在這一輪土地改革中
京滬充當瞭"先行者"角色
集體建設用地建租賃房的北京樣本
"厲害瞭，我的村集體！"
近日，隨著"農村集體建設用地可建租賃房"新聞的持續熱傳，這句話成瞭很多城中村人的口頭語。
8月28日，國土部、住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。方案稱，根據地方自願原則，確定第一批在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
集體用地建租賃房並不是新鮮事。在數年前，北京與上海就已有試點，且均有具體項目建成並入住。
從2011年起，北京開始在五個地塊開展相關試點工作。分別為：朝陽區平房鄉、昌平區北七傢及海淀區唐傢嶺項目、溫泉鎮351地塊、西北旺鎮021地塊；共可供應租賃住房1.28萬套，面向周邊產業園區職工、外來務工人員出租，或者由區政府按市場價格，整體躉租作為公租房，面向城鎮中低收入傢庭出租，擴大保障性住房籌集渠道。
從1月下旬以來，唐傢嶺項目、溫泉鎮351和平房鄉三個試點項目，陸續開展入住工作。截至目前，共完成入住4000餘戶。
多位受訪者表示，在這一輪土地改革中，京滬充當瞭"先行者"角色。兩市率先試水在集體土地上建租賃房，旨在為構建多層次住房供應體系探路。這次擴展到13個城市，是對京滬試點成果的推廣。
"不一樣"的租賃房
海淀區西北旺鎮唐傢嶺，這個位於北京市區西北五環外的偏僻村子，一度以"蟻族"的集聚地聞名京城。如今，因在集體建設用地上建起租賃房，再次成為關註熱點。
經過整改，如今，這裡已難覓昔日的熙熙攘攘、商販雲集的喧囂景象。取而代之的是一棟棟拔地而起的新樓盤。位於唐傢嶺新城T08地塊的小區，看上去與其他居民樓沒多大區別。但因其是北京市利用集體建設用地建設租賃住房的第一批試點項目，備受矚目。
9月8日下午，該小區6號樓2單元103室，57歲的王海華悠閑地在傢中待著。
這個不足40平方米的房子是零居室、開間結構。室內整潔明亮，衛生間廚房等基礎設施也一應俱全。
王海華稱，由於他獨自居住，根據規定，可承租50平方米以下的公租房。
該小區租金標準為35元／平方米·月（多位租戶稱附近小區月租均價在50元／平方米以上），一些符合條件的困難群眾還可以申請領取租金補貼。
由於是低保戶，王海華每個月可領取95％的租金補貼。
"相當於，我每月隻花幾十元就可入住。物業費也是免交。我隻承擔水電費、取暖費等。"
該公租房入住工作已經開展三個多月。
唐傢嶺項目內的居民 唐傢嶺項目不但是北京第一批利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，也是北京市首個簽約入駐的集體建設用地建設租賃住房項目，截至9月11日，2176套租賃住房已入住870餘套。
攝影/本刊記者 董潔旭
3月28日，唐傢嶺地塊租賃住房項目啟動意向登記工作，面向保障傢庭公開搖號配租。5月24日，經過前期登記、資格審查、公開搖號等準備工作，該項目正式面向海淀區保障房傢庭開展現場選房、簽約工作。此後，針對其他傢庭的入住工作也陸續開始。
多位受訪者稱，該小區租期三年，到期後審核不通過的租戶，將不再享受入住條件。
據瞭解，唐傢嶺項目可提供租賃住房2176套，此次開展選房入住工作的是已竣工的927套房源。截至9月11日，已入住870餘套。
該項目按照政府統一躉租、確保不改變租賃性質的原則，由海淀區住房保障事務中心（隸屬於海淀區房管局，下稱"海淀區住保中心"）整體躉租，租期十年，統一進行出租、運營和管理。為保障農民利益，租賃住房由政府按市場價格躉租過來，再向保障房傢庭按公租房價格出租，差價由政府補貼。
海淀區房管局住保科一位工作人員告訴《中國新聞周刊》，唐傢嶺項目不但是北京市第一批利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，也是北京市首個簽約入住的集體建設用地建設租賃住房項目。
"該項目包括唐傢嶺村租賃住房項目和土井村租賃住房項目2個子項目，占地總面積約5.8公頃，建築面積約10萬平方米，土地權屬清晰，城市規劃為集體產業用地。"海淀區房管局住保科這位工作人員說。
海淀區溫泉鎮351地塊，是北京市集體土地建租賃住房中，已經入住的3個試點項目之一。2017年1月開始配租入住。
該項目是北京市第二批利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，位於溫泉鎮東埠頭村，項目東臨向山路、北鄰東埠頭村路、南鄰溫泉水岸傢園公租房項目，總占地面積約5.9公頃，總建設面積約18.5萬平方米，可提供2700餘套公租房（零居室1900餘套、一居室370餘套、兩居室440餘套），用地和建設主體是北京市海淀區溫泉鎮東埠頭村經濟合作社。
該項目由北京創客小鎮科技有限公司（性質為溫泉鎮集體經濟控股的企業）負責運營管理。
溫泉鎮351地塊，為何由一個企業負責運營管理？
創客小鎮首席聯絡官尹路明告訴《中國新聞周刊》，2015年，海淀區和溫泉鎮政府發揮351地塊的區位優勢，以該項目為載體，開展創客人才公租房試點，把該地塊的公租房轉變為創客人才公租房進行運營管理，同時，計劃引進"外腦"開展運營。該公司成為該地塊引進外腦的一部分。
尹路明稱，該地塊的公寓部分由海淀區住保中心整體躉租，商業配套部分由創客小鎮公司躉租運營。委托創客小鎮公司負責整個園區的運營管理，並將其創建為一個大眾創業萬眾創新的雙創園區。
尹路明介紹說，創客小鎮主要分為公寓部分和商業部分，整個園區建築面積19萬平方米。創客小鎮公寓現在共有公寓2772套，目前，1100餘套已辦理簽約入住。在創客小鎮公寓樣板間，傢具電器設施齊全，同時還設置瞭開放式工作臺，都屬於精裝的拎包入住的公寓。面積分為64平方米（兩居室）、 54平方米（一居室）、37 平方米（開間）三類。租金為58.27元／平方米·月。
該租金如此細化，是怎麼制定出的？
尹路明稱，2015年，經第三方機構評估，參考周邊相似項目的市場租金價格後，確定瞭這個租金。
針對創客人才公租房試點項目，海淀區還專門出臺瞭相關管理辦法，給出瞭進駐"創客小鎮"的條件：申請人戶籍不限，須為年滿18歲、在本市無房的創業人員，其所在的創業企業須在海淀區辦理工商註冊和稅務登記，且創立不滿5年，創業計劃應符合海淀區產業發展方向，包含電子信息技術、生物與新醫藥技術、航空航天技術等十個高新技術產業；以及經過認定的海聚、高聚等高端人才。
尹路明稱，符合上述條件的企業，可通過APP向北京創客小鎮公司提交執照和BP（商業計劃書），合格後，該公司員工可以享受該公寓入住優惠。
尹路明稱，"篩BP"後創客們還將面臨路演"面試"，評委團打分超過80分的項目才能最終入駐。
位於北京市海淀區溫泉鎮東埠頭村的創客小鎮，是北京市第二批利用集體建設用地建設租賃住房的試點項目之一。攝影/本刊記者 董潔旭
尹路明稱，該公寓最大的特點是享受海淀區財政50％的租金補貼。"以54平方米的一居室公寓舉例，補貼前租客每月為3146.58元／月，補貼後為1573.29元／月。"
該中心已與項目建設主體簽訂租賃合同整體躉租，作為海淀區創客人才公租房試點項目。海淀區為符合條件的創客提供50％租金補貼，解決團隊初創需求，培養和聚集優秀企業和人才，促進北部地區職住平衡。
尹路明稱，租金補貼的發放形式為，海淀區當月先收租金，次月把補貼發放給租戶。
"這個錢是直接補給入住的創客，不經過我們創客小鎮。對租客而言，又快捷又安全。質優價廉的創客小鎮的租金優勢，大幅度降低瞭小微企業員工在北京的租住成本，成為小鎮最具吸引力的核心優勢之一。"
北京創客小鎮科技公司首席市場官刁建明說，目前"創客小鎮"與近百傢科技服務類企業、數十傢創業投資機構簽訂瞭戰略合作協議，並與數十個孵化器以及清華X-Lab等多傢科研機構建立瞭合作機制，這些機構將為今後入駐小鎮的創業團隊提供全方位的深度服務。
"把中關村創客小鎮打造成與中關村創業大街、中關村智造大街鼎足而立的創新創業策源地，是我們的目標。"刁建明說。
除瞭上述兩個項目，朝陽區平房鄉項目也已開始入住。
該項目位於機場第二高速北側，緊鄰東五環，具體名稱為東壩中路40號院，所建小區叫泓鑫傢園，是2012年經北京市政府批準為第二批利用集體土地建設租賃住房的試點項目，並報國土部備案。
泓鑫傢園的開發商是北京市泓科鑫宇房地產投資有限公司，該公司副總經理賀建鋒告訴《中國新聞周刊》，目前已建成26萬平方米，共3204套，有0居、1居、2居，戶型面積從35~65平方米。項目租金價格為45元／月·平方米，目前已入住1900戶，按照房管部門的計劃，今年年底前入住完畢。
平房鄉項目租賃對象是無房傢庭，他們經過申報、公示、搖號、選房等嚴格的申請程序。符合條件的租戶也可申請政府補貼。一位租戶稱，據其瞭解，平房鄉公租房補貼比例分為四檔，最高補貼比例可達90％。
據瞭解，今年年內，北京市集體建設用地建設租賃住房項目將陸續完成選房入住工作。
入住這類租賃房，能否獲得教育等配套服務？
近日，北京市住建委、市發改委等部門聯合發佈《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿。
意見稿提到，如符合條件的京籍無房傢庭租房，其子女可以享受在租房所在區接受義務教育；非京籍傢庭，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息、北京關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定，辦理適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續等等。而合法合規的租住集體建設用地租賃房的傢庭，也是在這個賦權的覆蓋范圍內的。如果符合條件，一樣可以享受到這些社會公共服務。
資金哪裡來，農民哪裡去？
從北京市已經開展的幾個項目看，資金是一個繞不開的棘手問題。
北京市泓科鑫宇房地產投資有限公司副總經理賀建鋒告訴《中國新聞周刊》，該公司是朝陽區政府及平房鄉政府授權成立的鄉屬開發公司。
賀建鋒稱，該公租房項目投資11億，資金來源是，朝陽區房管局預付3年租金約 2 億元，剩餘的資金，由鄉級統籌解決。
賀建鋒稱，現在全國很多城市開始嘗試合作模式等，但是六七年前，平房鄉這個項目剛成立時，沒有先例參考。"同時，一些社會性質的房企會計算利潤，他們砸這麼多錢，去建一個資金回籠慢的公租房項目，也不太情願。此外，由於是集體土地，無法抵押，銀行介入不瞭，所以融資難度非常大。"
面對一系列困難，為防止出現半拉子工程，當時北京市和朝陽區統籌安排，努力保證試點項目順利做成。這種背景下，2011年，朝陽區和平房鄉授權，成立瞭北京市泓科鑫宇房地產投資有限公司。
"我們泓科鑫宇公司就是專門針對平房鄉的公租房項目而成立的。公司的使命就是確保工程順利開工，按期交用並配合區房管部門做好後期管理工作。"
平房鄉也意識到資金上的壓力。因地處北京規劃的綠化隔離帶，平房鄉的土地很多都是拆遷騰退後做綠化用途，征地款項有限。
朝陽區平房鄉項目位於北京東五環邊上，規劃中的地鐵 3 號線還設有東壩站。"這些地區的地塊太好瞭，但還缺乏資金方面長效的支持。"
北京市朝陽區平房鄉項目泓鑫傢園投資11億人民幣，預計回籠資金需要15至20年。圖/受訪者提供
根據此前規劃，平房鄉項目將提供 9000 套公租房。不過賀建鋒透露，該規劃已有所調整。
關於該項目結束後，公司的下一步計劃，賀建鋒稱，現在還沒有具體打算，今後是否還做類似項目，也正在研究規劃之中。
賀建鋒認為，平房鄉項目的順利開展，最關鍵的一點是，對集體土地建設公租房相關政策進行梳理、研究，成功解決瞭資金問題。另外，建設和分配分離確保住房困難傢庭入住，使試點項目圓滿成功。
唐傢嶺地區項目的使用資金，主要來源於唐傢嶺村、土井村自籌資金以及海淀區預付的三年躉租租金。溫泉351地塊項目的使用資金主要來源有兩個：一是海淀區預付的三年躉租租金；二是東埠頭村經濟合作社通過貸款獲得的自籌資金。
從北京目前試點的幾個集體土地建公租房項目分析，鄉鎮級或村級集體經濟組織自籌是主要來源。
財新網以唐傢嶺項目為例報道稱，唐傢嶺村和土井村分別投資約 14 億元、6 億元左右建設瞭 19.4 萬平方米、6.8 萬平方米的唐傢嶺產業園，其中公租房項目建築面積分別為 7.4 萬平方米、3.4 萬平方米。絕大部分建設資金來源於此前的征地款。
"自籌資金建公租房，要是沒有點錢，真懸。"唐傢嶺村黨支部書記顏國強曾對財新記者表示。唐傢嶺因為靠近航天城、中關村軟件園的地理優勢，獲得瞭較多征地款。如果換瞭其他地區做類似項目，資金可能成為一個大問題。
在村裡集體經營性建設用地上建造公租房後，失去瞭土地的村民何去何從？
賀建鋒稱，平房鄉的項目，為集體土地上預留的建設用地，原來沒有收入，為瞭盤活此地塊增加收入建設瞭公租房。
目前，唐傢嶺地區村民全部轉為居民，村集體經濟組織也分別轉制為股份經濟合作社。
而從海淀區的試點項目看，村民完成瞭向"股民"的轉變，也不再"吃瓦片"。 所謂"吃瓦片"，是指在北京的城鄉結合區域，老百姓通過出租房屋賺取租金維持生計的一種經濟方式。由於這類出租房多為老百姓在自傢院子裡增蓋的一些瓦片房，所以俗稱"吃瓦片"。
"吃瓦片"的性質是農民自建房屋無序出租，也存在很大的安全、消防等隱患。
現在，隨著北京集體建設土地建設租賃房政策的出臺，相關試點的農村逐漸結束瞭"吃瓦片"的日子，成為合法租賃。
創客小鎮首席聯絡官尹路明告訴《中國新聞周刊》，在經濟方面，農民的利益由海淀區以躉租形式得到瞭保障。過去，對這部分地區的農民而言，可能會把各自房屋出租給各種租客，還是沒有脫離開低端"瓦片經濟"。現在，在農村集體土地建公租房，脫離瞭原來的模式。同時，創客小鎮變成瞭科創服務的社區，解決瞭農村集體經濟的保值增值問題。
提及村裡集體經營性建設用地用於建造公租房，唐傢嶺村村民翟銀波說："去年年底，村裡給我發瞭1萬多元。"
從2016年開始，唐傢嶺村開始實行農村集體改制，唐傢嶺村民委員會改制為西北旺鎮唐傢嶺村股份經濟合作社，村民根據擁有的土地分配股份額，以股份的形式參與集體土地的管理。
唐傢嶺經濟合作社經理李征接受《時代周報》采訪時曾表示："改制後農民沒有土地，沒有經濟收入，隻能租賃土地。我們的公租房躉租給房管局後，收取的租金全部轉化為村民股份。"
上述報道還稱，唐傢嶺村實行改制後，除來自宅基地的收入，村民的收益形式基本是通過每年的年終"分紅"，即根據所占股份額分配收益。"村民變股民。"李征笑說。改制前，村民整體每年年終收益為5000~6000元，改制後，每個村民年終收益可達1.2萬~1.3萬元。
除此之外，由於政府承租瞭翟銀波傢的回遷房作為公租房，翟銀波一傢每月還有兩萬元左右的收入。
嚴打轉租
海淀區唐傢嶺地區和溫泉351地塊兩個集體建設用地建設租賃住房項目的土地來源，都為村裡的集體建設用地，不征地，采用占地方式辦理用地手續，土地的集體土地所有權不變，歸屬於集體經濟組織。
農民通過土地入股方式，獲得後期租房收益。項目建成後，其集體土地所有權、集體土地使用權和房屋所有權仍歸經濟合作社。
集體土地使用權證和房屋所有權證均隻核發項目整體產權證，不予分割辦理單元產權證，並註明：租賃住房，隻作為短期出租使用，不得出售、轉讓和抵押，不得轉租，不得改變租賃用途。
雖然有嚴格的程序，但是現實中，卻難免出現有人想鉆空子，企圖將保障房作為商品進行轉租等情況，擾亂瞭市場秩序。
唐傢嶺新城多位租戶告訴《中國新聞周刊》。5月底6月初的時候，一些中介的代理過來挨傢挨戶問，他們是否有意向轉租。"現在政府嚴查他們，都不敢瞭。"
唐傢嶺租賃住房項目入住不久，經海淀區房管部門後續跟蹤發現，竟有個別不法中介機構發佈違規信息，代理出租唐傢嶺集體土地公租房。
6月5日，北京市住建委向媒體通報，名為"五洲地產"的中介公司因違規轉租唐傢嶺公租房，被海淀區房管局沒收瞭公司牌匾。
通報稱，針對該中介公司違法轉租公租房的行為，市住建委、海淀區房管局立即開展現場執法檢查。經核查，該中介公司開展租賃業務，違規發佈房源信息。海淀區房管局已依法將房源代理信息取證後全部撤下，"五洲地產"公司牌匾被沒收。對於該公司的違規行為，市住建委將會同工商行政管理部門嚴肅處理。
北京市住建委相關負責人表示，對於違規發佈房源信息、代辦公租房申請、出租（轉租）業務的中介機構，市住建委將會同有關部門進行嚴肅查處，並將違規信息記入不良信用檔案。對於違規轉租、轉借他人的承租人，按照我市政策規定，產權單位可解除合同，收回房屋，5年內不予配租配售保障性住房。
創客小鎮也對轉租等有明顯規定：如果承租人擅自將房屋轉租、轉借，擅自改變房屋用途或結構，連續3個月以上居住不滿30天，累計兩個月不按合同約定交納租金或服務費，或者年度創業進展情況未通過項目運營單位審核的，將被解約，須在15日內退房。
平房鄉項目的集體土地所有權、集體土地使用權和房屋所有權歸平房鄉經濟合作社所有，房屋所有權證隻按整幢建築核發，均不予分割辦理單元產權證，並註明"租賃住房，隻作為短期出租使用，不得出售、轉讓和抵押，不得轉租，不得改變租賃用途"。其房源則將由朝陽區房管局公開搖號，房地產公司不參與房屋分配，實現建設和分配的分離。公租房租住資格將每年一審。
為打擊保障房出現轉租等現象，北京市住建委還表示將在所有公租房推廣"人臉識別"門禁系統。
9月8日，北京市住建委表示，今年將進一步在全市所有公租房小區中推廣人臉識別門禁系統，對轉租轉借等行為起到預警和取證作用。
唐傢嶺項目小區中也安裝瞭該系統。當地租戶稱，該系統主要是為瞭防止鉆政策的空子，打擊轉租行為。
據住建委官網披露，人臉識別系統將通過將公租房租戶的面部信息錄入系統，精準記錄保障傢庭進出情況，定期形成數據報告，及時發現保障傢庭閑置、轉租轉借等違規行為。
同時，系統還實現小區陌生人預警，攔截非保障傢庭人員進入小區或樓門，確保小區安全穩定；系統還可實時發佈住房保障新政策新措施以及提示信息，如欠費、續租、退房等，在保障傢庭進出時，系統自動提示告知。
截至目前，北京市保障房累計入市93個項目，房源8.5萬套，已銷售63個項目，6.2萬套。剩餘2.3萬套和其他20多萬套自住房將轉為共有產權房。
配套尚待完善
2010 年11 月，時任北京市副市長陳剛在北京市十三屆人大常委會第二十一次會議上表示，北京在集體土地上試點公租房方案已獲市政府批準，並向國土部申請得到同意。包括唐傢嶺在內的五個農村集體經濟組織提出申請，共計要建設 1 萬餘套租賃住房。
北京市選取的5個試點項目主要分佈在重點產業功能區周圍，均具有大量且穩定可期的租賃需求。如唐傢嶺項目，去中關村和上地這兩個IT產業聚集地通勤非常便捷；平房鄉項目則臨近CBD中央商務區；溫泉351項目主要面向海淀北部地區高新技術人才，打造創業社區；北七傢鎮項目受眾人群主要為未來科技城企業員工以及中關村科技園區昌平園區企業人才。
如今，隨著三個試點項目的陸續入住，作為先行者的北京也得到瞭相關部委的肯定。
日前，國土資源部土地利用司有關負責人就《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》進行瞭解讀時表示，北京、上海作為首批試點城市，幾年來試點項目運行取得瞭良好的效果。"一是增加瞭住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展瞭集體經營性建設用地的居住和產業發展功能。三是對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面，發揮瞭積極作用。四是拓寬瞭集體經濟組織和農民增收渠道，農民獲得長遠穩定收益，有獲得感。"
對於目前在全國13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點一事，北京市住建委住房保障專傢咨詢組副組長、中國房地產協會秘書長苗樂如在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，這是中央總結瞭北京等地方相關試行經驗後的一個發展。
他表示，長時間以來，唐傢嶺等城鄉接合部的"瓦片經濟 "，是北京租賃住房供應的重要來源，雖然有市場需要，但存在安全等問題，承租人的權益得不到保障。現在國傢推出的利用集體建設用地建租賃住房的政策，能有效規范集租賃市場。
苗樂如認為，為保障該政策的順利開展，最核心的問題就是解決資金問題。"開發銷售住房屬於快周轉的一個資金運籌過程，因此，國傢對公租房的扶持政策，應該體現在長期的資金支持上。"
苗樂如認為，在房地產方面，從整體來說，租賃房屋的資金回籠周期要明顯長於出售房屋。 "這種租賃房一般20年左右才可回籠資金。時間短的話，就意味著收益率高、租金高，這樣承租人承受不瞭。"
與出售房屋為目標的房地產公司可以快速回籠資金相比，這類房企動輒需要十幾億甚至更多的啟動資金，但是建成後每年收益多數隻有數千萬。
以朝陽區的平房鄉項目為例，該項目由北京市泓科鑫宇房地產投資有限公司開發建設，該公司副總經理賀建鋒告訴《中國新聞周刊》，該項目投入11億，回籠資金大約需要15~20年。"雖然這個周期非常長，但是效益比較穩定。要想快速收回資金的話，做這類項目不合適。"
據瞭解，創客小鎮按照北京市公租房建設設計標準，項目總投資約為7.39億元；騰退成本待有關部門出臺占地地塊分攤原則後，再進行追加測算。經初步估算，項目可在運營14年後實現投資資金回籠。
針對這種項目資金投入大，回籠周期漫長的現實，開發時資金問題應如何解決？苗樂如認為，最簡單的辦法是，銀行按照租賃房屋的資金回籠周期發放貸款，給予支持。
關於一些受訪者提到的，受限於集體土地無法抵押等政策限制，導致銀行很難介入這類試點項目的觀點，苗樂如並不認同。
"沒有這方面的政策限制。是不是提供貸款，是銀行自身的問題。既然是國傢規定的租賃試點土地，就意味著允許出租經營。就可以用這塊土地作為權益保障，向銀行提供抵押作為貸款的保證。"
北京知名房地產公號"京房字"（賬號主體為北京房地產協會）透露，有專傢建議，對於集體土地建設租賃房，還應該加大金融、稅費政策的支持力度，在貸款利率、期限上享受與公租房同等的信貸支持政策。對建設和運營中的有關稅收、行政事業性收費和政府性基金予以減免。
在農民轉型問題上，苗樂如認為，農民轉型是土改的一個好的方向和選項。他們把資產投入到單位中去，才轉型為股民。"他們身份雖然變瞭，但是土地通過集體運作出租給別人，土地所有權沒有轉讓。資產運營仍然屬於集體經濟組織的決策。"
他表示，長期以來，對農民來說效益就是以見到現金為標準，轉為股民後，他們看不見錢，不太放心。同時，作為相關法人，在運營公司時，如何保證低風險、安全運作，也值得研究。
他認為，關鍵是農民要轉變觀念。在資產運作方面，需要加強規范指導，保障農民權益。"作為租賃性質的房屋，從市場經營來看，在相關政策下，怎樣開發建設、日常如何管理、怎樣提高服務等，他們轉型後，都需要加強學習。或者他們也可以招聘專業人員進來，補上這個短板。"
苗樂如稱，根據這樣的租賃性質和制度特點，相應的配套措施的政策制度，需要和試點工作同步開展。
"比如圍繞租賃市場的特點，怎樣落實資金的支持？金融機構發放貸款的期限如何來合理延長？相應的貸款手續如何來完備？如何借鑒國外的一些成熟經驗？等等，都要考慮。此外，在城市的規劃（道路、管網、寬帶等需要配合支持），建設審批等方面也要完善。第三，出租房屋怎樣進行稅收優惠，該征收的如何征收等，也要進一步研究。"
目前，在集體土地上建租賃住房的政策仍處於探路階段，如何找到一個相對成熟的開發與運營模式，仍然有待多方探索。
關於北京已經開展的幾個項目的更多情況，北京市規劃和國土資源管理委員一位負責人告訴《中國新聞周刊》，目前還處在試點階段，試點的情況，還沒有經過論證和驗收。
公開資料顯示，今後5年，北京市將進一步加大租賃住房供應，計劃建設租賃住房50萬套，並主要通過集體建設用地安排。今年是大規模推進租賃住房建設的第一年，目前各區2017年集體土地建設租賃住房項目地塊已基本選定，正加緊編制項目實施方案。
