水皮
關於中國房地產市場崩盤的言論就像狼來瞭的故事一樣，總是不斷的重復，2005 年的時候有人說過，2008 年也出現瞭拐點論，2014 年房地產投資增速到 1.5%。很多人就說房地產很可能一蹶不振，隨著房地產價格的上漲，泡沫的確是在膨脹，所以有人擔心中國房地產市場會不會出現跟日本 90 年代泡沫爆炸之後一樣的情景？這種擔心也是有一定的道理。
不過來自日本的研究跟我們的結論卻是相反的，安信證券聯絡日本最大的不動產研究機構，發表瞭專門的報告——《中日房價孰高孰低？和泡沫頂峰相比如何？》，文中的核心觀點是：日本房地產的泡沫實際上出現瞭三次，第一次是 1956-1965，第二次是 1967-1974 左右，崩潰是發生在第三次 1986-1990 年時代，中國現在的情景特別像日本第二次泡沫期間，也就是 70 年代，同時他們還認為中國可以通過經濟快速發展化解泡沫，日本人的結論比中國人還樂觀一點。
日本房價泡沫產生的原因？
日本的房地產泡沫有它的特點，1985 年日本在美國的逼迫之下簽訂 " 廣場協議 " 之後，日元大幅度升值 , 這對日本出口是重創，導致日本經濟衰退，日本政府為瞭挽救日本經濟，推出 6 萬億的財政刺激計劃、5 次降息，實現瞭一個相當寬松的貨幣政策，在這種情況之下，全社會的資金就向房地產集中，泡沫也就不斷催生。
但當 1989 年 12 月日本的股價到頂之後，也沒有引起房地產市場警覺，相反更多的資金進入瞭土地市場，當日本政府意識到問題嚴重性之後，采取瞭緊急的措施：限制房地產融資總量和上調融資基準利率，政府過猛的政策，應該講是直接引爆瞭房地產泡沫，後果當然非常嚴重。
中國會重蹈日本當年房地產泡沫？
不過，中國應該講發生這種崩盤的概率，我們覺得應該不大，因為國情不一樣。在中國目前來講，支柱產業還是房地產，政府也一直在調控，從 2014 年到現在，宏觀調控一直都是在針對房地產，現在有句話，大傢都知道，" 房子是用來住的，不是用來炒的 "，說明中國政府對房地產泡沫本身一直保持警覺的。
其次，中國與日本的發展階段也不一樣，日本房地產泡沫破裂很重要的一個原因是城鎮化率到瞭極限，已經達到瞭 76%，中國目前城鎮化率 53%, 還有十幾個百分點的空間，那麼多的農村人口進城，的確需要解決住的地方，剛需是一個客觀存在。
另外，中國經濟還在高速增長期，市場空間巨大，我們有比較多的回旋餘地來解決或者緩解房地產投資下降對市場構成的沖擊。
當然，我們不得不承認過去中國經濟對房地產的依賴還是挺大的，今後必須降低對房地產、對土地財政的依賴。
相比日本鼎盛時期整個東京的地價可以買下美國來看，北上廣的地價還是不夠買下美國的。當然，旁觀者清，日本根據中日房地產階段的對比，得出的結論還是有一定的參考價值，因為說到底，中國房地產的泡沫並沒有日本第三次泡沫崩潰之前那麼大，最重要的是中國政府一直致力於避免房地產崩潰，所以我們對房地產泡沫既要抱有警惕，也沒有必要杞人憂天！
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