轉自：財經生活傢（ID：cjshj1）
為什麼買房會成為人生贏傢？核心原因在於貨幣貶值。由於貨幣的年化增速接近 20%，遠超經濟增速，導致貨幣到手就大幅貶值。
這兩天的轟動新聞是：
報道稱，廈門一女子 44 年前（1973 年）存入銀行 1200 元，歷經 44 年，得到 1484.04 元利息，如今取出 2684.04 元。
不約而同，大傢炸裂的願意是：最後都把關註點放在 44 年前 1200 元巨款，如今 2684.04 元隻夠吃頓飯。拿著現金的人都驚出瞭一頭汗：
@angwish：原來 1200 都夠娶媳婦的。
@小寶 Bowie1：還不如那張單子值錢。
@北京 1188: 24 年前，買銀行股票，就不是這樣的結果。
@密山哥：不用 44 年，想想 20 年後你銀行裡的存款能買幾個饅頭。想攢錢養老的，想想可怕不可怕 ? 誰偷走瞭我們的價值？辛苦工作一輩子省下的僅僅是一些數字。
@養老人田國永 Asia：這 44 年前 1200 元是一筆巨款，可以蓋 2 臺樓房，隻可惜存入銀行瞭，終敵不過經濟的 GDP 增長，44 年後取出 2684 元，你不理財等於坐等價值縮水。
@作傢郭延：1200 元在 1973 年差不多是城市裡普通職工兩到三年的工資。1973 年，城市普通職工月均工資 30～40 元錢，（憑票供應）養活一傢四口基本上沒問題。現在生活水平極大提高瞭，但是，（對於辛辛苦苦一分一毫存起微薄積蓄的老百姓）通脹猛於虎！一聲嘆息！
那麼，44 年前的 1200 元是什麼概念？那邊基金君細細算瞭一筆賬，分享如下：
1、按工資算：相當於現在的 34.3 萬
報道稱，上世紀 70 年代是計劃經濟，普通職工工資每月 20 多元錢。
1200 元相當於 5 年的工資。
如果按照廈門 2016 年平均月薪 5715 元算，5 年工資則達到 34.3 萬元。
2、按房價算，至少相當於現在的 30 萬，
是存銀行的 100 多倍
70 年代時中國處於計劃經濟分配住房，還沒有 " 房價 " 這一概念。
有準確房價數據記載的是在 1981 年，當年浙江溫州瑞安商品房熱賣，68.85 元 / 平方米。
意味著 1973 年將 1200 元放 8 年不動，然後去買溫州房子，可以買 17.4 平米。
而目前瑞安市房價為 17112 元 / 平米，意味著當時 1200 元至少值目前的 30 萬元。
3、按豬肉價格算，相當於現在的 3.4 萬元
當年，好一點的大米約 1 角 3 分錢 1 斤，豬肉 7 角錢 1 斤。
1200 元可以買 1714.3 斤豬肉。
如今一斤豬肉 20 元，1714.3 斤豬肉需要 3.4 萬元。
4、按黃金價格算，相當於 6 萬。
存銀行的 22 倍多
如果按具有 " 等值保值功能的黃金 " 和美金進行折算。
1973 年，黃金價格為 84.37 美元 /1 盎司黃金，1 盎司等於 28.35 克。
1973 年 1 美元兌換 2.02 元人民幣，折合 594 美元，可以兌換 7.04 盎司（199.6 克）黃金。
2017 年 9 月 30 日美元貶值至 1314 美元 /1 盎黃金，再按 1 美元兌換 6.57 元人民幣計算，7.04 盎司（199.6 克）黃金折合人民幣 60776.18 元。
而現在的 2600 多元可以幹什麼？也別怪我狠，也就夠兩人在上海吃頓比較好的。
但是現在買房又是什麼情景呢？來自吳曉波頻道那邊的小巴說：冒雨去售樓處排隊交定金，不到 200 套的房源，卻來瞭 1000 多個買房者，排瞭 4 小時隊的小巴被告知：登記名額已滿，請關註下次開盤信息。
去年以來，房地產調控政策就沒停過，除瞭限貸、限購、限賣、限簽，還有一個大招——限價，為瞭不讓房價瘋漲，政府限制開發商的備案價，全力幫買房者 " 砍價 "。
這本來是一件好事，不料開發商把鍋甩給瞭買房者，既然房價上不去，那就全款者優先吧。於是，就產生瞭所謂的買房鄙視鏈：" 全款買房的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪。"
另一個不太好的消息是，首套房貸利率還在蹭蹭蹭往上漲。全國首套房貸平均利率升破 5%，為連續第 8 個月上升。
丁建剛認為，目前六七成全款買房者大多出於對貨幣貶值的預期和恐慌。
目前，許多樓盤要求全款才能買房，即使這樣，一開盤依舊分秒售罄，這說明全社會貨幣仍然非常充沛，也說明瞭人們對市場未來的預期仍高度一致。當然，更主要的是現在的限價政策加大瞭利差，意味著隻要誰能 " 搶籌 "，就可以獲得豐厚得多的回報。
從目前的樓市狀況來看，還是賣方市場，但是賣方甚至已經沒有定價權，選擇賣給誰，法律上也沒有特別的規定，所以開發商對購房者的首付要求是他們自己的權利。
因為銀行放貸時間大大拖延，開發商當然希望快速回籠資金，他們的資金成本可是差不多兩位數，所以開發商肯定首選全款客戶。
對於沒有全款購房實力的剛需購房者來說，目前的確無可奈何。但可以往後看，在更遠的將來，是不會缺房的。北京的共有產權房不是馬上推出瞭嗎？唯一有個問題就是賣的時候，誰說瞭算？是不是可以一直不賣？賣瞭咋說？
目前不可忽略的問題是，整個城市價值的提升，是由最後上車的人來買單的，而已經上車的人，坐享其成，中國沒有房地產持有的稅收。
但房地產稅推不出來的一個重要原因，是土地制度。讓已經交瞭高額土地出讓金，且隻有 70 年使用權的業主交房地產稅，法理上說不過去。如果土地私有制，哪怕使用年限到 999 年，這個問題應該可以解決瞭。
海通的薑超說，最近路演的時候，碰到一位從業 20 多年的大佬，跟他請教從業時間長瞭以後，有沒有變得輕松一點，他說：" 完全輕松不下來，必須不停地學習，不學習就又被淘汰瞭 "！
其實，大傢應該都心有戚戚焉，從 2009 年開始，中國資本市場就在不停地循環，09 年流行周期，13 年開始轉型成長，到瞭 16、17 年周期復辟，問題是大傢學習瞭兩年的周期知識到明年還有沒有用？沒有人知道。
在資本市場上，結果是檢驗一切的標準，而市場對宏觀研究員的要求，並不是預測經濟增速的高低，而是對大類資產配置的對錯。
如何提高準確率？巴菲特告訴我們，關鍵在於活得長，看的遠。好比預測天氣一樣，如果預測每天要下雨，肯定經常錯，如果預測每年會下雨，如果遇到極端天氣也可能會錯，但如果預測這輩子會下雨，而且你又長命百歲，那肯定不會錯！
薑超說他從此改瞭三觀，把身體放在第一位，傢庭放在第二位，工作放在第三位，結果工作反而更好瞭。
對於今年三季度的行情，薑超又說瞭一個他去香港路演的故事：外資行招聘瞭一批實習生，來自全球各國，老大給每個人佈置瞭一個課題，讓他們寫出來自己心中最靠譜的投資故事，結果有一個來自於印度的大學生，寫瞭一個關於中國市場的報告，核心邏輯是在中國十九大召開之前，A 股和港股都沒有大的風險，可以買買買！
是不是驚呆瞭，什麼時候連外國大學生都開始研究中國十九大瞭，對我們維穩能力的信念已經是全球共識瞭？
所以，在國內做投資研究，短期拼的是對政策的理解，而如果回首過去 3 年，可以發現供給側改革改變瞭中國經濟和資本市場運行的軌跡，市場的超額收益很多來自於對政策的判斷和把握。
但長期趨勢一定是由市場規律決定，否則我們就不用從計劃經濟轉型市場經濟！
而在經濟學上，研究長期的是增長理論，經濟增長潛力由三大要素決定：勞動力、資本和技術進步，簡稱人、錢和技術。
而中國經濟在 2010 年發生的最大變化，就是勞動力供給的下降，來自於兩個方面，一個是新增年輕人口數，從過去每年新增 1000 多萬變成負增長，另一個是城市化率突破 50% 以後，城市化率推進的速度放緩，從農業轉移出來的人口從 1000 多萬降到 600 萬。
在人變少瞭以後，如果不提高效率，要保住高增長的唯一方式就是增加資本投入，體現在 09 年以後的 7 年，我們為瞭實現每年 8% 左右的 GDP 增速，投資增速保持在 20%，貨幣增速保持在 16%，長期下來，就出現瞭嚴重的債務問題。
但是居民部門負債的上升特別值得重視，因為速度實在是比較驚人。在 14 年以前，居民部門每年新增負債穩定在 3 萬億左右，到 14 年末居民部門總負債僅為 26 萬億，占 GDP 比重為 40%。但從 15 年開始，居民部門舉債開始大幅飆升，15 年居民部門新增總負債 4.6 萬億，到 16 年升至 7.1 萬億，而 17 年上半年就新增 4.3 萬億，全年估計會超過 8 萬億。
央行管得瞭房貸，但是管不住居民貸款的沖動和我們金融系統的創新能力。
於是乎各傢銀行發力消費貸，而且可以完美逃避央行征信體系的監管，不少人就是通過消費貸，可以不用任何資金，把所有買房的錢都從銀行借出來。
今年前 8 個月的居民短期貸款新增 1.28 萬億，而去年同期僅為 4500 億，居民短期貸款通常與汽車等消費有關，但是我們看不到汽車等任何消費有井噴式的增長，唯一合理的解釋就是居民短貸繞道去買瞭房，也隻有居民舉債金額的繼續上升可以解釋房地產銷量的上升。
所以，在貨幣超發的時代，其實是追逐泡沫的投機時代，大傢擔心貨幣貶值，不停地追逐一個又一個泡沫，而並不重視各類資產本身的價值。
但現在呢？8 月份 M2 的數據，同比隻增長瞭 8.9%，跌破瞭 9%。這個數據已經創下瞭歷史新低，而且是連續第七個月增速放慢，必將極大地壓制樓市上漲。
如果說，以前房價上漲的重要因素，是貨幣超發；那麼，現在 M2 增速較大幅度下滑，說明房價上漲的空間，不可能太大瞭！
我們從股市看，也已經發生瞭巨大的變化。
首先，要放棄過去那種趨勢性牛市的想法。因為在大水漫灌之下，才會出現雞犬升天的大牛市。如果未來貨幣收緊或是維持中性，那麼就很難出現趨勢性的機會，而隻會有結構性的機會。
因為貨幣中性，那麼股票的表現將完全由業績決定，業績為王，價值至上，所以專業研究將能發現價值，而今年以來表現好的板塊，無一例外都是有業績支撐的資產。
而業績來自於兩個方面。對於周期和金融行業，如果收縮貨幣，那麼需求擴張的邏輯是講不通的，隻有供給收縮的邏輯是成立的，所以大傢要去尋找真正形成長期供給收縮邏輯的行業的企業，同時還要防范需求回落的風險，這一塊其實長期看沒有大機會。
而對於消費和服務行業，因為是中國經濟轉型的方向，所以也是長期真正有需求支撐的方向，也是長期真正能夠有業績的方向。而今年 A 股的消費板塊以及中概股的服務業，表現都可圈可點。
今年至今好像很少有人對 18 年做展望，以往這個時候大傢早就在暢想瞭。看來這幾年大傢都被市場教育瞭，政策的力量太強大，所以大傢都服瞭，想看明白政策以後再做判斷。
或者就關註一下以後的年輕人，他們需要幹嘛呢？
小時候肯定需要教育，所以教育行業大有前途。
需要娛樂，所以遊戲、影視傳媒行業也有希望。
需要出去看一看，旅遊行業也不錯。
需要更加清潔的環境，所以新能源是長期希望。
需要更方便的交流，所以消費電子、可穿戴設備、人工智能都是朝陽產業。
需要情感關懷，所以最近我發現一個特別有希望的行業，就是寵物產業，單身狗越來越多，大傢發現養人還不如養狗聽話，但是養狗不比養人便宜。
而我們以後變老瞭，需要醫療、養老、保險，這些行業應該也充滿希望。
所以，薑超以為將來做研究和投資其實也沒有那麼困難：可以選擇理解政策，博弈政策，但要記住這是短期博弈，看得越短就越容易錯。還可以選擇理解未來，放長線釣大魚，拿住騰訊阿裡好未來這樣的公司不放，其實也是一種選擇。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
