◎智谷趨勢（ID：zgtrend） | 迪斯
2017 年 9 月 18 日，中國首富出現瞭一張新面孔——許傢印。
自從 " 王首富 " 不再成為中國首富，轉而改走低調路線，中國富豪榜的江湖即時排名 " 亂 " 瞭許多。
王健林讓出 " 首富 " 是在 2017 年 5 月 15 日。此後的幾個月，馬雲和馬化騰輪流占據這個位置，直到許傢印的出現。
一天之內，福佈斯即時富豪榜的中國 No.1 閃現瞭三個名字。
許傢印在中國首富位置上停留到當日下午 2 點 58 分，最高的時候，他的身價估值為 395 億美元。
盡管隻有半天時間，依然可喜可賀，無論是對於許老板本人，還是恒大，這都是一個閃亮的時刻。
2007 年以前，恒大的規模遠遠不足以支撐許傢印成為商業明星。2008 年，是許傢印一度最接近內地首富的時候。那一年，恒大地產啟動全球路演並公開招股，因其龐大的土地儲備，市場當時對恒大的估值為 1200 多億港元。以這個估值，恒大一旦成功 IPO，許傢印的身價高達 800 億港幣。
然而，一場令人印象深刻的金融風暴襲來，所有關於 " 許傢印即將成為下一位中國首富 " 的預期都變成瞭鏡花水月。
再然後，時間流逝，一個起落就是十年光陰。
01
許首富與王首富的命運分叉點？
商場之上，一個起落之間盡顯命運殘酷、人情冷暖。
最近幾個月裡，在這份富豪榜上實打實排在第 3、4 名的 " 王首富 "，早已不復從前的關註度。
雖然有媒體把恒大的股價上漲，歸功於恒大的戰略轉型，說它的發展模式正由高負債、高杠桿、高周轉、低成本的 " 三高一低 " 向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的 " 三低一高 " 轉變雲雲，但這並非恒大股價上漲的真正原因，而是背景背書。
其實，如果比較過萬達與恒大的財報，就會發現這兩傢現在風光不同的企業，卻有著好些地方出奇的相似。如果將這些相似之處看作問題的話，甚至會突然間產生恒大比萬達問題還嚴重的印象。
中國房地產開發商有一條鐵律 " 要想富、先拿地 "。恒大是其中的翹楚，早期就以 " 特別能拿地 " 聞名。截止 2016 年末，恒大土地儲備高達 2.29 億平方米。
2.29 億平方米是什麼概念？如果把它們都蓋上房，可以供全香港人居住。
排在第二位的碧桂園土地儲備面積是多少呢？1.66 億平方米。比恒大少 6300 萬平方米。
萬達 2016 年末的累計土地儲備面積大約是 7333 萬平方米。就這，今年還在輕資產，一口氣轉讓給融創 13 個文旅項目，這都是萬達在二三四線的土地儲備，總面積大約 3300 多萬平方米。
還有高負債。
中國上市房企的 2016 年平均負債率為 77.26%，按照萬達商業募集書上的說法，萬達商業的負債率為 70.26%，這已經遠低於國內房地產企業。萬科 A、保利、綠地這些千億級地產企業負債都在 80% 以上，至於恒大，總負債率更是達到 85.7%。
那麼，為什麼是萬達急著賣地償還欠債呢？
還有就是現金流。
據說融創購買萬達項目中有一部分錢來自萬達。王健林也說萬達賬面不缺錢。而恒大 2016 年的幾項大手筆下來，搞得經營活動現金流一度為負 586 億元。
當然，恒大的投資大都在國內，很多融資則來自海外，這和萬達跑出去買買買，當然有本質的區別。
隻看這些數據，在當前的限購大勢之下，一旦資金鏈出現麻煩，總覺得恒大的麻煩可能比萬達的還大。
不過，許老板也許對這種麻煩早就成竹在胸瞭呢？畢竟，恒大可是不止一次瀕臨險境，甚至是別人眼中的 " 絕境 "。每一次，許老板總是能未卜先知般的化險為夷，仿佛有高人站在他的身後。
02
恒大熬過 08 嚴冬的救命錢之謎？
那是一個冬天，世界經濟的冬天。貝爾斯登的轟然倒下，讓很多很多百年老店都面臨生死存亡。
恒大不是百年老店，也命懸一線。
潘石屹曾預言，3 個月內那些為上市而大規模囤地的企業將有死掉的危險。
當時，包括恒大在內，等待上市最後放棄的房地產企業大約有 30 多傢，而恒大無疑又是其中囤地最狠的。
上市融資之路走不通，銀行也對房地產冷眼相對。
2008 年，中國政府出臺史上最嚴樓市調控政策。在 2017 年以前，報紙媒體經常用這樣的標題來表達政策嚴厲之驚嘆—— " 樓市調控重回 2008 年 ……"
沒有哪傢銀行敢對房地產企業網開一面。
潘石屹說的話實在是很溫和。
主動放棄上市之後，許傢印曾通宵組織高管開會，重新安排遍佈全國的 20 多個項目開發進程。當時，恒大用兩三個項目的銷售支撐著 20 多個項目的建設，資金缺口超過 100 億，那絕對是恒大最難熬的時候之一。
一貫高調的許傢印從公眾視野中突然 " 消失 " 瞭。
說什麼的都有，" 恒大這次死定瞭 "，" 許傢印跑路瞭 "……
許傢印做出瞭和今天的賈躍亭相似的選擇——到香港尋找解決方案。
不過和賈躍亭隻是偶爾出現在香港，大部分時間呆在美國不同，許傢印有三個月基本上把辦公室安在瞭香港。
很少人知道他最後是怎麼做到的。反正，三個月後他帶著 5.06 億美元回來瞭。
要知道，房地產不是 IT 創業，不是講一個好故事，口頭構建幾個生態圈就可以拿來大筆融資。你得充分取信於智商、情商絲毫不比你差的人。這是許傢印留給觀察者和公眾的一個謎。
唯一能夠給出的聯想線索是，恒大幸好是一傢總部在廣州的廣東企業，而恒大和廣東各方面的關系一直不錯。對於這樣有上進心的企業，能幫還是會幫一下。
拿回錢還不是危機的完結。當年國內房地產市場跌至低谷，除瞭缺錢，每個房地產企業手裡除瞭大量的土地之外，就還有大量建成握在手裡等著奇貨可居的房子。
許傢印展現瞭不同凡響的魄力。
2008 年國慶期間，恒大全國 18 個樓盤同事開盤銷售，給出巨大的折扣，這一大手筆讓恒大短期回籠資金 40 多億。
2008 年的樓市調控前緊後松，政策到瞭年底漸漸轉向溫和。恒大終於挺過瞭嚴冬，熬到瞭春暖花開的時節。
03
投資足球的戰略意圖
說起來，恒大好像和危機挺有緣的。
恒大誕生在 1996 年。次年，一個叫索羅斯的人在東亞興風作浪，搞得好些個東亞的小龍小虎們差點奄奄一息。
盡管沒人能預見到 1997 年危機，河南人許傢印和他的七八條槍，在廣州搭起他的房地產開發企業依然沒多少人看好。
就創業而言，廣東是一塊寶地，那時的廣州是中國房地產開發最成熟的、最有規則的先發市場。對這一點，兩年前替人在房地產項目打工的許傢印應該有自己的認知。
97、98 年廣東的房地產危機與機遇並存。由於臨近香港的緣故，廣東房地產市場遭遇關聯性重創，好多年都緩不過勁來。剛剛有點起色，卻又遇上瞭 2003 年的 SARS。
雖然人們並不惶恐，但買房的意願的確少瞭不少，房價也是極低點。濱江東一帶的臨江豪宅，均價大約 7000 左右。珠江新城均價早已超過 10 萬的凱旋新世界，當時也不過 1 萬多一點。銀行巴不得人們買房，滿大街口號都是 " 首付 10 萬起 "。
雖然經營並不容易，但起點低、拿地容易、成本不高，政府、銀行都鼓勵。
許傢印的第一個樓盤——金碧花園曾經創下瞭廣州乃至中國房地產開發的一個奇跡：當年征地、當年報建、當年開工、當年竣工、當年銷售、當年銷完、當年入住。
這個奇跡，許傢印在他經手的第一個房地產項目珠島花園就曾上演過。他和團隊用一年時間蓋完瞭 108 個公章、辦齊瞭所有手續。
這放在中國任何一個地方，都足以讓人驚掉下巴。恒大究竟是怎麼做到的？
後來恒大總結經驗是 " 敲市長的門 "，" 厚著臉皮去敲 "…… 但在中國，誰都知道市長的門可不是隨便一個企業就能去敲的。
這又是一個謎。
這個迷一般的 " 敲門 " 成就瞭恒大的第一桶金，和它在廣東房地產開發的第一個口碑之作。
也許是因為成功的敲過市長的門，所以恒大和廣東當地官員始終保持著良好的關系。
經商更需要前瞻意識和大局意識。
2009 年，恒大重手殺入足球圈。當許多人對此不置可否的時候，當年 10 月，時任國傢副主席參觀德國勒沃庫森俱樂部，表示 " 舉辦完奧運會後，中國下瞭一個決心，既然我們其他的運動可以拿到金牌，那麼足球啊，一定要下決心搞上去，但是這個時間會很長。"
此後的四年時間，恒大足球投入累計超過 20 億，讓人不禁為它捏瞭一把汗。2013 年，恒大銷售剛剛跨過千億，至 2014 年恒大負債超過 1900 億，但是恒大投資足球的決心似乎從沒動搖。
那時候，恒大現金十分緊張。許傢印恨不得把每場恒大的比賽都變成盛大的恒大產品的發佈會，為此差一點導致 CCTV5 和廣州電視臺賽前拒絕轉播比賽。
04
危險的遊戲
在中國想把房地產做大，尤其是像許傢印這樣的，從零起步 20 年做成中國首富，沒有足夠的冒險精神可不成。
從誕生之初，恒大似乎一直就處於缺錢的狀態。所以，許傢印似乎早早就提出重視 " 現金流 "，不過許傢印重視現金流的方式，似乎是把自己放在一場和資金、時間的殘酷比賽中，並力爭跑贏。
做地產生意，中國的地產企業從來就玩的是高負債、高杠桿、高周轉的遊戲，但是恒大比其他大多數企業更敢玩。
恒大的資產負債率除瞭企業初期維持在 70% 以下的合理位置，剩下的時間大多在 80% 以上，最高的時候高達 96%。所以，恒大一度十分依賴資金回籠速度。
到瞭 2013 年後，當恒大開始瞭以地養地的新模式之後，龐大土地儲備隨時面臨銀行信貸收縮和房地產市場分化的威脅，成為殺死恒大的最後一擊。
恒大的規模一直在急速擴張，也因此，恒大比其他房地產企業更感覺到資金的壓力。恒大始終在借債、囤地、銷售、還款的循環中，努力找到各種方法維持這個循環。
2012 年到 2014 年上半年期間，恒大的銷售額分別為 626.5 億元、936.7 億元和 633.4 億元；而同期恒大所支付的地價和工程款分別為 669 億元、1025 億和 704 億元。這意味著在過去兩年半的時間裡，恒大的全部銷售收入還抵不過同期所需支付的地價和工程款項。
但是恒大就這麼一路跌跌撞撞有驚無險的走到瞭現在。
恒大初創的時候，廣東有 1600 多傢房地產開發企業，恒大根本排不上號。但是，3 年後，恒大就排到第 7。2004 年，恒大進入全國 10 強。
2016 年，恒大在總資產、營業額、凈利潤、現金餘額 …… 全方面超過萬科，成為中國房地產企業的 No.1。
不過，恒大雖然很早就提出瞭低杠桿、低負債的轉型理念，至 2016 年末，恒大負債總額也一路上升到 1.16 萬億，負債率為 85.7%，但讓人略感安心的是，恒大的總資產也達到瞭 1.35 萬億。
從結果的角度來衡量，許傢印的和時間賽跑遊戲玩得相當不錯，他總是能避免最致命的情況出現。
下一步，許傢印會回 A 股上市。如果能成功回歸，許傢印將會走上他人生的一個巔峰，他過去 20 年玩的危機邊緣遊戲，也許也將落幕。A 股有足夠的錢來給出恒大的股票令他滿意的溢價。他很有可能會更常、更持久的出現在中國首富的位置上。
當然，負債過高的許老板也需要避免萬達拋售土地儲備來還債的情況，如果失去瞭土地，許老板恐將會距離首富越來越遠。
