作者：張銀銀 來源：杠桿遊戲微信公眾號
樓市兇猛，全球大城市多不例外。
近日，瑞銀發佈 2017 年瑞銀全球房地產泡沫指數，加拿大多倫多成為頭等黑馬，首次進入指數排名就名列泡沫風險之最。而在房價泡沫風險城市前 10 名中，中國香港位列第 7。
而其他我們認為價格很高的中國城市，卻沒進入泡沫 20 強。這到底怎麼回事？
1、相比去年，全球樓市泡沫在膨脹
首先，杠桿遊戲簡單分析下全球泡沫情況。如下圖 1 所示，2017 年瑞銀全球房地產泡沫指數中，多倫多、斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹這 8 座的樓市被標註為較高的 " 泡沫風險 "。
圖 1.2017 年瑞銀全球房地產泡沫指數 圖表來源 |UBS
其中，冠軍多倫多過去五年以來，房價增長瞭 50%。說到這裡，我國主要一二線城市是不是都要笑瞭。
從下圖 2 可以看到，2016 年，被標註為紅色 " 泡沫風險 " 的城市有 6 座，今年升至 8 座；黃色房價被高估的城市則與去年持平，同為 7 座，但風險指數比去年有所上升，可見全球樓市泡沫也是逐漸在膨脹。
去年的第一名溫哥華跌到瞭第四，香港則從第 6 降到第 7，但不可否認的是，這兩個城市依然面臨著巨大的泡沫風險。
圖 2.2016 年瑞銀全球房地產泡沫指數 圖表來源 |UBS
顯然，膨脹的泡沫裡，都有全球各央行們的功勞。
悉尼的所有分項指標明確表明，房地產市場風險加劇。正如瑞銀財富管理投資總監辦公室房地產經濟學傢 Matthias Holzhey 指出的：" 過去四個季度房價再次上漲 12%-，目前已較 2012 年上漲 60%。經通脹調整的收入增長率僅為 2%。稅收豁免以及可隻付利息的貸款，暫時掩飾瞭可負擔能力惡化的情況。"
溫哥華的房價近 10 年來一直都被顯著高估。國外媒體紛紛將此矛頭都指向我國央行，而不是歐央行，至於原因，杠桿遊戲很傻很天真。
值得一提的是，報告指出，新加坡通過多項監管措施為房地產市場降溫。實際價格過去六年以來小幅下降。房地產市場降至公允估值水平，2017 年的風險指數也較去年有所回落。公共住房占房地產市場的 80%，私人房地產市場仍難以負擔，但已明顯改善。房地產市場拐點似乎即將到來。
2、海外投資推高全球樓市泡沫風險？
這幾年海外投資火爆，也推高瞭一些超級明星城市的泡沫風險。杠桿遊戲此前就分析過，最近一年全球房價漲幅最高的前 50 名城市中，有 42 個漲幅在 10% 以上。
加拿大的多倫多，全球房價漲幅第 1，高達 26%。而在 2016 年，多倫多漲幅為 14.8%，當時漲幅位列全球 28 位。
對於我們來說，當大都市的白領還苦苦掙紮於，怎麼買得起的時候，一系列數據表明，大量的資本其實已經跑去國外配置資產。甚至可以說，其中一部分對外投資的錢，正是來自於在國內房地產市場上的 " 洗劫 "。
這個過程是怎麼一回事，我想，杠桿遊戲的讀者都是明白人。
不過資產配置出去瞭不代表穩賺，但至少這一財富轉移的趨勢動向，非常值得關註。顯然，我國高層也已經關註到瞭，發出瞭嚴厲警告。
還讓人擔憂的是，如果房地產在調控之下真的有所退潮。那麼，明年乃至未來，財富怎麼配置將更是個問題，國內好像也有點資產荒，實體經濟回報率依舊不如過去。
3、我國一二線城市在全球樓市泡沫的什麼位置？
值得一提的是，我國內地的城市暫時不在瑞銀全球房地產泡沫指數研究范圍之內，原因可能是缺乏連貫的數據。
不過，我們還是能夠從中找到相應的位置。比如參照這份報告，排名第一的多倫多五年以來房價增長瞭 50%。再對比我國主要一二線城市近幾年的房價漲幅，你就會大概明白，我國的房地產泡沫風險究竟有多大瞭。
當然不能完全這麼看，畢竟各自有自己的國情。
再比如，如圖 3 所示，就房價收入比而言，在香港，收入達當地平均水平兩倍的人，也很難買得城市中心附近 60 平方米的住房。另外，人們的收入和房價，在倫敦、東京、紐約、巴黎和新加坡是脫節的，房價收入比超過瞭 10。而我們的房價收入比，有些城市，要遠比這一數字大得多。
圖 3．全國主要城市住房的可負擔性：一名高技能人才在近市中心購買 60 平方米住房所需的工作年限 圖表來源 |UBS
這些泡沫什麼時候才能被戳破？誰也無法預測，但可以看看香港的軌跡：
香港房地產業在 70 年代後期的產業調整中得以迅速發展。公開資料顯示，1998 年的數據，香港房地業對 GDP 的貢獻高達 20%，房地產投資占固定資產投資的近 50%，而政府收入中也有 35% 來源於房地產業。
進入 90 年代，香港經濟持續發展，對房地產市場的需求不斷增加，房地產價格上漲非常迅速。
隨後，香港實施 " 緊縮 " 土地供應政策，並以低利率進行刺激，房價一路飆升，這其中炒房行為急劇升溫，買房幾乎成瞭大多數香港人實現財富快速積累的主要途徑。企業也是如此，開始向銀行貸款買地。
再之後，銀行放松瞭對住房按揭貸款的審查標準，炒房客們變本加厲，樓市價格繼續高企。
1997 年亞洲金融危機爆發，一年時間，香港房價下跌 50%-60%，成交大幅萎縮，房屋空置率上升。
房價暴跌導致香港社會財富大萎縮。據計算，從 1997-2002 年的 5 年時間裡，香港房地產和股市總市值共損失約 8 萬億港元，比同期香港的生產總值還多。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失 267 萬港元，有十多萬人由百萬 " 富翁 " 一夜之間變成瞭百萬 " 負翁 "。
世界很少孤島，全球經濟緊密相連，故事接下來怎麼發展，又有誰能預料。
瞭解 7 × 24 小時全球財經資訊，點擊下載新浪財經客戶端
