9 月 25 日，星期一，朋友圈的最大熱點仍然是樓市。
今天樓市有兩大看點，一是房地產股在香港、上海和深圳股市 " 跌成翔 "；二是新版的 " 凍產 " 或者 " 限售地圖 " 在刷屏。
關於地產股的下跌，我們團隊的公眾號 " 財經韜略（ID：tttmoney8）" 在第一時間有分析，可以點擊查看。
刷屏的 " 凍產地圖 "，就是下面這張：
大傢編出瞭段子：所謂 " 凍產 "，就是把你的房子真正變成 " 不動產 "（限售，不能交易）。
2017 年 3 月 23 日，廈門率先公佈瞭 " 限售令 "，並從 3 月 25 日開始實施。一種新的調控手段由此誕生，然後被多個城市采用。
剛剛過去的周末，又有 8 個樓市啟動較晚的城市宣佈加入限售，至此已經有 45 個城市正式公佈瞭 " 限售令 "。限售期一般為 2 年、3 年和 5 年。
在自媒體上，我們看到過 " 保定、珠海限售 10 年 " 的說法，這是指限價房，不是正常的商品房。還有 " 北京、佛山限售 70 年 " 的說法，這是指土地拍賣中產生的開發商情願永久自持的房子。
相比之下，下面這幅 " 限售地圖 " 更完備一些，是 " 廣州地產 " 制作的。
可以看出，真正在 " 商品住宅 " 這個項目上實施瞭限售的城市，沒有傳說中的多，限售的年限也沒有自媒體誇張的那麼長。
而且我們可以發現一個明顯的問題——北京、上海和深圳都沒有針對商品住宅（包括新房、二手房）推出限售政策。目前限售的城市，也基本上都位於 " 胡煥庸線 " 以東，以及山海關以內（隻有沈陽例外）。
我今天下午在朋友圈發瞭一條內容——思考題：為什麼北上深不 " 限售 "？有多位自媒體大咖加入瞭討論。
首先可以排除的一個可能是：北上深的樓市管理當局從來沒有考慮過 " 限售 "。我認為他們一定考慮過，甚至跟住建部溝通過要不要搞 " 限售 "。目前階段未出臺 " 限售 "，一定是有原因的。
其次可以排除的一個可能是：北上深的房價已經被管住瞭，所以不用 " 下猛藥 "。因為上周北京、深圳剛剛高調提高瞭 " 首套房 " 的按揭利率。目前四大行在北京和深圳的首套房利率普遍上浮 5% 到 10%。這個力度，超過瞭很多 " 限售 " 的城市。
還有人說：因為 " 一線城市 " 要控制人口，所以要給大傢賣房子撤離的機會。但問題是，北京和上海的確在限制人口，而深圳在大規模擴張人口。
還有一種猜測：中國樓市剛剛經歷瞭一線城市到二線城市到三四線城市的上漲輪動，現在是不是又開始把資金引向北上深？為下一輪樓市的啟動做準備？——好像又不應該這麼快。
有人則猜測：因為北上深房子太緊俏，如果限售，則可能出現拋盤不足，會刺激房價加快上漲。而限售的大多是 " 二線 "、" 三線 " 城市，這些城市房價漲得太急，如果不 " 凍房 " 可能會出現暴跌。這個看法，我覺得有道理。
還有一種猜測：因為北上深正在醞釀更大的、更嚇人的招數，弄不好真正的 " 房地產稅 " 可能率先在北上深試行，所以不用限售。（註意，這純粹是猜測）
這個說法看起來也頗有道理。最近幾個月，關於在中心城市率先試行 " 房地產稅 " 的建議越來越多。原因很簡單：" 房地產稅 " 的正式立法，非常復雜，可能需要很長時間。
而事實上，中國 600 多個城市和 2000 多個縣城，80% 的地方已經不可能開征房地產稅，因為人口增長緩慢、流失，而房屋顯著過剩。如果開征房地產稅，將對當地經濟產生巨大的負面影響。未來真正有條件開征房地產稅的城市，就是中心城市及其衛星城。所以，率先在北上深等城市試點房地產稅反而是簡單易行的。
下面讓我們推演一下：假如率先在北上深試點 " 房地產稅 "（上海、重慶此前試點的是 " 房產稅 "，而且隻是局部征收，而沒有全面推廣），將帶來什麼影響。
我的看法是：假如北京、上海、深圳率先試點 " 房地產稅 "，那麼應該有人均免稅面積的做法，從超額面積開始施行 " 階梯稅制 "，也就是累進制、懲罰性的稅率。
如果有 " 累進稅制 "，則將對擁有多套房的業主產生巨大壓力，相當一批房子會被釋放出來，短期會對房價產生壓力。但由於北上深新增人口的量非常大，隻要政府不嚴控，" 接盤俠 " 有的是。最終，" 房地產稅 " 不能抑制房價、房租的緩慢上升，情況類似紐約、倫敦、香港、舊金山、洛杉磯。
如果商業物業（商務公寓、寫字樓、商鋪）不征收房地產稅，或者沒有累進制、懲罰性的房地產稅，則刺激北上深這類房子補漲、去庫存。
最終，北上深的房屋閑置率會下降，富人的資產配置方式會調整，過分熱衷於房子的人會減少，政府的收入會暴增。這些暴增的收入，可以用來建設更多的政策性住房、基礎設施，也可以用來向工薪階層減稅。總之，房地產稅將在北上深成為非常好的財富再分配工具。
對於人口流失城市來說，房地產稅將成為摧毀地方經濟的最後一根稻草，所以未來很多三四五線城市很有可能長期免征房地產稅。
