人生沒有中場休息，樓市有！
今天（9 月 20）凌晨，廣州、北京樓市傳來大消息，預示著中國熱點城市樓市已經被按下 " 暫停鍵 "。
01
廣州、北京樓市傳來大消息
9 月 20 日凌晨，中國人民銀行廣州分行、中國銀行業監督管理委員會廣東監管局發佈紅頭文件。
文件針對今年以來廣東省部分地區和金融機構的個人消費貸款快速增長，其中個別金額較大、期限較長的消費貸款與日常消費屬性不匹配，存在違規流入房地產領域的風險，接下來要嚴格規劃消費貸。
核心內容如下：
1、各商業銀行貸前必須嚴查交易真實性，嚴禁個人消費貸款資金用於生產經營、投資以及支付購房首付款或償還首付款借款等行為。
2、對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款之前，不得以再評估後的凈值為抵押追加貸款。
3、原則上不發放金額超過 100 萬元或期限超過 10 年的個人綜合消費貸款。此外，還要建立個人消費貸款業務月度監測機制。
在此之前，深圳某傢銀行內部人士也透露該銀行收到 " 關於落實人民銀行《金融風險提示》的通知 "：
如果說廣州、深圳此舉是為瞭打壓炒房客，穩定市場，那麼凌晨北京樓市傳來的消息，則連剛需客也一起傷害瞭。
據 " 央視 " 等多傢媒體報道，" 人民銀行營業管理部 "（相當於央行北京分行）表態：
針對近日北京地區多傢銀行相繼上調首套房貸款利率，調整後首套房貸利率較基準利率上浮 5%-10% 成為主流的現象，人民銀行營業管理部今天（19 日）傍晚表示，房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向，對此人民銀行營業管理部積極支持。
自 9 月 14 日起，京城部分銀行就開始瞭新一輪房貸利率上調，主要針對的是首套房房貸利率，普遍上調 5%~10%，個別銀行甚至上浮 20%。
有機構監測，截止到昨天，北京已有 30 傢銀行上調首套房貸款利率：
江蘇銀行、平安銀行和包商銀行已經暫停受理房貸申請；
匯豐銀行、工商銀行、廣發銀行、農業銀行、北京銀行、中國銀行、郵儲銀行、建設銀行是 1.05 倍；
恒生銀行、杭州銀行、民生銀行、南京銀行、光大銀行、渤海銀行、友利銀行、中信銀行、浦發銀行是 1.1 倍；
東亞銀行是 1.15 倍；
興業銀行、花旗銀行、天津銀行、大華銀行、渣打銀行、交通銀行、北京農商、華夏銀行、招商銀行維持基準利率。
目前已經有 8 傢銀行上浮 5%，9 傢銀行上浮 10%，1 傢銀行上浮 15%。
除北京以外，近期上海、深圳、南京等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準利率上浮 5%-10%，已成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。
此舉意味著什麼？不妨舉個例子說明一下。
假如你在北京購買一套價值 500 萬的房子，且是首套房，需貸款 350 萬，按照等額本息貸款 30 年來計算，基準利率沒上調前，你每月須還 18575 元房貸，現在利率上浮，若按上浮 10% 來計算，現在每月需繳納 19631 元，相比之前每月多繳納 1056 元，30 年下來多交 38 萬。
當然你可以選擇全款購房，但有幾人能做到。
02
熱點城市樓市進入 " 中場休息 "
北京、上海、深圳等城市首套房利率抬高，明顯是制約剛需購房，其結果必然導致熱點城市的成交量進一步走低，金九銀十完全無望。
對此，可以得出一個判斷：熱點城市樓市開啟一刀切模式，成交量將進入中場休息階段，如同被按下瞭 " 暫停鍵 "。
為何選擇此時按下暫停鍵？有兩個原因。
1、樓市庫存告急，成交需要進入中場休息，以便給開發商補庫存騰挪出時間。
前幾天，國傢統計局的數據顯示：8 月末，商品房待售面積 62352 萬平方米；1-8 月份，商品房銷售面積 98539 萬平方米。
由此可以計算出，今年前 8 個月，平均每月商品房銷售面積是 1.23 億平方米；而現在的庫存量是 6.235 億平方米，消化周期是 5.07 個月。
商品住宅庫存隻有 3.32 億平米，按照平均月售 1.07 億平米計算，全國住宅去庫存周期僅為 3.1 個月。
住建部所劃的庫存周期紅線為 6 個月，這意味著全國庫存已經亮起瞭警報燈。
2、十九大臨近，市場求穩。
距離 10 月 18 日十九大召開還有不到 1 個月的時間。盡管統計局公佈的 8 月份房價數據顯示，15 個熱點城市新房價格全部停漲，二手房也基本趨穩。
我在昨天推送的《房價下降瞭嗎？真相是：隻有這三個城市》文章中用數據揭露瞭真相，熱點城市樓市現狀顯然不是統計局公佈的數據那樣，一片安寧，相反仍非常火熱。
相比於去年 10 月，漲幅在 15% 以上的城市仍有 17 個，包括青島、西安、成都、重慶、福州、廣州等。
房價沒能控制住，是因為在消費者意識裡，房價每次都是越調越漲，再加上專傢們的渲染，這種意識變得異常強烈，最終轉化成瞭剛需客們對房子恐慌性搶購行為。
中國數據研究院數據披露，8 月份成都、西安成交面積環比分別增長 192.27%、158.84%，同比分別增長 101.79%、49.56%。
因此，為瞭進一步給熱點城市的樓市市場降溫，不得不對限制剛需客的交易量。一方面通過抬高首套房利率，給剛需客購房施壓；另一方面，通過延長交易周期，為補庫存增加時間。
03
樓市按下 " 暫停鍵 " 後
樓市按下暫停鍵後，市場將產生 2 個變化：
1、熱點城市樓市成交量進一步入 " 三九四九 "，金九銀十徹底無望。
中國有句老話叫 " 三九四九冰山走 "，意思是說三九四九是一年中最冷的時候，用這句話來形容未來熱點城市樓市的成交量再合適不過。
2、熱點城市房價將趨穩。
熱點城市樓市，在全面封堵投資客門路和限制剛需客購房，雙管齊下後，成交量將進入冰點。
成交量進入冰點後，房價自然跟著趨穩。沒有買賣或這說買賣量極少的市場，哪來的漲跌，不就剩一個 " 穩 " 字瞭嗎？
