文 | 凱風
來源：微信公眾號房屋屋 ID：its-home
2017 年 9 月 22 日晚間到 23 日凌晨，就在 " 史上最嚴樓市調控 " 政策出臺一周年到來之際，多地升級調控政策，這其中就包括重慶和長沙。
就在一年前，重慶、成都、長沙、西安這四個城市還在備受高庫存之累，然而，僅僅一年過去，這四個城市的房價走勢，卻步 " 四小龍 " 後塵，短期全部出現暴漲，以至於樓市調控政策開始向一二線熱門城市看齊。
這種局面是如何發生的？一二線城市的房價暴漲，背後有何規律？
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從重慶、成都、長沙、西安四大城市的兩年房價走勢圖不難發現，從 2015 年 6 月到 2016 年 9 月，這些城市房價仍在盤整，甚至出現微跌。而這時，深圳房價漲幅已經翻倍，合肥南京廈門蘇州漲幅也高達 50% 以上。
然而，從 2016 年 10 月開始，形勢發生逆轉，四大城市幾乎同時開始上漲，而且在短短的半年多時間裡，拉多瞭一條幾乎 45 度的上升線。截至 2017 年 9 月，這四大城市的漲幅基本都達到 50%。
與此對比，從 2016 年 9 月到 2017 年 9 月的這一年裡，房價最早啟動的深圳、合肥等城市，基本處於高位盤整狀態。根據國信房地產信息網的統計，這一年深圳房價漲幅 14.38%，合肥漲幅 10.55%，與前一年動輒 50% 以上的漲幅可謂大相徑庭。
不過，有意思的是，按照前兩天剛發佈的國傢統計局數據，過去一年，成都新建商品住宅不漲反跌，而二手房漲幅接近 6 個點。
且不說一個土地儲備還算充分的城市，一手房跟二手房走勢反差為何如此之大？為瞭謹慎起見，我們還特意對比瞭房天下、安居客、中國房價行情等平臺的數據，基本都與我們的統計接近。
那麼在市場化房價平臺與國傢統計數據之間，哪個更符合市場情形，不妨自己來判斷。
現在我們關心的是，在熱門城市進入高位盤整時，為什麼中西部這四個城市房價突然一飛沖天？
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請註意這個時間節點：2016 年 10 月。
這個月，史上最嚴樓市調控政策出臺，包括深圳、上海、合肥、廈門在內的十多個城市集中出臺瞭樓市調控政策，整個樓市的政策氛圍瞬間逆轉。
限購限貸限價限賣，雖然對於房價下跌毫無作用，但通過這些手段，強迫性地將部分潛在購房者擠出瞭市場，既然在這些熱門城市無法繼續參與，那麼這些需求像其他二線城市和三四線城市外溢，就是十分合理的選擇。
同時，這些熱門城市經過一輪暴漲之後，房價相對於過去一年已經上漲瞭一半以上，再進行參與已經沒有多大獲利空間，反而風險不斷累積，於是資金向其他樓市尚未啟動的城市轉移，這是房地產市場城市板塊輪動的自然結果。
由此，我們得出這四大城市房價突然啟動的第一個原因，那就是政策鉗制之下的需求外溢，以及普漲之下的板塊輪動。
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需求外溢和板塊輪動，隻能解釋這些城市為何會上漲，仍無法解釋突如其來的暴漲。
一個城市房價突然出現大漲，一種可能原因是市場情緒旺盛，恐慌式搶房蔓延之下，房價被不斷推高，這種因素在重慶、成都、長沙、西安等地的樓市裡也是存在的。當其他一二線城市紛紛出現暴漲時，其他基本面尚可的城市的購房者都會產生一種上漲預期，從而在情緒刺激之下攪熱市場。
另一個原因是技術性的，但同樣是至關重要的，那就是這些城市的供地出現明顯收縮，這種收縮已經反映到住宅供給裡。
我們統計瞭這四個城市從 2013 年到 2016 年的住宅用地供應情況（其中重慶為市轄區，其他為全市）：
不難看出，從 2013 年到 2016 年，基本這四個城市土地供應都有所收縮。
收縮最嚴重的當屬重慶和長沙，重慶 2015 年和 2016 年的宅地供應相比於 2013 年縮減瞭 60% 以上，而長沙 2015 年相比於 2013 年更是縮減瞭 70% 以上。而成都和西安，相比於最高點，也收縮瞭兩成左右。
土地供應的連續收緊，意味著市場的新房供應相對收縮，在市場情緒的刺激之下，這些城市房價想不快速上漲都很困難。
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作為後發上漲城市，這四個城市的調控節奏並不一致。成都在今年 3 月和 4 月，就一步到位，限售限購限價限貸 " 四限 " 齊全。而重慶直到這兩天才開始真正意義上的調控。
長沙和西安則是多次升級調控，這背後正是房價的一路上漲，" 維穩 " 壓力陡增。
在力度上，這些城市甚至還超過瞭北上廣深，如西安對新購房設置瞭 5 年的限售期，成都和長沙對新房設置瞭 3 年的限售期，而廣州的限售期隻有 2 年。
如同其他一二線城市，這些政策並未阻止房價進一步上漲，更未消除市場的緊張情緒。據《中國經濟周刊》報道，就在 9 月份，長沙部分樓盤一上市就 " 秒光 "，在有些盤，要想買房，得先花 10 萬買指標，這種情形和 2016 年的合肥極其相似。
如今調控進一步升級，房價 " 維穩 " 的意圖更為明顯，但效果恐怕仍舊不樂觀。
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由此，我們不難看到，房價暴漲，是如何從一線城市向熱門二線城市，再向其他二線城市到三四線城市輪動的。這些城市不僅上漲路徑十分相似，上漲原因也較為接近，調控手段和調控結果也亦步亦趨，體現出典型的中國式房價上漲特色。
雖然如此，但不同城市的風險並不相同。基本面好的城市，經濟增速、人均收入、人口流入和產業影響力、區域輻射力相對較好的城市，其安全邊際也就更高。
而那些隨著普漲行情輪動的、過度依賴限制土地供應的、經濟和人口流入都不怎樣的城市，未來將會面臨比較高的風險，這應該引起警惕。
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