來源： 子木聊房（ID：zimuliaofang），作者：子木老濕；融 360 說房（ID：fangdai123）；作者：Jada
前幾天看《輝煌中國》，的確被驚艷到瞭。能將中國這幾年的發展歷程和像素集合淋漓盡致地地結合起來，這本身就極為震撼。
紀錄片中好幾次提及瞭 " 城市群 " 這個概念，我感覺是這背後告訴我們的並不簡單。
其實對於中國城市群的發展，之前可以得出幾大結論。
1、七大國傢城市群，多數名不副實。最符合城市群定義的隻有珠三角和長三角城市群。
2、從實力上看，長三角城市群最強，珠三角次之，京津冀再次之。
3、與東京等世界一流城市群相比，國內有地理意義上的城市帶，卻還沒有一個真正經濟意義上的城市群。
出於職業病，突然就想到中國的 " 輝煌房價 " 上。不可否認，現在高企的房價背後藏著不計其數的貨幣經濟鏈條，鏈條的支撐點則是千千萬萬老百姓這幾年的辛勤勞動力。
俗話講 " 一個人成為有錢人，要看他是否有經濟頭腦，但是要看這個人能成為哪個級別的有錢人，要看他的政治覺悟！"
城市群這個概念並不陌生，" 長三角 "，" 珠三角 "," 京津翼 " 一直在 ZF 的發展規劃中。長三角，珠三角的確目前很發達，但是 " 京津翼 " 就不那麼好瞭，原來有一個段子，問 " 為什麼京津翼城市群發展不起來？"
這就像 24 小時滴水未進的河北終於買到瞭一瓶娃哈哈，瓶蓋還沒開就遇到瞭北京，北京很是驚喜：" 呦，你有水啊，給我吧，我已經倆小時沒喝水瞭 "。
河北一愣，咬咬牙，把瓶子遞給瞭北京，擠出個笑臉：" 慢慢喝 "，轉身就走，北京道：" 不用給錢嗎？"，河北又咬瞭咬牙，從兜裡掏出僅有的兩塊錢，轉身遞給瞭北京。
資源高度集中導致人才的高度集中，人才集中後資源隻能被鎖定。以此循環下去，終於有一天，北京撐不住瞭。所以前幾天頒佈的總規中說，2300 萬人口是極限，不能再進來瞭。
方法呢？方法就是解決就業問題。OK，於是建一個副中心通州，建一個類似於香港特區的雄安縣。然後要把大量的人口，高產高新企業倒過去。
這就是很多人理解的政府邏輯。其實這也符合前段時間，三四線房價瘋漲的情勢。按住一線房價，資本外溢，老百姓隻能乖乖的買三四線城市的房子。有瞭房子，就很大程度遏制住瞭人口流動性。讓三四線城市也有瞭發展的支撐點。
城市群之所以會熱起來，因為城市群這一概念激活瞭中心城市以外的中小城市的土地市場，把各種城市都規劃成區域的某項功能節點，人為地誇大瞭許多城市的作用。
依靠所謂的副中心，那些小城市的土地市場被激活起來，大量的資本湧入，卻沒有足夠的市場支撐，中小城市房產泡沫離不開這些被媒體和城市群規劃所吹起來的 " 副中心 "、" 節點 " 泡沫。
所以，很多經濟學傢對於三四線城市瘋漲起來的房價是完全唱空的。每天都大喊著，攔著購房者千萬別去三四線買房！沒有產業支撐！買瞭肯定虧！買瞭就完蛋！
之前可能這樣沒問題，但是之後就恐怕不是瞭。三四線房價漲起來，正不是政府之後想做的事情嗎？
房價漲起來，地方才可以城市化建設。房價漲起來，剛需才會入市，鎖定三四線人口基礎。買漲不買跌，這個道理誰都懂。
城市群的發展，對於國傢，這都是最重要的事情。請註意，ZF 要的不是一個城市群，也不是三個城市群，最好是每個省會都是一個城市群。
這樣的發展才是健康的，之後的目標還是先富帶動後富。但是後富者需要不動，在本身的土地上發展即可。即使沒有產業支撐，也會想方設法把房價穩定住。
延伸閱讀：哪些三四線城市樓市還有希望？未來買房要看清這四點！
作者：Jada
今年以來，三四線城市的樓市關註度不斷提升，有很多聲音說三四線房價上漲是紙老虎，經不住長期考驗，但不可否認的是有些城市還是存在機會的。
統計局數據顯示，截至今年 7 月末，全國商品房待售面積為 63496 萬平方米，比 2016 年初的高點下降瞭約 1 萬平方米，降幅約 14%。但不同城市之間去庫存的進程並不一致，有些城市庫存規模出現腰斬，仍有大量三四線城市庫存幾乎沒有變化。
三四線城市之間的差異會越來越大，房地產市場發展到現在的階段，判斷一個城市的前景已經不僅僅局限於城市規模，未來更多的將圍繞區域概念、人口流入、產業轉型、交通發展等方面。
1、區域概念——核心城市周邊的三四線城市
區域概念，指的是由多個城市組成的城市群，這之中比較典型的就是長江三角、珠三角、京津冀，每個城市群都會圍繞一個核心城市，比如珠三角的深圳、京津冀的北京，這些核心城市周邊的三四線城市比較具有購買價值。
但前提是用來自住，因為雖然這類三四線城市房價漲上去瞭，在核心城市的帶動下也能維持住城市活力，不過仔細想想，拿餘錢買完房不住放在那裡，手裡沒有太多流動資金瞭，想轉手賣掉，得要看看有沒有能接盤的，或者說外部政策環境是否有利於轉賣，這一點很重要。
2、人口流入——人口流入較多的三四線城市
有人的地方就能創造價值，以位於珠三角核心地帶的東莞為例，地處深圳、廣州、香港之間，充分獲得瞭來自大城市的外溢資源，像虎門、長安這些靠近深圳的區域，本身就是全國百強城鎮，生活配套相當完善，不斷吸引周邊省市的人口流入，為房地產市場註入需求。
3、產業轉型——符合產業轉型升級的三四線城市
曾有俄羅斯媒體表示，中國經濟已經迅猛增長瞭 40 年，在過去十年裡，中國一直致力於從基於廉價勞動力的生產模式，向在高生產率基礎上創造高附加值的創新模式轉變，圍繞大城市發展區域經濟的方式已經在進行瞭。
比如今年的雄安新區，包括建設高鐵、醫療、教育等一系列設施在內，雄安已經不是那個三四線開外的小城，而是承擔著分散首都人口、非核心功能的作用，說白瞭，還是為瞭區域整體的發展。再例如唐山，這個靠工業支撐的老城，如果不尋找新的產業升級方向，那麼無疑會失去城市吸引力，造成人口外流，樓市也會難以支撐下去。
4、交通發展——高鐵互通車次多的三四線城市
提到交通對房價的影響，也是基於城市圈之間的相互影響力，一個城市的高鐵通達車次越多，對人口導入、物流、交通、以及周邊城市的輻射力就越強，如下圖顯示的房價、高鐵車次和城市購買力之間的關系：
城市購買力、房價和城市 300 公裡范圍內高鐵互通的關系（來自軌道交通網）
圖中顯示的氣泡大小，表示該城市與其 300 公裡范圍內的其他城市高鐵互通情況，氣泡越大則該城市與其他各城市間通達次數越多。
總體看來，購買力和房價越高的城市，其與周邊 300 公裡范圍內的城市高鐵互通車次越多，比如在購買力相差不大的情況下，高鐵車次更多的杭州、南京房價要高於武漢、成都。像嘉興、紹興、東莞這類城市，房價相對北上廣深要低不少，但是交通卻相當便利。嘉興目前的平均房價在 1 萬元左右，與它高鐵互通度最高的是上海，二者房價相差 4 萬元 / 平方米左右。圍繞在城市圈內的三四線城市，在交通便捷的條件下，更易吸引來自大城市外溢的需求，可以說在一定時間內房價還有上漲的空間。
判斷一個城市房子是否有購買價值，要看其真實力。
放眼今年三四線城市房價的上漲，大多數都是棚改貨幣化的結果，通過大拆大建來去這些城市的庫存，短期內會在造成房價上漲，長期來看，缺乏人口、交通、產業轉型的支撐，隻會產出一批沒有流動價值的不動產，拆遷的拿現金買房接現在的庫存，那以後誰來接他們的盤呢？所以如果要問三四線城市房子的購買價值，就要拿 " 真本事 " 說話，而不是一味地虛張聲勢。
不可否認的是，即使是在三四線城市中，庫存也存在明顯差別，如張傢口、九江、滁州等地，庫存下滑瞭 40% 以上，但是在香河、大廠、等地，7 月末庫存規模同比上漲幅度超過 14%。未來這種差異會越來越大。
從房企的角度看，更願意佈局熱點城市周邊的三四線城市，從而能承接更多外溢需求，對於其他三四線城市，企業更傾向於經濟基礎好、資源豐富、人口吸引力等多元化的城市。接下來隨著供需基本面的差異，在下一輪市場上升周期中，有些三四線城市將更接近一線城市，如需求強勁的東莞、嘉興；有的則繼續保持傳統三四線城市的狀態，市場交易相對平穩。
不管是買哪裡的房子，都別忘瞭這句話：房子是用來住的，不是用來炒的，有人在盯著你們看呢。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
