周期內回正。
更早探索長租公寓領域的萬科，目前已經在 22 個城市擁有 1.6 萬間公寓，並計劃在 2017 年發展至 15 萬間。以 " 泊寓 " 作為其長租公寓品牌，將制作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等事務。
除此之外，萬科還在部分區域試水高端人群服務式公寓、藍領公寓等細分產品。
"2017 年，萬科把長租公寓作為重要著力點，主要在核心城市發展。" 萬科董秘朱旭曾在 2 月份銷售及經營情況電話會議上如是說。
根據萬科 2017 年半年報告顯示，由於長租業務的發展，公司的長期攤銷費用大幅增加近 32% 至 12.67 億元。
龍湖作為首傢將長租公寓定位於主航道業務的房企，旗下 " 冠寓 " 是集長租公寓、聯合辦公、配套商業於一身的小綜合體形態。
龍湖集團副總裁兼北京公司總經理宋海林表示，龍湖要做的不是簡單的長租公寓，而是基於優化城市功能，區域職住平衡為理念，聯合天街、一展空間和冠寓，打造 1+1+1>3 的微生態生命體。
龍湖集團副總裁兼冠寓公司 CEO 韓石表示，其目標是到 2020 年長租公寓租金收入將達到 20 億元，在此之前，對冠寓並沒有盈利要求。
有業內人士表示，目前國內租賃業仍處於起步探索階段，確實存在長租公寓面臨的利潤不高、回報時間較長等問題。
"70 年自持物業，不能用 10 年、6 年回本的邏輯來算。" 旭輝領寓 CEO 張愛華如此直言。
" 萬億級 " 的競技場
" 房價會越來越貴，人們越來越買不起市中心的房子，而當下 90 後消費者也越來越不在乎買房。" 新派公寓創始人王戈宏告訴《21CBR》，其未來的主流客戶群體正在發生變化，他們會選擇住自己喜歡的房子，而不是要擁有這個房子，" 長租公寓未來在中國是個萬億級市場。" 他表示。
早在開發商之前，市面上的已經不少品牌公寓先行試水，例如新派公寓、魔方公寓、YOU+ 國際青年社區等，其主要客群多數為剛畢業大學生及白領人群，單身青年為主，年齡集中在 20-35 歲區間。
王戈宏說，單身時代、居住消費觀念變革、新剛性需求以及中產階級的品質時間成本，才是當下談租房的門道。
根據鏈傢今年 3 月發佈的《租賃市場系列研究報告》表明，目前中國租賃人口已經達到 1.6 億，從總量上看遠遠高於美國、英國、日本。租賃房屋 4600 套，針對人口數量需求，供給上還有很大提升空間。
隨著城鎮化的推進，被稱為 " 新市民 " 的流動人口呈現出年輕化、長期定居、傢庭化流動的生存特征，將衍生出更多的租賃需求。
" 租賃市場未來是更大的市場。" 此前鏈傢數據預測，2020 年有近 9000 萬套房源，2020 年會產生 1.7 萬億元的流水。" 在這段時間裡，租金增長速度可能是 40%。" 鏈傢研究院院長楊現領認為，中國未來五年處於由增量市場向存量市場過渡的階段。
做公寓行業，需要更大的耐心。" 公寓行業不是暴利行業，不要期望現在能賺錢。"YOU+ 國際青年社區聯合創始人兼 CEO 劉昕對《21CBR》表示，從投資回報率來講，現在不是回收利潤的時候，而是要規模和要服務的時候。但他依然表示樂觀，" 當今的長租公寓市場，大概就是六個字：天時地利人和。"
作為未來 " 萬億級 " 的市場，長租公寓領域站在瞭黎明前夜，不僅有品牌公寓，還有地產開發商、互聯網企業、各路資本等，正在迎來更多人潮，組建成為房地產行業的下一個競技場。
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