導語：窺測中國樓市的未來 ...
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世界主流的住房模式有很多，而香港、新加坡、德國的住房制度與我國的最為相近，我們通過研究比較，相信從其中窺測到中國樓市的未來。
本文主要內容：
1、主流的三種住房制度
2、房子到底是必需品還是奢侈品？
3、哪種模式適合我國？
4、什麼是德國加新加坡模式？
1. 主流的三種住房制度
有人說，香港樓市的今天，就是中國其他一線城市的未來，房價終會漲過天際，沒有房子的人隻能蝸居，所以抓緊買房吧！
有人說，隨著我們租售同權、共有產權房等舉措的大力推行，我們將會走入類似德國的全民租房時代，人們對買房將不再有太大需求，房價自然會隨之崩盤！
還有人一直力推新加坡的住房制度，認為其住房體制層次分明，居者有其屋，理應是中國學習的榜樣！
那麼這三個地方的住房制度到底具備什麼特征呢？
香港
香港的住房市場層次非常分明，" 公屋—居屋—夾屋—私屋 " 且公共性質住宅和私人住宅 " 花開兩朵 "，發展均衡。
公共住房制度：主要由公屋和居屋構成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋購買價格低於市場價格 30%-40%，約有 31% 的香港居民住在房委會提供的公屋或居屋中。
私人住房市場：1997 年到現在，香港的房價漲幅超過 50%，目前香港住房的售租比是 400，超過瞭國際上較為認可的 200-300 的合理范圍，房價收入比 17，遠高於 4-6 的合理范圍，根據人多地少的行情，香港房地產商因地制宜，開發出瞭許多中小戶型的樓盤，占總數的 50% 的居民住在私人房產中。
新加坡
新加坡的住房體制也是層次分明，是以公共住房為主，私人住宅為輔，包括 " 廉租房—組屋—執行共管公寓 " 和 " 公寓—有地私宅 " 並行，為公民、永久居民和海外投資者提供住房。
公共住房制度：組屋的價格是每平米 5000 新幣左右，傢庭月均收入中位數是 8666 新幣，房價收入比是 4.5，一般居民傢庭 4.5 年就可以購買一套組屋。
私人住宅市場：新加坡公寓均價大概在 1 萬 -2 萬新幣之間，平均在 1.7 萬新幣左右，是組屋均價的三倍多，租金在 10-20 新幣每平米每月的水平，一居室的租金大概在 1200-1500 新幣左右。
德國
德國的話，現存房源多、空置房源成本高為德國提供瞭足夠多的出租房源，同時租賃房可以提供給居民的價值高，所以居民沒有太大買房的需求。
3. 房子到底是必需品還是奢侈品？
房子到底是必需品還是奢侈品？從結果來看，必需品對應的是人民的基本生存需要，是公共服務的范疇，奢侈品對應高收入人群的品質需要，可以用市場分配。
所以一個國傢或地區的住房制度通常是公私並存的 " 二元制 " 體系。
過去十年，房價上漲是一個世界性的大趨勢，給政府提供公共住房帶來瞭極大的挑戰，我們從世界范圍找出比較成功，同時又具體特色的國傢或地區進行分析。
總結出 " 公私兩手抓 " 的香港模式，以公共性住宅為主的新加坡模式和以租房性住房為主的德國模式三種，分析這些國傢或地區是如何均衡公私並存的 " 二元制 " 住房體制的。相信從其中窺測到中國樓市的未來。
3. 哪種模式適合我國？
很多人都說現在的房價太高，利率還在上調，未來還要加息，買房的負擔越來越重。似乎出臺的所有政策都是為瞭穩定房價，而沒有降房價的政策，那麼剛需也被調控，剛需又該怎麼辦呢？
之前我們一直在保護剛需的利益，才導致瞭調控畏手畏腳，不敢有大動作。自打我們提出房住不炒，準備出臺長效機制應對樓市之後，一直在強調一個新觀點，那就是上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
該政府保障的，就要分灶吃飯。而商品房那邊，估計就是寧可錯殺也不放過瞭。
這其實就是我們正在準備實施的房地產大戰略。也就是準備用德國加新加坡的模式，來對樓市進行長期調控。
4. 什麼是德國加新加坡模式？
說白瞭就是把房子分為必需品和奢侈品兩大類，必需品放在公共屬性裡，跟建橋梁和道路沒什麼區別，而奢侈品則是商品房，你愛漲就漲去，但以後這部分將是政府的收入主要來源。
這就是相當於在原來的服務器之外，再單開一個私服，專門服務那些剛需的人，而兩個服務器不能讓他有賬號上的流通。
先說租房為主的德國模式，德國人是不怎麼愛買房的，租房過一輩子的德國人甚至占瞭 6 成，在咱們這被看為是剛需的房子，為什麼德國人就沒這個需求？
主要就是德國的房子太多瞭，租房太方便也太便宜瞭，所以沒人想買房。二戰後德國由於被炸成瞭廢墟，所以他們很快就修瞭大量的房子，沒想到用力過猛瞭，德國現在的房子基本上保證瞭每戶一套，德國傢庭要想買一套房子大概用不瞭 5 年的時間，他們的絕對房價還沒有北京、上海和深圳高，而人傢的收入卻是我們的 4-6 倍。
而且德國有嚴格的房產稅，100 平米的房子，一年差不多 1 萬塊人民幣，所以房子越多稅收越重。你要出租還可以減免稅收，這就鼓勵大傢拼命的往外租房增加瞭市場供給。
另外德國的租房立法保護太好瞭，人傢有租賃法，你房東要想轟走租客需要提前半年通知，如果要是 10 年長租，你得提前一年跟人傢打招呼，如果房東違約，你甚至可以告他，會給他帶來牢獄之災。
而在德國市場上，基本上都是 10 年 -20 年的長租房。這本質上跟買房沒啥區別瞭。而且他們沒戶籍制度，所以房子上面沒有任何福利，租和買完全沒區別。
德國房價漲幅很小，基本無利可圖，還不如房產稅損失的多，所以大傢更多選擇瞭安心租房。而且租金也不貴，大概 10 歐每月每平米，絕對價格跟北京上海差不多。但相對於德國人的收入來說，完全沒壓力。
再說新加坡，新加坡有廉租房 - 組屋 - 共管公寓的三層保障房市場，廉租房一般是政府出資購買，然後租給窮人，租金隻是象征性收取，隻占窮人收入很小的一部分。他們還興建瞭大量的組屋，這是他的居者有其屋計劃，甚至占到瞭整個住房市場 8 成，這就相當於廉價房，限價房。
他的每平米房價被嚴格限定在，城市月均收入的 2 倍，換句話說一個傢庭一個月能買 1 平米的這種組屋，由於這種房子不大，通常也就是 50-60 平米，如果是新婚夫婦，大概 5 年時間就能買的起這樣的房子。為瞭讓大傢早日住房，新加坡還核實你的收入後，可以通過多渠道給你發放最多 80-90% 的貸款，那麼也就是說新婚夫婦半年到一年就能攢到首付。
所以新加坡居住問題基本解決。新加坡為瞭保正不被不法之徒薅羊毛，他們規定，你申請組屋要提交真實合法的材料，如果有弄虛作假會被罰款甚至 6 個月監禁，另外這個房子也是 5 年不許賣，過瞭 5 年要賣還得當地政府部門審核批準，基本上杜絕瞭炒房的可能。
新加坡還有一種房子叫做共管公寓，這個類似我們要做的共有產權房瞭，這部分比組屋要更好是面對更高階層的，價格隻是純商品房的 7 成，每平米房價大概比傢庭月收入的 1.5 倍左右。
所以綜合來看，我們現在也是兩大戰略，一個是租售同權，一個是保障房市場建設，租售同權是德國模式，而保障房是新加坡模式。兩大戰略共同發力，確保房子在民生必須品這一端，盡可能的把購買價格和租賃價格降低。以後房子就會跟手表一樣，多貴的表都有，但你要看個時間，幾十塊錢的也夠用瞭。
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