北京日報訊掛牌近一年，先後 5 次下調報價，一共降瞭 250 萬元，但依然沒有賣出去。這是海淀西北旺地區一套二手房在北京樓市 "3 · 17 新政 " 後的命運。
這套普通的二手房恰是 "3 · 17 新政 " 施行一年樓市風雲變幻、買賣雙方深度博弈的縮影。數據顯示，2017 年 3 月 18 日至 2018 年 3 月 15 日，北京二手住宅共網簽 121946 套，相比新政前的一年降幅達 52.2%; 二手房成交價格也出現瞭連續 11 個月的下跌。買賣雙方在歷時一年、三個回合的交手過招中逐漸趨於理性。
第一回合：
賣傢死扛，買傢持幣觀望
從去年 4 月正式掛牌出售至今，西北旺百旺茉莉園小區的這套二手房已在中介叫賣瞭近一年。
1100 萬元是這套二手房的最初報價。按 108 平方米的面積計算，均價約為 10.19 萬元 / 平方米。
遠在北五環外的西北旺，均價竟能如此高 ? 這是實情。由於臨近中關村永豐高新技術產業基地，旺盛的需求導致這裡的二手房價格居高難下。" 一年以前，10 萬元的成交均價是這個區域的常事。" 鏈傢負責西北旺地區業務的經紀人小陳說。
鏈傢網顯示的成交記錄揭開瞭這一地區在 "3 · 17 新政 " 前的瘋狂。2016 年 3 月，有十多年樓齡的百旺茉莉園，成交均價還基本維持在五六萬元左右 ; 當年底已經漲至每平方米七八萬元左右 ; 而到瞭 2017 年 3 月，又漲到瞭八九萬元左右。
另一位中介經紀人小周回憶，去年 3 月初，二手房報價經常 " 一天一個價 "，買房的人搶著看房，業主賣房則是看誰的報價高。比如去年 3 月 13 日，茉莉園一套隻有 87 平方米的房子以 900 萬元的價格成交，之前掛牌價原本為 890 萬元。這套房以突破 10 萬元的成交價，創下歷史紀錄。
等到 " 故事主人公 " ——這套 108 平方米兩居室掛牌時，"3 · 17 新政 " 剛出臺不久，業主和中介依然按照新政前超 10 萬元的行情報價。
" 報價的確有點高，但是賣傢還是堅信市場會再度回暖，所以依然死扛這個價，這也是當時業主普遍的心理。" 小陳說。
但買方已看到樓市退燒的曙光，開始進入觀望狀態。再加上首付門檻的抬升，二手房成交量驟降。依然以該小區為例，2017 年 2 月 17 日到 3 月 17 日一共成交 15 套，僅 3 月 14 日一天就成交 3 套 ; 但從 3 月 17 日到 4 月 17 日僅成交一套房。
第二回合：
市場觸底，賣傢松口降價
成交量下降不單單出現在這一個小區。本市二手房網簽量在去年三月還是近 2.6 萬套，到 6 月已跌破萬套 ;10 月，更是掉到瞭 6162 套，被業內認為是 " 二手房市場觸底 "。
急於賣房的賣傢們扛不住瞭。
鏈傢中介門店出示的調價記錄顯示，去年 5 月底，百旺茉莉園這套 108 平方米二手房的報價從 1100 萬元調整為 920 萬元，降幅達到 180 萬元。
賣傢松口降價越來越普遍。我愛我傢集團市場研究院提供的情況顯示：因為價格具有一定黏性，"3 · 17 新政 " 後北京二手住宅成交價格在 4 月份繼續慣性上漲瞭一個月 ; 自此之後，價格便進入連續下跌狀態，截至目前已連跌 11 個月，累計跌幅達 19.5%，接近兩成。
其中，順義區跌幅相對較小，下跌瞭 8.1%，通州區跌幅最大，29.1% 的跌幅遠超其它各區。
大幅降價後，這套二手房也開始不斷引來看房人。鏈傢網帶看記錄顯示，從 6 月 11 日開始，3 個月內，這套房子共被帶看 20 餘次。即便如此，依然未能實現成交。
" 期間有買傢看中瞭房子，但出價隻有 845 萬，這比 920 萬的報價還低 75 萬。" 小陳說，業主覺得買傢報價實在太低，因此沒有答應。
殊不知，市場繼續下行，逼著業主不得不下調報價。該業主嘗試瞭小幅下調的法子：2017 年 9 月，報價從 920 萬降至 900 萬，下降 20 萬 ;10 月，報價再降 20 萬，降至 880 萬 ;11 月，報價降 10 萬，降至 870 萬。
連續 4 次降價，讓這套房源受到買傢的關註，不斷產生帶看記錄。但依然沒能如願成交。
" 與調控前業主頻繁上調報價不同，調控後業主調價行為中漲價占比明顯回落，降價占比上升。" 鏈傢研究院人士介紹，目前漲價業主的占比較去年同期減少瞭 50%; 鏈傢新增房源掛牌價從去年 5 月開始連續下跌 9 個月，累計跌幅達 14.3%，" 業主的市場預期逐步向市場真實的成交價靠攏 "。
第三回合：
趨於理性，買傢主導市場
或許是感受到瞭買傢們壓力，本月初，這套 108 平方米的二手房啟動瞭第五次調價：報價從 870 萬變為 850 萬，又一次下降瞭 20 萬。
真實情況不僅僅是降瞭 20 萬。小陳私下透露，賣傢的心理底價其實已經降到瞭 800 萬至 810 萬左右。也就是說，如果買傢有意，賣傢在價格談判時仍會降價來促成交易。
其實，每一次調價，背後都有中介經紀人的身影。記者瞭解到，調控所帶來的市場降溫，讓一些中介開始主動限制代理房源的價格，倒逼業主下調報價。" 每個小區都有一個價格上限，業主報價一旦超過上限，就無法在網上掛出。客戶在網站上看不到房源信息，房子就更難成交。" 一位從業多年的房屋中介管理人士直言，中介勸業主降價，在他的從業經歷中還很少見。
賣傢在變，買傢也在變。" 隨著市場向理性回歸、買傢預期相對平穩，前期恐慌情緒不再，成交周期較去年同期延長瞭 30 天左右。" 鏈傢研究院人士披露。我愛我傢集團市場研究院也介紹，新政實施一年後，成交二手房的平均被看次數已經從前一年的 8.31 次增長為 13.87 次 ; 成交客戶平均看房次數也由 2.88 次上升到瞭 4.86 次。
調控新政下，買傢購房成本和壓力也在加大。相比抬高首付、堵政策漏洞，下半年信貸手段更明顯。北京的住房貸款利率逐步攀升，原本的 8.9 折、9 折利率優惠消失不見，取而代之的是 1.1 倍、1.2 倍基準利率。
這也促使買傢更強烈地要求議價。鏈傢研究院另一份數據顯示，與調控前買傢話語權較弱不同，調控後買傢地位不斷上升，議價能力不斷增強：去年四季度議價空間在 5% 以上，較一季度 2% 左右的水平明顯擴大。
" 從嚴從緊調控已是大勢所趨。" 我愛我傢集團副總裁胡景暉認為，北京二手房市場將繼續延續低溫，網簽量會大概率穩定在單月萬餘套水平，價格上保持小幅下調趨勢。在剛需主導、買方主導的形勢下，未來市場將更加健康、穩定，價格向價值靠攏。
責編：朱曦東
