作者丨張銀銀
來源丨杠桿遊戲（ZhangYinyin0903）
近日，據彭 B 社報道，李嘉誠所控制的基建投資公司長江基建，正在考慮向英國能源生產商 Cory Riverside Energy Group 發出收購要約。這傢把廢物轉化為能源的倫敦公司的估值可能達到 10 億英鎊（約 106 億港元）。
一邊是大肆海外收購，一邊是不停賣出內地和香港資產。據公開資料顯示，2013 年以來，李嘉誠出售旗下在內地和香港的資產已經超過 670 億港元，而在英國投資已經超過 300 億英鎊。
但很少有人知道，李超人在中國的資產實際還很多很多，特別是土地。零售、碼頭物流、基建、電信這些咱就不說，在港的寫字樓等商業物業，大傢也知道。
最關註的其實是房地產、土地到底還有多少。杠桿遊戲看瞭長實地產的 2017 年中報，和各位桿友分享一下。
賣空中國？笑話！李嘉誠在中國土地儲備依舊驚人
根據長江實業地產的 2017 年中報，杠桿遊戲計算出，截至 2017 年 6 月末，李超人僅僅在中國內地土地儲備就還高達約 1059.1 萬平米（11400 萬平方呎）之巨。在香港，其還有土地儲備 55.7 萬平米（600 萬平方呎）。
為瞭方便各位桿友核算，杠桿遊戲備註一下：1 平方米 =10.7639 平方英尺。
當然，這個土地儲備和動輒數千萬、過億、2 億平米的我國前 10 大房企沒法比。但這個規模可以開發出 2000 來萬平米的房子，是無疑的。這值多少錢，各位桿友可以算算。
註意，長實的地，基本都集中在我國主要一二線城市的核心區，今天這些地方的房價之高，你懂的。如下圖 1.2017 年長實地產（預計）完成的地產項目：
圖 1.2017 年長實地產（預計）完成的地產項目 圖表來源 | 長實地產 2017 年中報
看完這些項目所在位置，不得不佩服李超人的眼光。杠桿遊戲要說，放在整個中國，有這個儲備總量、品質的開發商，哪是小玩傢？
從 2017 年中報的數據來看，長實內地銷售占比依舊最高。2017 年上半年，218.31 億港元的地產銷售中，內地達 142.92 億港元，占比 65%。
圖 2. 長實地產 2017 上半年房地產分區域銷售金額 圖表來源 | 長實地產 2017 年中報
所以，撤離中國的說法 " 子虛烏有 "。今天，房價這麼高，李老板和中國所有開發商一樣，賣得很開森。至於說他內地賣出的，不過是多年前 " 低價 " 拿地，如今高價賣出的商業物業。
而長實這個土地儲備量，不僅和 2016 年同期比變化不大，和 10 年前巔峰期比，也是不相上下。2017 年長實地產計劃開發 164.74 萬平米的土地，換句話說，即便未來一塊地不拿，按照這個進度，長實地產起碼還可以在中國玩 6、7 年的地產。
實際上，近些年長實地產的開發進度有快有慢、房價也有起伏波折，這個土地儲備，如果保守來看，保證 7-10 年的開發是可能的。
如果哪一天，長實地產把這 1000 來萬方的土地，直接清盤、低價賣出，像萬達賣出文旅城那樣，恐怕那才叫真的撤離！說漏嘴瞭，萬達是放著錢不賺，還是真心轉型，或者有難言之隱？
長實地產利潤率之高，冠絕內地
按照長實地產 2017 年中報數據，截至 2017 年 6 月 30 日，該公司共收入 298.63 億港幣，其中未經審核股東應占溢利為 144.1 億港幣，較去年同期增幅 67%。
你沒有看錯，杠桿遊戲簡單計算屢一下，長實地產為股東創造的利潤率高達 48%。
圖 3. 長實地產 2017 上半年利潤情況 圖表來源 | 長實地產 2017 年中報
而內地的房企，毛利率很少有超過 30% 的。長實地產這幾年都是在 40% 上下。更有趣的是，8 月 28 日，恒大發佈 2017 年度半年業績，數據喜人——上半年營業額 1879.8 億元，凈利潤 231.3 億，同比大增 224%。
更難得，業績大增的同時，恒大上半年實現凈負債率大幅下降近一半。還值得一說，恒大上半年，歸屬股東利潤 188.3 億，同比大增 832%，股東回報率 51.8%，同比增 43.6 個百分點，各項利潤指標均創上市以來最高紀錄。
意思是，做恒大的股東，當然也包括小股東、股民們，是幸福的、劃算的。恒大想說，其努力對得起各位股東。
不過再怎麼比，長實地產的營收隻有恒大的 1/6，但歸屬股東的利潤隻少 40 多億。長實地產有多厲害！
圖 4. 大型房企利潤率對比 圖表數據來源 | 企業公告、中國房地產決策咨詢系統 ( CRIC )
還值得註意的是，長實地產投資物業稅後凈額為 49.3 億港元。主要由中區優質寫字樓物業價值上升所致。相反，我國內地的寫字樓、商業物業回報情況則普遍不是很理想。
即便是 SOHO 中國這樣運營寫字樓最厲害的，和長實地產比也顯得有些不濟。逼得潘石屹、張欣夫婦賣賣賣：
6 月 26 日，SOHO 中國發佈消息，將以 35.73 億元整售上海虹口 SOHO。而更早之前的 2016 年 7 月底，該公司將位於上海的 SOHO 世紀廣場，32.97 億元出售給國華人壽保險。
7 月 4 日，SOHO 中國再次宣佈，準備出售北京光華路 SOHO2、上海凌空 SOHO 兩個項目。而這，距 SOHO 中國出售上海虹口項目僅十天不到。
算上 2014 年賣出的 SOHO 靜安、海倫項目、凌空 SOHO 股權，2015 年出售的外灘項目。這 3 年，SOHO 中國已經套現高達 200 多億元。
如果加上北京光華路 SOHO2、上海凌空 SOHO 兩個待售項目，據說這兩個項目怎麼也可以賣 100 億元。那麼，SOHO 中國總計套現起碼也是 300 多億元。
比誰賣出內地資產，SOHO 中國不比萬達、長實差。
時間的力量，等待利潤倍增的杠桿遊戲
對瞭，長實地產這些 1000 來萬方的土地儲備，基本都是 2005 年前購置的。可以想見，那個時候的成本之低。
在 2016 年 10 月 27 日《李嘉誠的上海世紀匯廣場是如何賺翻的？》一文中，杠桿遊戲就曾計算過，留著自己經營該項目，再過 15 年長實也抵不過此次倒手所賺。
以上海世紀匯廣場為例，該項目總建築面積約 36 萬平方米，其中寫字樓建築面積 13 萬平方米，商場建築面積 14 萬平方米。商場底商租金會不錯，但也並不是所有樓層都能租很高；寫字樓租金價格算 300 元 / 平米 / 月應該差不多；還有 9 萬方是停車場等，租金價格整體也不會很高。所以，我們拉通粗略算，按照總建築面積每平米租金 300 元 / 月，這個價格不算太差。
這樣算起來，36 萬方 *300 元 / 月 *12 個月 =12.96 億元 / 年。事實上，我國很少有一個商業綜合體年租金收入可以達到 10 億元以上。即便如此，要收入 200 億元，也要 15 年出頭。而這塊地是商服用地，拿地都已經 12 年瞭，再加個 15 年，等於 27 年，等正兒八經賺錢時，土地使用年限都快到瞭。
圖 5. 上海世紀匯廣場效果圖 圖片來源 | 網絡
這還要除去每年的各種成本，也就是說，李嘉誠先生如果自己留著這個項目，基本不可能在 15 年左右，獲得這次未經審核的得益 62.2 億港元（約人民幣 54.3 億元）。辛辛苦苦自己再搞 15 年也未必能搞到這麼多利潤，一下子倒手就賺這麼多，值！
所以，李超人賣出的，從來都是附著在商業物業上的時間溢價。而可以帶來時間溢價的土地儲備，杠桿遊戲並沒有看到他低價拋售。
這 10 來年，我國房價漲瞭多少？對於李老板來說，賺錢就是啥都不需要幹，等待就是暴利。不要介意這個詞語，事實基本就是如此。
厲害之處在於，李老板的嗅覺和閱歷，他知道一個持續開放的全球第一大人口國，從落後到中等發達會經歷什麼。所以，他潛伏瞭很久，拿瞭太多中心城市的好地。
根本上，他曾經看好的是中國的改革開放！而今一些賣出，則是避免不確定性，擔心歷史反復。
換句話說，即便我國房價跌去一半，1000 多萬方的土地儲備，按照今天的地價值多少錢，大傢心裡都是明白的。這都是錢，千億級的潛在資產。
所以，從資產配置上說，他根本沒有離開，他幹嘛要撤離中國？
瘋狂的內地房產杠桿玩傢們，都寄望重復時間利差的勝利
不否認，李嘉誠先生也好，其他香港 " 老大哥 " 也罷，如今，港資房企至少從規模上，已經逐漸不能和內地房企比。
無論是李嘉誠旗下的長實地產、李兆基旗下的恒基地產、郭德勝傢族的新鴻基地產，鄭裕彤傢族的新世界，這些引路人一定程度上都被超越。
但他們玩過的時間利差遊戲，內地大佬們正在更瘋狂地重復。
如今，大部分港資房企在內地拿地都越來越難，而他們的大本營香港，卻有越來越多的內地房企攻入。
站在今天的角度看，內地諸多房企的杠桿都玩得有點高，風險不可謂不大。可另一方面，港資巨頭房企的過往故事表明，對於一個高速成長的經濟體來說，多年前的高價拿地，放到今天就是低價。
如上文所述，長實地產超高的利潤率，說白瞭賺的都是時間的差價。
換句話說，如果內地負債率極高的地產巨頭們，不被現金流困境擊倒，中國的房地產還有大漲的未來，那麼他們就是明天的贏傢。
這也是理解房企拼命做大規模，瘋狂吃進土地的一個角度。隻是，下一個時代還會給這些大佬們機會嗎？不過沒關系，我們的地產大佬，拿的錢大部分是借來的，論杠桿高手，港資房企完全拜倒我們裙下。
對瞭，就在今天（9 月 20 日），長實地產在聯交所以新名字 " 長實集團 " 進行交易。上個月，該公司開始更名。
而在 2 年多以前，李老板將長江實業、和記黃埔重組。讓兩個公司地產業務、非地產業務整合、劃分，並分別由新的長實地產、長江和記實業分別持有。
此次更名，2017 年中報和之前都做瞭預告。中報裡有這樣一句話：
為貫徹本公司名稱與長江集團其他上市公司名稱之一致性，以及更能突顯本公司放眼全球投資機遇，除原有地產業務，亦已積極發展固定收入業務如基建投資、地產投資物業及飛機租賃，以期推動業務長期持續發展及增長，並締造長遠股東價值之策略方針，建議 …… 將其中文名稱更改為 " 長江實業集團有限公司 "（原名為 " 長江實業地產有限公司 "）。
是不是有些意味深長。
