摘要：雄安已打響中國地產業巨變的 " 槍聲 "！一旦雄安告別土地財政，未來土地使用權將由政府和農民共有，這意味著農民將成為股東並獲得分紅。開發商也將經歷一場變革：從囤地模式邁入制造業模式。
雄安打響瞭中國地產業巨變的 " 槍聲 "！
雄安新區規劃建設的起步區面積約 100 平方公裡，中期發展區面積約 200 平方公裡，遠期控制區面積約 2000 平方公裡。
摩根士丹利中國研究團隊預測，北京地區需要搬遷約 452 萬人口至雄安新區。未來 15 年裡，大約 362 萬人會從北京遷移至雄安。
一個巨大的市場正在形成！近日，官方表態，雄安新區不搞土地財政，不走房地產主導的城市發展老路。
" 不走老路 " 究竟意味著什麼？雄安新區能給中國地產業帶來哪些深刻變革呢？
開啟 " 農民股東 " 模式
近日，雄安新區管委會透露，新區不搞土地財政，財政收入主要來自稅收收入，以及土地增值收益。政府對農民的占地補償，主要分為兩部分：一部分是對農民一次性補償，另一部分是折成 " 股份 "，農民每年可以按照一定比例分紅。
對此，人民日報作出如下解讀：未來土地使用權將由政府和農民共有，以往的房地產開發商變身為 " 房產 " 開發商，不再擁有土地使用權。
這就相當於政府和農民以土地出資，折成股份，成為城市的 " 股東 "，而房產開發商則投入資金和技術進行開發，最後土地增值的收益在政府、農民和開發商之間進行分配。
換言之，雄安新區的房地產模式不再以 " 賣 " 地為主，" 農民股東 " 模式呼之欲出。
近來已有一系列動作為雄安模式打響瞭 " 前哨戰 "：
8 月，北京等 13 城市開始試點利用集體建設用地建設租賃住房。租賃住房建成後，土地性質保持不變，依然為村集體所有。值得註意的是，耕地等農用地不在試點范圍內。此外，北京、上海還推出共有產權住房試點。
9 月，雄安新區管委會副主任透露，擬要為外來創業、就業者提供租賃住房，租賃超過十年也可以買，一定期限內不能賣。若賣，政府優先以略高於同期銀行本息的價格回購。
今年年底前，為期三年的農村土地制度改革將結束，涉及農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革，特別是允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
那麼，接下來雄安的 " 農民股東 " 模式中，有兩大問題亟待明確：農民的土地由於質量、區位、用途的不同，將來產生的收益肯定不一樣，怎樣確保農民之間的分紅更加公平？農民和政府之間的分紅比例又該如何確定？
結合此前近二十年上海、杭州、廣州、深圳等城市，城中村改造試點 " 百姓股東 " 的做法，官媒北青報解讀指出，農民入股 " 資產 " 指經過 " 農地確權 " 後的農民口糧田、承包田和自留地。
此外，解讀中還指出，上海 " 百姓股東 " 試點也給雄安模式提供參考，即開發商按照名義市價獲取土地，實際支付的購地價則遠低於名義市價。二者差價一分為二，其中的七成按人頭折算為農民股權，另外三成則作為村級股權，兩種股權全部投入於項目開發，最後以商業服務配套用房、地下停車場、商務樓宇出租等經營收益。
擺脫土地財政
中國房地產制度有一大問題廣受詬病：公開招標有償出讓土地使用權為地方政府提供瞭大量預算外資金來源，因此地方政府對土地收入長期依賴，並導致土地價格居高不下。
雄安新區正式成立後，官方即刻表態將制定全新的住房政策，嚴禁大規模開發房地產，嚴控周邊房價。
9 月 19 日，雄安新區官方微信公眾號 " 雄安發佈 " 透露：雄安新區不搞土地財政，不走房地產主導的城市發展老路，未來將在房地產方面進行創新，實行租售並舉。
不搞土地財政、實行租售並舉的表態尤為引人關註。
實際上，政策層曾多次表態雄安模式要改變現有的房地產模式——拋棄傳統的土地財政。
比如，5 月 9 日，河北省委書記趙克志在《人民日報》撰文指出，我們研究建立土地收儲制度，強化政府統一管理，依法依規、分類處置土地開發遺留問題，鐵腕治理違章占地用地，不搞土地批租，不搞土地財政，嚴禁大規模搞房地產開發。
5 月 10 日，河北省常務副省長、雄安新區臨時黨委書記袁桐利接受專訪時透露，將以改革創新的辦法研究制定適合雄安發展需要的住房保障體系，不搞大規模土地批租、不搞土地財政，嚴格限制商品房開發。
據瞭解，土地財政指依靠增量土地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。這更成為瞭一些地方政府的 " 生命線 "，通過出讓土地使用權來支撐地方財政收入。
換言之，政府以較低的占地補償從老百姓手中 " 拿地 "，又通過招拍掛以較高的價格 " 賣地 " 給開發商。
這直接引發的多重弊端包括：高地價推動高房價；房價過快上漲使實體經濟發展失去成本優勢；房地產開發企業資產負債率日益高企、居民購房杠桿不斷提升等問題。
開發商告別囤地模式
雄安模式對中國房地產業的影響意義深遠。一旦告別土地財政，開發商也將經歷一場變革：從囤地模式邁入制造業模式。
雄安模式更須放在中國房地產周期的大框架中審視。
某種程度上，房地產周期可理解為土地管控周期，即土地市場過熱時就會出現行政和貨幣兩大手段調控。華爾街見聞發現，中國房地產市場已出現三大微妙跡象：
第一，擺脫土地財政依賴是向需求周期切換。長江證券房地產研究團隊認為，土地財政對地方政府的重要性導致土地的供給並沒有貼近需求，呈現在全行業持續庫存累積，而且出現瞭城市間的錯配，使得土地是供給周期、而非需求周期。
第二，中長期供給減少：2017 年 4 月，住建部和國土部聯合出臺供地量化問責機制，對消化周期 12-6 個月的要增加供地，36-18 個月的，要減少供地，36 個月以上的，應停止供地。
第三，中長期需求未變：央行貨幣政策堅持穩健中性步調，銀根收緊並未伴隨行政管控而出現，隻有限購限貸、提高首付等抑制需求的政策。因此，去庫存的方針下，行政手段並不能改變中長期的供需格局。
長江證券謝浩宇團隊認為，中國傳統地產周期發生瞭巨變，從供給周期切換到需求周期，並且是剛性需求向改善型需求的過渡。
值得註意的是，由於租賃用地的推出改變瞭以往土地出讓過程中稅收基本一次性繳清的問題。商業性質的租賃用地房產稅為租金的 12%，每年均可征收，這相當於 " 新型稅種 "。
因此，需求周期中，開發商的模式將更貼近制造業。長江證券研報認為，隨著租賃市場的發展而擴大，一二線等庫存緊張的城市的土地供應將會有顯著上升。 這將明顯稀釋其土地升值空間，房企很難再像之前獲取較大的級差地租。
報告進一步指出，開發商過去的商業模式更貼近於金融企業，重視融資、拿地、囤地，更多體現以房地產項目為代表的短期價值。
隨著雄安模式的推廣、土地由供給周期向需求周期貼近，房企獲取土地的能力差異將進一步抹平。開發商將要經歷一場向 " 制造業 " 轉變的考驗，長江證券謝浩宇團隊的預判值得回味：
對於供地縮減、需求旺盛、房價高企的一二線城市，新房市場呈現 " 豪宅化 " 特點，主要目標客群轉向改善性或更高支付能力的市場需求，剛需逐漸轉向二手房市場。
對於需求穩定、房源充足的三四線城市而言，新房市場呈現典型的 " 一步到位 " 特點， 當地購房客戶主要以改善型、更新型需求為主，而規劃設計、配套設施較差的剛需產品正是庫存堆積的重災區。
