來源：90 度地產 作者：李敏
當我在北京南橫街的一個小咖啡館裡見到張祖豫時，她兩手抱著一杯奶茶，正若有所思地發呆。
" 我們又開始折騰買房瞭，看瞭一周覺得好煩。" 我在她對面還沒坐定，就感受到撲面而來的濃濃怨氣。
她要換房我是知道的。祖豫今年 33 歲，孩子 3 歲，公婆與他們同住，一傢老小擠兩居室始終不是辦法，換個三居室是早晚的事兒。2015 年他們就折騰過一回，隻是我沒想到，他們會把換房的時機選在現在。
" 最近房價不是降瞭麼，這次我盤算著把現有的兩套房都賣瞭，湊個 1200 萬，我覺得怎麼還不能換個合適的，" 她呷瞭一口奶茶，想讓自己盡可能平靜一點，" 結果特麼還真沒有合適的！" 張祖豫心頭的火氣還真是壓不住。
預算 1200 萬找不到房
張祖豫是個怕麻煩的人，換房的事兒她本來一直懶得上心。
她和她老公都是北京人，婚前各自有一套一百平左右的房子，不過一個在東五環一個在西四環，橫跨瞭北京城。
其實一傢人不管住哪一套，加上公婆和兩歲半的孩子，暫時是夠住的。但孩子馬上要上幼兒園，換個住起來更方便並兼顧學區功能的三居室再次提上日程。
北京房價瘋瞭一樣一天好幾個價的時候，換房這事兒根本就沒人提。但隨著整個北京二手房市場在這幾個月持續量價齊跌，祖豫的老公最先坐不住瞭。
" 我老公覺得房價現在基本回穩瞭，已經到瞭出手的時候，再等又該漲起來瞭。" 祖豫似笑非笑地看著我，她知道她的煩惱對於我，這個好不容易才剛湊錢在通州買瞭套小房子的單身女青年來說，根本無法理解。
換房子的前提， 是倆人婚前買的兩套房子都賣掉。
" 通州的那套，4 月高峰期時候還有人報價 550 萬呢，現在大概也隻能掛 480 萬瞭，西四環豐臺那套單價在 6 萬上下，估計能賣到將近 600 萬。這兩套房的貸款也全清瞭，加上手頭的一些存款，大概能湊出 1200 萬。" 祖豫盤算著。
但讓祖豫感到麻煩的是，他們在三套方案上一路徘徊，無論怎麼折騰都無法收獲一套令人滿意的房子。
第一方案，張祖豫希望一步到位，在西四環內的世紀金源附近買個三居室，可以解決孩子上幼兒園以及小學的問題，但那一帶在售的三居以上戶型，面積大都在 140 平米以上。在單價全部 10 萬 + 的情況下，即便能貸兩成貸款，也讓他們覺得難以負擔。
第二個方案是，在五棵松附近買一個 40 來平的 " 老破小 " 把戶口落過去，滿足孩子上學需求，然後再在西四環目前所在小區換一套三居室。不過，五棵松附近 " 老破小 " 的學區房也價值不菲，如果買瞭學區房，他們剩下的錢能負擔的三居室也基本就是 " 老破中 " 瞭。
最後一個方案就是另選次優區域買房，試圖在學區、三居、環境上達到平衡。不過，她嘆一口氣說：" 我們看中的海淀五路居一帶，合適的房源真的很少，都別說談價格，連中介都不大熱情給我們打電話瞭。"
" 改善型需求等不瞭 "
以張祖豫為代表，曾經被 "317 新政 " 重擊一拳的改善型需求已經 " 滿血復活 " 瞭，成為當下蕭條二手房市場的主流。而時間過去僅僅 6 個月。
" 剛需可以等時機再買房，買不瞭大的反正可以買個小的滿足基本需求，但改善型需求真的等不瞭。所以二手房價一松動，大傢就開始有想法。" 張祖豫說。
張祖豫傢的換房歷程始於 2015 年初，當時孩子剛剛半歲，公婆駕到、全傢雞飛狗跳的日子裡，換房首次提上日程。
他們當時的決定是賣掉通州的房子，在保留 " 市內根據地 " 的情況下，用這筆錢在通州換一個三居室。" 當時抱著孩子全傢去看房，樓盤銷售首先建議的就是離婚。" 祖豫提起當時看房的經歷就哈哈大笑。
銷售的建議不是沒有道理。祖豫回憶說，離婚後賣掉一套還能按單身首套買，前後能省四五十萬。
這一稍帶風險的方案最終沒有采用。隨後，2015 年 8 月 14 日，通州限購新政突然頒佈，嚴格限制瞭買房人的資格。符合買房條件的，僅有北京市戶籍居民無房戶、以及近 3 年在通州區連續繳納社保或者個稅的非本市戶籍居民。
彼時新政一出，通州樓市成交量銳減，張祖豫賣一買一的計劃也就暫時擱淺。
買賣雙方都在觀望
在張祖豫看來，這次換房不用離婚，省瞭很大麻煩。但她沒想到，上次換房離婚好歹能買到合適的房子，但這次換房似乎無解，看上的房子買不起，買得起又合適的房子像是大海撈針。
她對於中介的冷靜很是詫異。" 我也問過中介為啥不催我們看房，回答是符合我們要求的房子出房率太低瞭。"
以她最近關註的海淀五路居區域頤慧佳園小區為例，在北京最大中介網站上僅有 5 套稍大的戶型，但都是大兩居格局，這一點讓夫妻倆難以抉擇。
看瞭幾天房後，心情受挫的同時，張祖豫也在反思，" 是不是自己對房子的要求太多，學區、三居和環境不能兼得？" 但她也堅持認為，其實自己對於學區的要求並不是很高，中間水平的學校就已經很滿足。
9 月行至中旬，張祖豫一傢的艱難換房之路還在繼續。
而目前，北京二手房成交似乎陷於僵局。偉業我愛我傢的一份數據顯示，2017 年 8 月，北京全市二手住宅共網簽 7712 套，環比上月同期增加 7.7%，整體規模基本持平，但相比 2016 年 8 月同期仍下滑 70%。
對於近期二手房成交現狀，張祖豫看來，原因之一就是業主惜售。" 除非是著急賣房的業主，會在價格上有很大松動，但很多都是在互相觀望。"
