導讀：目前尚無直接證據表明，樓市流出的資金會進入其他大類資產中，但二者歷史走勢確實存在一定 " 蹺蹺板 " 效應。
來源丨 21 世紀經濟報道（ID：jjbd21）
記者丨董鵬 成都報道
仿佛回到瞭 2016 年 10 月，樓市再次進入 " 速凍期 "。9 月 22 日至 23 日，2 天時間，西安、重慶、武漢等 8 個省會城市密集加碼樓市調控措施，其中有 6 個城市執行瞭限售政策。
" 今年 4 月開始，沒有被列入限購的城市，或者熱點城市的周邊地區房價出現大幅上漲，近期調控就是針對這些新變化‘打個補丁‘。" 西南財經大學經濟學院副教授劉璐 9 月 25 日評價稱，本次調控側重於限售，投機群體的時間成本、資金成本隨之上升，預計短線投機資金會有所外流。
如今投機資金進入樓市越發困難，那麼從大類資產輪動的角度上看，堵在門外的資金是否會流入到股市、債市和商品市場？
21 世紀經濟報道記者註意到，2016 年 10 月樓市開啟調控後，滬指曾連續兩個月上漲，同期期貨市場彼時也出現大規模資金流入，持倉金額增幅一度接近 40%。
對此 , 中大期貨首席經濟學傢景川 9 月 25 日指出，2016 年 10 月股、期齊漲的關鍵在於，彼時市場整體流動性相對寬松，而今年資金面則處於收緊趨勢，加上目前債券、股票、商品市場表現一般，所以即使流入作用也相對有限。
調控 " 打補丁 "
" 房子是用來住的，而不是用來炒的 "，此次調控加碼便是針對於此。
除瞭西安、武漢未涉及限售外，石傢莊、重慶、長沙等 6 城均明確瞭限售時間。其中，石傢莊規定，要求新購的住房（含新建商品住房和二手房）5 年內不得上市交易，其他城市限售時間多為 2 年後方可出售。
對此，劉璐為記者算瞭一筆賬，以期房為例，從買房到入住需要一到兩年時間，入住到拿到房產證又需要一到兩年時間，再加上限售的 2 年 " 鎖定期 "，出售周期最少需要 4 年以上。
一傢大型上市房企人士 9 月 25 日指出，此次調控的直接影響有二，其一購房者買入後，再次出手的時間拉長，其二將會抑制投資性的購房需求，拉動購房者的剛性需求。此次限購加碼的幾個城市，也都是今年比較火的地區，其本身也需要一些政策來穩定樓市。
" 最大的特點就是限售，要限制的就是市場投機，比如你現在買瞭二手房，至少也要等到兩三年後才能出售，而未來房價是漲是跌則存在很大不確定性。" 成都一傢本土房企高管 9 月 25 日表示。
他指出，新房因政府限價，使得新房價格低於二手房，部分短線炒房客都是看到瞭這類 " 確定性 " 的機會，才願意接受開發商全款買房的條件，但隨著 " 鎖定期 " 的延長，投資意願也會隨之降低。
與時間成本相伴的是，部分杠桿資金成本的上升。
比如將北京、上海等一線城市的房屋抵押，可以貸款數百萬元，然後到其他未限購的二級城市全款買房，隻要當地房價漲幅超過融資成本，購房者便可以獲得超額收益。
但是，當限售期延長後，其資金成本相應上升，加上當地調控所帶來的市場預期轉變風險，一旦房價滯漲或下跌，短線杠桿資金結局可想而知。
" 尤其是一些高杠桿的炒房資金，資金成本、時間成本都增加瞭，就不得不知難而退。" 劉璐指出，今年資金有從一線城市明顯外溢的現象，此次 " 限售 " 便是打在瞭短線炒房客的 " 七寸 " 上。
在他看來，短線投機資金會放大市場的真實需求，將已有資金鎖樓市中，可以有效抑制房價的過快上漲，" 投機資金很可能會產生溢出效應，短線投機群體不會選擇在裡面等待數年。"
資金何處去？
傳統意義上的大類資產配置方向，主要以地產、股票、債券、商品為主，如今短線投機資金被擋在瞭樓市門外，這會促使其流入到其他市場中？
這並非沒有先例。歷史統計數據顯示，此前的 2016 年 10 月 1 日至 12 月 2 日，A 股新增投資者數量合計 318.25 萬，而 2015 年同期新增數量則為 278.13 萬。
上述數字變動，雖然一定程度受到 2015 年股市異常波動、2016 年市場開始回暖等因素影響，但從 2016 年 10 月樓市開啟本輪調控後，滬指從 3004 點一路上漲至 3283 點。
商品市場的情況與之類似，自 2016 年初市場見底後，鋼鐵、煤炭價格開始上漲，不過都是集中在產業鏈相關品種。
直至 2016 年 10 月樓市調控後，大宗商品行情迅速升級，從少數幾個品種的上漲擴展成全體上漲。
以天然橡膠為例，2016 年初至 9 月底，始終在 10000 元 / 噸至 13000 元 / 噸區間波動，但是從 10 月到 12 月中旬，價格迅速漲至 20000 元 / 噸，
21 世紀經濟報道記者根據 " 結算價 × 交易單位 × 持倉量 "，以及平均 10% 保證金標準估算的結果顯示，2016 年 10 月至 11 月 11 日，市場整體持倉資金增加近 400 億元，較 9 月底增加瞭 35.7%。
雖然目前尚無直接證據表明，樓市流出的資金會進入其他大類資產中，但二者歷史走勢確實存在一定 " 蹺蹺板 " 效應。
那麼，在樓市的密集調控的背景下，大類資產重新輪動的情況是否會發生？這取決於市場整體流動性，以及各項資產收益變化趨勢。
" 國內處於金融去杠桿過程中，同時央行貨幣政策偏緊，流動性要明顯弱於去年，即使有新增資金進場，對商品的帶動作用也會相對有限。" 景川分析稱。
他還表示，債市吸引資金的前提，需要具備比較大的投資機會，比如說利率出現周期性的上漲、下跌的預期，但是目前利率表現相對穩定。
" 股市雖然漲一段，但是整體估值還不算太高，充足的流動性也可能會吸引一部分資金進入。" 成都一位負責策略分析的私募人士 9 月 25 日表示，但是投機資金從樓市流出，需要一個過程。
不難看出，可選的大類資產現階段表現均不算理想，投機資金的進駐仍需等待一個轉機，即部分資產收益的提升、" 賺錢效應 " 的顯現。
（編輯：巫燕玲）
