文 | 凱風
來源：微信公眾號房屋屋 ID：its-home
9 月 22 日晚間到 23 日凌晨，多地突擊升級樓市調控。長沙、重慶、南昌、南寧相繼發佈限售新政，僅僅兩天共有四地限售升級。在此之前，已有西安等二線城市升級瞭調控政策。
這些城市，都是近段時間房價持續上漲的城市，而且西安限售 5 年，長沙限售 3 年、重慶、南寧、南昌限售 2 年，調控政策向一二線熱門城市看齊。這說明房價 " 維穩 " 已經成為所有城市的標配。
同時，請註意兩個時間節點：樓市調控一周年，即將召開的重要會議。這就意味著，樓市調控不僅是一項例行動作，更是一項政治任務。接下來肯定還會有更多城市加入。
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進入樓市調控的序列，就意味著這些城市房價出現瞭暴漲。然而，就在一年前，這些城市的房價還不溫不火，當時最熱門的是合肥南京廈門蘇州等 " 四小龍 " 城市，僅僅一年過去，這些非熱門二三線城市房價也出現暴漲，重慶、長沙漲幅都接近 50%。
這背後的原因，一是政策限制之下的需求外溢以及板塊輪動效應，當其他一二線熱門城市的購房需求被限購限貸限價限售鎖定時，資金自然向其他城市轉移，而二線省會又是最保險的選擇；
二是土地供給被過度限制的結果，我們可以看到，重慶 2015 年和 2016 年的宅地供應相比於 2013 年縮減瞭 60% 以上，而長沙 2015 年和 2016 年相比於 2013 年更是縮減瞭 70% 以上。
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再說限售政策，如今各地都將限售作為調控標配，限售有沒有用？
限售相當於鎖盤，從短期看，讓投機資金對樓市敬而遠之，同時讓已經進入市場的資金鎖定在樓市中。從長期來看，未來樓市無論是漲還是跌，隻要大量資金被鎖定在樓市裡，就不會那麼容易產生金融風險。
目前全國已有 40 多個城市出臺瞭限售，中不乏三四線城市，可見這一新調控工具備受青睞。
限售城市一覽表
不過，設想雖然很美好，但現實仍舊打瞭臉。一方面，市場內交易性房源減少，但是市場情緒沒有扭轉，對於住房的需求仍舊旺盛，那麼限售在短期內反而很容易導致房價持續上漲。這方面的例證是，今年上半年，廣州、廈門等地就已出臺限賣手段，但兩地的房價並未就此企穩，而仍在上升之中。
另一方面，限售又難以長期維持，隻要房價一出現下跌，限售肯定第一個取消，所以那些動輒出臺 5 年限售的城市，很容易被打臉。
這一輪調控何去何從？從政策的目的來看，是 " 保障房地產市場平穩健康發展 "，這裡的意思是，既不允許大漲，也不允許大跌。明白這一點，就會清楚，房價下跌從來都不在樓市調控的預期之內。
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